Le conseil syndical est l’organe, composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale, qui assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il donne son avis sur toute question concernant le syndicat, peut se faire communiquer tout document de gestion, sous peine d’une pénalité de 15 € par jour de retard au-delà d’un mois, met en concurrence les contrats de syndic et peut recevoir de l’assemblée une délégation de pouvoirs encadrée.
Hors délégation, le conseil syndical ne décide pas à la place de l’assemblée et ne donne pas d’ordres au syndic : il éclaire, vérifie et alerte. Dans les faits, la qualité de la relation entre le gestionnaire et le conseil pèse lourd sur le déroulement de l’assemblée générale de copropriété. Un conseil qui a contrôlé les comptes en amont et préparé l’ordre du jour avec le syndic arrive en AG avec des réponses, pas avec des soupçons.
À quoi sert le conseil syndical ?
Le conseil syndical a une double mission : assister le syndic et contrôler sa gestion. L’article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise l’étendue de ce contrôle : la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions de passation et d’exécution des marchés et contrats, l’élaboration du budget prévisionnel et le suivi de son exécution.
À ces missions s’ajoutent plusieurs rôles précis. L’ordre du jour de l’assemblée est établi en concertation avec lui (article 26 du décret). Il peut rendre un avis écrit sur les projets de contrat de syndic, joint alors à la convocation. Son avis est obligatoire au-delà d’un montant de marchés et de contrats que l’assemblée fixe à la majorité de l’article 25. Il rend compte chaque année de l’exécution de sa mission à l’assemblée (article 22 du décret), et ce compte rendu fait partie des documents joints pour information à la convocation (article 11, II, du décret). Le guide sur la convocation d’AG liste ces pièces.
Concrètement, dans un immeuble bien suivi, le conseil voit le gestionnaire trois ou quatre fois par an : une réunion de contrôle des comptes après la clôture, une réunion de préparation de l’AG, un point sur les travaux et les sinistres en cours, et parfois une visite de l’immeuble avec le technicien.
Qui peut être élu au conseil syndical, et pour combien de temps ?
Les membres sont désignés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi, avec, faute de l’atteindre, la possibilité d’un second vote immédiat par la passerelle de l’article 25-1 (voir le guide sur les majorités en assemblée générale). Le tableau suivant rassemble les règles de composition et de durée.
| Question | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Qui peut être élu | Copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, conjoints ou partenaires de pacs, représentants légaux, usufruitiers, certains associés, accédants et acquéreurs à terme | Art. 21 de la loi |
| Qui ne peut pas l’être | Le syndic, ses préposés et leurs proches (conjoint, partenaire, concubin, ascendants, descendants, collatéraux jusqu’au deuxième degré), sauf lorsque le syndic n’est pas professionnel | Art. 21 de la loi |
| Majorité de désignation | Article 25, avec passerelle de l’article 25-1 | Art. 25 c de la loi |
| Durée du mandat | Trois ans au plus, renouvelables | Art. 22 du décret |
| Règles de fonctionnement | Fixées par le règlement de copropriété ou, à défaut, par l’assemblée | Art. 22 du décret |
| Suppléants | Élus comme les titulaires, ils siègent dans l’ordre de leur élection | Art. 25 du décret |
| Vacances | Si plus d’un quart des sièges devient vacant, le conseil n’est plus régulièrement constitué | Art. 25 du décret |
| Président | Élu par le conseil parmi ses membres | Art. 21 de la loi |
Les textes ne fixent pas de nombre de membres, sauf pour la délégation de pouvoirs, qui suppose un conseil d’au moins trois membres. En pratique, trois à cinq titulaires et deux suppléants couvrent la plupart des immeubles. Élire des suppléants dès le départ évite de devoir réunir une assemblée quand un membre démissionne ou déménage en cours de mandat.
Lorsque le conseil ne peut pas être constitué, faute de candidat ou de majorité, le procès-verbal qui le constate est notifié à tous les copropriétaires dans le délai d’un mois ; le juge peut alors être saisi pour désigner les membres ou constater l’impossibilité (article 21). L’assemblée peut aussi décider de ne pas instituer de conseil syndical, à la majorité de l’article 26. Dans ce cas, la mise en concurrence des contrats de syndic n’est plus obligatoire.
Le président du conseil syndical
Le président est élu par le conseil parmi ses membres (article 21 de la loi). Il n’a pas de pouvoir hiérarchique sur les autres membres, mais les textes lui confient plusieurs prérogatives qu’il vaut mieux connaître avant d’en avoir besoin :
- il reçoit les communications écrites destinées au conseil, qui lui sont valablement adressées (article 26 du décret) ;
- il peut convoquer l’assemblée lorsque celle-ci a été demandée par le conseil ou par des copropriétaires représentant un quart des voix, et que le syndic n’a pas agi plus de huit jours après une mise en demeure (article 8 du décret) ;
- en début de séance, le syndic lui remet, ou remet à un autre membre du conseil, les pouvoirs reçus sans nom de mandataire, et c’est lui ou ce membre qui désigne qui les exercera (article 15-1 du décret) ;
- il peut demander au président du tribunal judiciaire de condamner le syndic aux pénalités de retard dans la transmission des documents (article 21 de la loi) ;
- sur délégation expresse de l’assemblée, il peut exercer au nom du syndicat une action en responsabilité contre le syndic (article 15 de la loi) ;
- en cas d’égalité, sa voix est prépondérante dans les décisions prises par le conseil au titre d’une délégation de pouvoirs (article 21-5 de la loi).
Pour le gestionnaire, la conséquence est simple : tout ce qui doit être communiqué « au conseil syndical » part au président, par écrit, et la date d’envoi est conservée.
Accès aux documents : le délai d’un mois et la pénalité de 15 € par jour
Sur simple demande, après en avoir informé le syndic, le conseil syndical peut consulter et copier tout ce qui touche à la gestion du syndic et à l’administration de l’immeuble : pièces, correspondances, registres. Il peut aussi se faire communiquer tout document intéressant le syndicat (article 21 de la loi). Un ou plusieurs membres consultent ces documents au bureau du syndic ou au lieu convenu avec lui (article 26 du décret).
Au-delà d’un mois à compter de la demande du conseil, le syndic encourt une pénalité par jour de retard, fixée à 15 € par le décret n° 2020-1229 et imputée sur sa rémunération forfaitaire annuelle. Le président du conseil peut saisir le président du tribunal judiciaire pour la faire prononcer.
Exemple. Le conseil syndical d’une résidence de 80 lots à Toulouse demande, par courriel reçu le lundi 2 mars 2026, les contrats d’entretien en cours et les relevés bancaires du dernier trimestre. Le délai d’un mois expire le 2 avril. Les documents sont transmis le jeudi 30 avril : le retard porte sur 28 jours, soit une pénalité de l’ordre de 420 €, à déduire des honoraires de base du syndic.
Côté cabinet, la parade tient en deux habitudes : enregistrer chaque demande du conseil avec sa date de réception, et répondre par un envoi daté, même partiel, en précisant ce qui suit. Une partie de ces documents est d’ailleurs accessible en permanence sur l’espace en ligne de la copropriété : le guide sur l’extranet obligatoire détaille ce qui doit y figurer.
Contrôler les comptes : la méthode qui fonctionne
Le contrôle des comptes par le conseil syndical se prépare entre la clôture de l’exercice et l’envoi de la convocation. Pendant le délai qui sépare la convocation de l’AG, les pièces justificatives des charges sont aussi tenues à la disposition de tous les copropriétaires, au moins un jour ouvré, et chacun peut se faire assister d’un membre du conseil (article 18-1 de la loi, article 9-1 du décret).
Une méthode éprouvée, en une réunion de deux à trois heures :
- Partir de la balance et du compte de gestion général, et comparer le réalisé au budget voté, poste par poste.
- Vérifier le rapprochement bancaire de fin d’exercice et le solde du compte séparé du syndicat.
- Tirer un échantillon de factures, les plus élevées et quelques-unes au hasard, et remonter au contrat ou au devis voté.
- Contrôler la répartition : une facture de charges spéciales ne doit pas se retrouver en charges générales.
- Examiner l’état des impayés et les relances engagées.
- Consigner les constats dans un court compte rendu, qui servira au rapport annuel du conseil à l’assemblée.
La plupart des désaccords naissent d’une ligne mal comprise plutôt que d’une erreur réelle. Le guide sur la comptabilité de copropriété aide à lire ces documents, et celui sur le compte bancaire séparé détaille le rapprochement.
Mise en concurrence du syndic et avis sur les contrats
Avant l’assemblée appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic (article 21 de la loi). La formalité n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la désignation : un oubli ne rend pas la décision annulable, mais il prive l’assemblée d’un élément de comparaison. Le conseil peut en être dispensé par une décision votée à la majorité de l’article 25, prise lors de l’assemblée qui précède. Tout copropriétaire peut, de son côté, demander l’inscription à l’ordre du jour d’un projet de contrat qu’il communique au syndic.
Le conseil peut rendre un avis écrit sur tout projet de contrat de syndic, joint alors à la convocation. Pour les autres marchés, c’est l’assemblée qui fixe, à la majorité de l’article 25, le montant à partir duquel la consultation du conseil est obligatoire, et celui à partir duquel une mise en concurrence s’impose. Des seuils trop bas paralysent la gestion courante ; trop hauts, ils vident le contrôle de sa substance. Pour la comparaison des offres, le guide sur le contrat de syndic rappelle ce que contient le contrat type, et celui sur le changement de syndic couvre la passation.
La délégation de pouvoirs au conseil syndical
L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical une partie de ses pouvoirs, dans un cadre fixé par les articles 21-1 à 21-5 de la loi, issus de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 et applicables depuis le 1er juin 2020.
| Point | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Condition | Conseil syndical d’au moins trois membres | Art. 21-1 |
| Majorité du vote de délégation | Article 25 | Art. 21-1 |
| Décisions déléguables | Tout ou partie de celles relevant de la majorité simple de l’article 24 | Art. 21-1 |
| Exclusions | Approbation des comptes, budget prévisionnel, adaptations du règlement rendues nécessaires par la loi | Art. 21-1 |
| Plafond | L’assemblée fixe le montant maximum des sommes allouées | Art. 21-2 |
| Durée | Deux ans au plus, renouvelable par décision expresse | Art. 21-3 |
| Assurance | Le syndicat souscrit une assurance de responsabilité civile pour chaque membre | Art. 21-4 |
| Fonctionnement | Décisions à la majorité des membres, voix prépondérante du président | Art. 21-5 |
| Compte rendu | Rapport devant l’AG qui approuve les comptes, joint à la convocation | Art. 21-5 et art. 11, II, du décret |
Exemple. Une copropriété de 120 lots à Lille délègue à son conseil de cinq membres, pour deux ans, les décisions de petits travaux d’entretien relevant de l’article 24, dans la limite de 20 000 € sur la période. Le remplacement d’une porte de hall ou la reprise d’un réseau d’évacuation se décide en réunion de conseil, sans attendre l’AG suivante. Chaque décision est consignée ; le rapport annuel reprend la liste, les montants engagés et le solde disponible.
La délégation est utile dans les grandes copropriétés où l’AG annuelle arrive toujours trop tard pour les petites décisions. Elle suppose un conseil disponible et organisé : un procès-verbal par décision, un suivi du plafond et un rapport sérieux.
Frais, assistance et responsabilité
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne sont pas rémunérées (article 27 du décret). Le conseil peut en revanche prendre conseil auprès de toute personne de son choix et, sur une question particulière, demander l’avis technique d’un professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par sa mission sont des dépenses courantes d’administration, réglées par le syndic pour le compte du syndicat. Un conseil qui fait appel à un expert-comptable pour le contrôle annuel n’a donc pas à avancer les frais, mais la dépense doit rester proportionnée et, idéalement, prévue au budget.
Lorsque le conseil exerce une délégation de pouvoirs, le syndicat souscrit une assurance de responsabilité civile pour chacun de ses membres (article 21-4 de la loi). Le coût est faible, mais l’oubli est fréquent : vérifiez-le au moment du vote de la délégation, pas au premier sinistre.
Dans Gerelio
L’extranet de Gerelio prévoit un accès pour le conseil syndical, à côté de celui des copropriétaires : ses membres y retrouvent les documents mis à disposition par le cabinet et suivent les demandes et incidents signalés. Les documents financiers qu’il examine sortent d’une comptabilité en partie double tenue par immeuble, avec balance, grand livre, journaux et rapprochement bancaire. Pour la clôture, le cabinet peut émettre un certificat d’intégrité des comptes du syndicat, à joindre à la convocation ou à remettre en AG : chaque membre du conseil, comme tout copropriétaire, vérifie sans compte, par un lien ou un QR code, qu’aucune écriture certifiée n’a été modifiée depuis. Côté cabinet, les échéances légales de chaque immeuble apparaissent dans la liste « À traiter » du moteur d’obligations. Vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Les erreurs qu’on voit le plus
La première est d’envoyer les documents au conseil sans date ni bordereau : le jour où la pénalité de retard est réclamée, personne ne peut prouver ce qui a été transmis et quand. La deuxième est de laisser le mandat des membres expirer sans renouvellement inscrit à l’ordre du jour, ce qui fait siéger pendant des mois un conseil qui n’a plus de base légale. La troisième est d’accepter une « délégation » votée à la majorité simple, sans plafond ni durée, alors que l’article 21-1 exige la majorité de l’article 25 et que les articles 21-2 et 21-3 imposent un montant maximum et une durée de deux ans au plus. La quatrième, enfin, est de découvrir la veille de l’AG que le conseil n’a pas été associé à l’ordre du jour : un appel de trente minutes trois semaines avant l’envoi de la convocation règle presque toujours la question.
Pour la suite du calendrier, le guide sur le procès-verbal d’assemblée générale explique ce que le conseil doit vérifier une fois la séance terminée.
Questions fréquentes
Le conseil syndical est-il obligatoire en copropriété ?
En principe oui : la loi prévoit son institution dans chaque syndicat. L’assemblée peut toutefois décider de ne pas en instituer, à la majorité de l’article 26. Si aucun candidat ne se présente ou n’obtient la majorité, le procès-verbal qui constate cette carence est notifié à tous les copropriétaires dans le mois, et le juge peut être saisi pour désigner les membres ou constater l’impossibilité de constituer le conseil (article 21).
Un locataire peut-il être membre du conseil syndical ?
Non. L’article 21 de la loi de 1965 réserve les sièges aux copropriétaires, à leurs ascendants ou descendants, à leurs conjoints ou partenaires de pacs, à leurs représentants légaux, aux usufruitiers, ainsi qu’à certains associés, accédants ou acquéreurs à terme. Le locataire n’y figure pas. Il peut en revanche être autorisé par son bailleur à consulter les pièces justificatives des charges avant l’assemblée générale (article 9-1 du décret de 1967).
Les membres du conseil syndical sont-ils rémunérés ?
Non. Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent lieu à aucune rémunération (article 27 du décret de 1967). En revanche, les dépenses nécessaires à sa mission, comme l’avis d’un technicien ou d’un expert-comptable qu’il sollicite, sont des dépenses courantes d’administration payées par le syndicat. Ce point mérite d’être anticipé dans le budget prévisionnel pour éviter une discussion à chaque demande.
Que faire si le syndic ne transmet pas les documents demandés par le conseil syndical ?
Au-delà d’un mois à compter de la demande, le syndic encourt une pénalité de 15 € par jour de retard, imputée sur sa rémunération forfaitaire annuelle (article 21 de la loi et décret n° 2020-1229). Le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire de condamner le syndic à la payer. Une demande écrite, datée et listant précisément les documents facilite beaucoup la preuve du retard.
Le conseil syndical peut-il décider de travaux à la place de l’assemblée ?
Seulement s’il a reçu une délégation de pouvoirs. L’assemblée, statuant à la majorité de l’article 25, peut déléguer à un conseil d’au moins trois membres tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple, pour deux ans au plus et dans la limite d’un montant maximum. L’approbation des comptes, le budget prévisionnel et les adaptations du règlement imposées par la loi restent exclus (articles 21-1 à 21-5).
Quelle est la durée du mandat d’un membre du conseil syndical ?
Trois ans au plus, renouvelables (article 22 du décret de 1967). Le règlement de copropriété ou, à défaut, l’assemblée fixe la durée exacte et les règles de fonctionnement. Des suppléants peuvent être élus pour remplacer les titulaires en cas de vacance. Attention : si plus d’un quart des sièges devient vacant, le conseil n’est plus régulièrement constitué et il faut repasser par l’assemblée.
Le président du conseil syndical peut-il convoquer une assemblée générale ?
Oui, dans un cas précis. Lorsque le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix ont demandé une assemblée au syndic, et que celui-ci ne convoque pas plus de huit jours après une mise en demeure, le président du conseil syndical peut convoquer valablement l’assemblée (article 8 du décret de 1967). Il doit alors respecter toutes les règles de forme et de délai de la convocation.
Le conseil syndical doit-il mettre le syndic en concurrence ?
Avant l’assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, sans que l’oubli de cette formalité rende la désignation irrégulière. L’assemblée précédente peut l’en dispenser à la majorité de l’article 25. Tout copropriétaire peut aussi demander l’inscription d’un projet de contrat à l’ordre du jour (article 21 de la loi de 1965).
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21-1 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21-5 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 15 (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 8 (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 22 (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 26 (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 27 (Légifrance)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
