Le contrat de syndic n’est plus un document libre : depuis le 1er juillet 2015, il doit reprendre la structure et les clauses du contrat type défini par décret, en application de l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le principe tient en une phrase : un forfait couvre toute la gestion courante, et seules les prestations inscrites sur une liste limitative peuvent être facturées en plus. Ce qui se négocie, ce sont les montants, les plages horaires, le nombre de visites et de réunions, pas la liste elle-même.
Pour un cabinet, le contrat est à la fois l’outil commercial et la première pièce qu’un conseil syndical exigeant ouvrira en cas de désaccord. Il s’inscrit dans l’ensemble plus large des obligations du syndic de copropriété, et il a bougé récemment : le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 a ajouté une prestation liée à l’emprunt collectif, avec une règle d’avenant pour les contrats en cours.
Qu’est-ce que le contrat type de syndic ?
Le contrat type de syndic est le modèle réglementaire que tout contrat ou projet de contrat de syndic professionnel, titulaire de la carte professionnelle mention syndic, doit respecter clause par clause. Il figure aujourd’hui en annexe 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et la liste limitative des prestations particulières en annexe 2. Il a été créé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.
L’article 18-1 A ajoute deux obligations. Le projet de contrat est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations, dont le format est fixé par l’arrêté du 30 juillet 2021 : identification du syndic et de la copropriété, durée, forfait, prestations incluses, options. Et le non-respect de ces règles expose le syndic à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Concrètement, le cabinet ne rédige pas son contrat : il remplit les blancs du contrat type (montants, dates, horaires, nombre de visites) et choisit parmi les options que le modèle prévoit. Ajouter une clause de facturation qui n’existe pas dans le modèle, c’est s’exposer à ce qu’elle soit écartée. Le syndic qui administre l’immeuble gratuitement n’est pas soumis à ces règles, même s’il peut utiliser le modèle.
Les rubriques du contrat, dans l’ordre
Le contrat type se lit mieux quand on sait ce que chaque point contient et ce qui s’y négocie réellement. Le tableau ci-dessous suit la numérotation de l’annexe 1 dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025.
| Point | Contenu | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|---|
| 1 | Missions | Désignation exacte de l’immeuble et du syndicat |
| 2 | Durée | Dates de prise d’effet et de fin, cohérentes avec la date d’AG |
| 3 et 4 | Résiliation à l’initiative du conseil syndical ou du syndic | Reprise fidèle de l’article 18 de la loi |
| 5 | Nouvelle désignation du syndic | Mise en concurrence, AG dans les trois mois avant le terme |
| 6 | Fiche synthétique et transmission de pièces au conseil syndical | Pénalités de retard déduites du forfait |
| 7.1 | Le forfait | Visites, AG annuelle, plage horaire, réunions du conseil incluses |
| 7.2 | Prestations particulières | Coût horaire ou tarif forfaitaire, point par point |
| 8 | Défraiement du syndic non professionnel | Sans objet pour un cabinet |
| 9 | Frais imputables aux seuls copropriétaires | Recouvrement, état daté, copies, AG à la demande d’un copropriétaire |
| 10 à 12 | Copropriété en difficulté, reddition de compte, compétence | Clauses standard |
Les points 6.1 et 6.2 reprennent deux pénalités que beaucoup de cabinets découvrent au premier conflit : le retard dans la mise à disposition de la fiche synthétique de la copropriété et le retard dans la transmission des pièces demandées par le conseil syndical, au-delà d’un mois. Le décret n° 2020-1229 a fixé ce montant à 15 € par jour de retard, imputés sur la rémunération forfaitaire.
Le forfait : ce qu’il couvre réellement
Le forfait couvre toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exclusion de celles qui figurent sur la liste limitative de l’annexe 2. C’est la règle de lecture du contrat : on ne cherche pas ce qui est inclus, on cherche ce qui est exclu, et tout le reste est inclus.
Le point 7.1 précise plusieurs éléments que le syndic ne peut pas refacturer : les visites et vérifications périodiques de la copropriété (dont le nombre est fixé au contrat), les frais de reprographie et les frais administratifs, la déclaration de sinistre et le règlement des indemnités aux bénéficiaires. Seuls les frais d’affranchissement peuvent être remboursés à part.
L’assemblée générale annuelle est incluse, dans une durée et une plage horaire convenues entre les parties. C’est un point à ne pas remplir à la légère. Prenons une résidence de 38 lots à Nantes : le contrat prévoit une AG annuelle de 18 h à 20 h 30. L’assemblée du 12 juin, chargée d’un ravalement et d’une question de stationnement, se termine à 21 h 45. L’heure et quart de dépassement est facturable au coût horaire prévu au point 7.2.1, encore faut-il pouvoir prouver l’heure de clôture. Mentionnez-la au procès-verbal : beaucoup de gestionnaires l’oublient, puis renoncent à facturer faute de preuve.
Le forfait peut aussi inclure, en option, des assemblées supplémentaires et un nombre de réunions avec le conseil syndical. Enfin, deux décisions de l’AG entraînent une réduction du forfait prévue au contrat : la dispense d’accès en ligne sécurisé aux documents et le choix de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée, aux frais du syndicat. Le contrat prévoit un montant de réduction pour chacune de ces hypothèses : mieux vaut le chiffrer dès la signature, même si l’AG n’a encore rien décidé.
À retenir. Le forfait peut être révisé chaque année, mais uniquement à la date et selon les modalités écrites dans la clause de rémunération. Une hausse non prévue au contrat suppose un avenant voté par l’AG.
Prestations particulières : la liste limitative de l’annexe 2
Les prestations particulières sont les seules missions qu’un syndic professionnel peut facturer en plus du forfait. Leur liste est fixée par l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967, et elle est fermée : une prestation absente de la liste est réputée comprise dans le forfait.
| Rubrique | Prestations (numéros de l’annexe 2) |
|---|---|
| I. Réunions et visites | 1° AG supplémentaires au-delà du forfait ; 2° réunions supplémentaires avec le conseil syndical ; 3° visites supplémentaires |
| II. Règlement de copropriété et état descriptif | 4° établissement ou modification décidés par l’AG ; 5° publication |
| III. Gestion administrative des sinistres | 6° déplacements ; 7° mesures conservatoires ; 8° assistance aux expertises ; 9° suivi du dossier auprès de l’assureur |
| IV. Travaux et études techniques | Travaux et études hors budget prévisionnel (article 44 du décret) |
| V. Litiges et contentieux | 10° mise en demeure par lettre recommandée ; 11° constitution du dossier pour l’avocat ou le commissaire de justice ; 12° suivi du dossier avec l’avocat |
| VI. Autres prestations | 13° acquisition ou disposition de parties communes ; 14° reprise de la comptabilité des exercices antérieurs non approuvés ou non répartis après un changement de syndic ; 15° représentation aux assemblées de structures extérieures ; 16° constitution et suivi d’un dossier d’emprunt ; 16° bis gestion de l’emprunt collectif souscrit au nom du syndicat ; 17° dossier de subvention ; 18° immatriculation initiale ; 19° liquidation en cas de réunion de tous les lots dans une seule main |
Chaque prestation est facturée soit au coût horaire appliqué au temps passé, soit à un tarif forfaitaire convenu, le choix étant fait au contrat (point 7.2.1). Pour les sinistres, le contrat peut prévoir une majoration hors des heures ouvrables. Dans la pratique, le coût horaire est le chiffre que les conseils syndicaux comparent en premier, avec la durée de la plage d’AG.
Les honoraires sur travaux obéissent à une règle propre, posée au III de l’article 18-1 A. Ils ne sont dus que s’ils sont votés lors de la même assemblée et à la même majorité que les travaux eux-mêmes, et ils s’expriment en pourcentage du montant hors taxes, à un taux dégressif. Exemple : pour un ravalement de 180 000 € HT, une résolution qui prévoit 3 % jusqu’à 100 000 € puis 2 % au-delà donne 3 000 € + 1 600 € = 4 600 € HT d’honoraires. Un taux unique quel que soit le montant, ou des honoraires votés dans une résolution séparée à une autre majorité, fragilisent la facturation.
Deux pièges reviennent souvent. Le premier : facturer au syndicat des « frais de clôture », « frais de dossier » ou des heures de « gestion administrative » qui ne correspondent à aucun numéro de la liste. Le second : facturer au temps passé la déclaration d’un dégât des eaux, alors que la déclaration elle-même est dans le forfait, seules les diligences des points 6° à 9° pouvant l’être.
Frais imputables au seul copropriétaire
Le point 9 du contrat type liste les frais que le syndic facture non pas au syndicat, mais au copropriétaire concerné. Ils trouvent leur base dans l’article 10-1 de la loi de 1965, qui met à la charge du seul copropriétaire débiteur les frais nécessaires au recouvrement.
La liste du point 9.1 commence par la mise en demeure par lettre recommandée, puis la relance après mise en demeure, le protocole d’accord, les frais d’inscription et de mainlevée d’hypothèque, l’injonction de payer et la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice. La simple relance amiable qui précède la mise en demeure n’y figure pas. Pour le détail de ce qui est réellement imputable, voyez notre guide sur les frais de recouvrement en copropriété.
Le point 9.2 couvre les frais de mutation : l’état daté, plafonné à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, et l’opposition sur mutation. Le point 9.3 vise la délivrance de copies papier (carnet d’entretien, diagnostics, extraits de procès-verbaux) et le point 9.4 l’assemblée générale tenue à la demande d’un copropriétaire, à ses frais. Sur l’état daté, le plafond s’entend TTC : le guide de l’état daté détaille ce qu’il couvre.
Durée du contrat de syndic et fin de mandat
Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée, qui ne peut excéder trois ans (article 28 du décret n° 67-223). Elle est limitée à un an lorsque le syndic, ou une personne liée, a participé à la construction de l’immeuble et que l’on se trouve dans le délai de la garantie décennale. Le contrat est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale : il n’existe pas de reconduction tacite.
Quand l’une des parties ne veut pas conclure un nouveau contrat, le VII de l’article 18 de la loi organise une sortie sans indemnité. La désignation d’un nouveau syndic et la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont inscrites à l’ordre du jour d’une AG tenue dans les trois mois précédant le terme. Si l’initiative vient du syndic, il en informe le conseil syndical au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée. Le nouveau contrat prend effet au plus tôt un jour franc après l’AG.
La résiliation en cours de contrat n’est possible qu’en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie (VIII de l’article 18). Le calendrier et les délais de passation sont développés dans notre guide pour changer de syndic.
Mise en concurrence et fiche d’information
Avant toute assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, établis selon le contrat type et accompagnés de la fiche d’information (article 21 de la loi de 1965). L’obligation est encadrée de trois façons :
- L’omission n’entraîne pas l’irrégularité de la désignation : le texte le dit expressément.
- L’assemblée peut dispenser le conseil syndical de la mise en concurrence, à la majorité de l’article 25, la question étant inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée précédente.
- Sans conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.
Le conseil syndical peut rendre un avis écrit sur tout projet de contrat, joint alors à la convocation, et chaque copropriétaire peut demander l’inscription d’un projet de contrat à l’ordre du jour. C’est l’intérêt du contrat type : deux offres se comparent ligne à ligne. En pratique, un conseil syndical attentif regarde cinq chiffres : le forfait annuel, le coût horaire, la plage horaire de l’AG, le nombre de visites et le nombre de réunions du conseil incluses. Un forfait bas assorti d’une AG de deux heures et d’un coût horaire élevé n’est pas forcément l’offre la moins chère sur trois ans.
Ce que change le décret n° 2025-1292 : la gestion de l’emprunt collectif
Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, qui applique le volet copropriété de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, modifie les deux annexes. Le contrat type prévoit désormais, au point 7.2.7, une rémunération pour la constitution et le suivi du dossier d’emprunt et pour la gestion de l’emprunt souscrit au nom du syndicat en application du III de l’article 26-4 de la loi de 1965. L’annexe 2 comporte un nouveau point 16° bis pour cette gestion.
Le régime transitoire est posé par l’article 22 du décret. Les contrats conclus depuis l’entrée en vigueur, le 25 décembre 2025, intègrent la prestation. Les contrats en cours n’en bénéficient qu’après la conclusion d’un avenant introduisant la prestation du 16° bis. Sans cet avenant, aucun honoraire ne peut être facturé à ce titre. Comme le contrat a été approuvé par l’AG, son avenant passe en pratique par un vote de l’assemblée : si un projet d’emprunt collectif est à l’étude dans une résidence dont le contrat court jusqu’en 2027, l’avenant se prépare pour la même AG que le projet.
Le même décret a fait de la notification électronique la règle pour les convocations et procès-verbaux, le copropriétaire pouvant demander le papier, et a ajouté à l’état daté le montant restant dû au titre de l’emprunt collectif.
Les erreurs qu’on voit le plus dans les contrats de syndic
La plupart des litiges sur les honoraires ne viennent pas d’une mauvaise foi, mais d’un contrat rempli trop vite. Les cas les plus fréquents :
- une plage horaire d’AG irréaliste pour la taille de la copropriété, qui garantit un dépassement chaque année et une discussion à chaque facture ;
- des dates de prise d’effet et de fin qui ne collent pas à la date réelle de l’AG, ce qui crée des jours sans syndic ou un chevauchement ;
- des honoraires de travaux votés sans taux dégressif ou dans une résolution distincte ;
- une prestation hors liste facturée au syndicat, typiquement à la clôture de l’exercice ;
- l’avenant « emprunt collectif » oublié alors que l’AG vient de voter un emprunt ;
- la fiche d’information absente du dossier de mise en concurrence.
Dans Gerelio
Gerelio ne rédige pas le contrat à votre place, mais il sécurise ce qui en découle. Lors de l’assemblée qui désigne le syndic, le module AG calcule automatiquement la majorité de l’article 25 puis, si la résolution obtient au moins le tiers des voix, le second vote à la majorité de l’article 24 prévu par l’article 25-1. La convocation, la feuille de présence et le procès-verbal sortent du même module, avec le détail des votes par résolution.
Côté recouvrement, les relances sont graduées jusqu’à la mise en demeure, ce qui permet de distinguer la relance amiable, non imputable, des diligences que le point 9.1 autorise à facturer au copropriétaire débiteur. L’état daté est généré depuis la comptabilité de l’immeuble. Pour la pénalité de la fiche synthétique, le moteur d’obligations fait apparaître l’échéance dans la liste « À traiter » du gestionnaire. Vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Check-list avant de présenter un contrat en AG
Avant d’envoyer la convocation, relisez le projet avec ces questions, dans cet ordre :
- Les dates de prise d’effet et de fin sont-elles calées sur la date de l’AG, au plus tôt un jour franc après ?
- La plage horaire de l’AG annuelle correspond-elle à la durée réelle des trois dernières assemblées ?
- Le nombre de visites et de réunions du conseil syndical inclus est-il écrit en chiffres ?
- Le coût horaire et, le cas échéant, les tarifs forfaitaires de chaque prestation particulière sont-ils renseignés ?
- Les réductions de forfait en cas d’archives confiées à un prestataire ou de dispense d’accès en ligne sont-elles chiffrées ?
- La prestation 16° bis figure-t-elle, et un avenant est-il prévu pour les contrats antérieurs au 25 décembre 2025 ?
- La fiche d’information est-elle jointe, et l’avis écrit du conseil syndical s’il existe ?
Un contrat qui passe ces sept questions se défend sans difficulté devant un conseil syndical pointilleux, et c’est souvent là que se joue le renouvellement suivant.
Questions fréquentes
Un syndic peut-il facturer des frais de dossier ou de gestion administrative en plus du forfait ?
Non, sauf si la prestation correspond exactement à l’un des points de la liste limitative de l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967. Le contrat type pose que le forfait couvre toutes les prestations de la mission, à l’exclusion de cette liste. Des « frais de dossier », « frais de gestion administrative » ou « frais de clôture » facturés au syndicat sans rattachement à la liste n’ont pas de base contractuelle et peuvent être contestés par le conseil syndical lors du contrôle des comptes.
Quelle est la durée maximale d’un contrat de syndic ?
Trois ans, selon l’article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. La durée tombe à un an lorsque le syndic, ou une personne qui lui est liée, a participé à la construction de l’immeuble et que l’on se trouve encore dans le délai de la garantie décennale. Le contrat n’est jamais reconduit tacitement : à son terme, l’assemblée générale doit désigner un syndic, le même ou un autre, par un vote exprès.
Faut-il un avenant pour facturer la gestion d’un emprunt collectif ?
Oui pour les contrats signés avant le 25 décembre 2025. Le décret n° 2025-1292 a ajouté un point 16° bis à la liste des prestations particulières, pour la gestion de l’emprunt souscrit au nom du syndicat. Il s’applique aux nouveaux contrats et, pour les contrats en cours, seulement si un avenant introduisant cette prestation est conclu. Sans avenant, le syndic ne peut pas se faire rémunérer à ce titre.
Les honoraires du syndic sur travaux sont-ils obligatoires ?
Non. Pour les travaux votés hors budget prévisionnel, le syndic peut percevoir des honoraires spécifiques, mais seulement s’ils sont votés lors de la même assemblée et à la même majorité que les travaux. Ils s’expriment en pourcentage du montant hors taxes, avec un taux dégressif selon l’importance des travaux. L’assemblée peut les refuser, les réduire ou voter les travaux sans eux.
Le conseil syndical doit-il mettre en concurrence le syndic à chaque renouvellement ?
Avant chaque assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, l’article 21 de la loi de 1965 demande au conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat. L’assemblée précédente peut l’en dispenser à la majorité de l’article 25. L’oubli n’entraîne pas l’irrégularité de la désignation, et la mise en concurrence n’est pas obligatoire si la copropriété n’a pas de conseil syndical.
Que risque un syndic dont le contrat ne respecte pas le contrat type ?
L’article 18-1 A de la loi de 1965 prévoit une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, prononcée selon la procédure du code de la consommation. Au-delà de l’amende, la clause non conforme reste fragile : une prestation facturée hors de la liste limitative peut être contestée et son remboursement demandé par le syndicat.
Le syndic peut-il augmenter son forfait en cours de contrat ?
Seulement dans les conditions prévues au contrat. Le contrat type permet une révision annuelle du forfait, à la date et selon les modalités convenues dans la clause de rémunération. Si le contrat ne prévoit rien, le forfait reste celui voté par l’AG jusqu’au terme. Toute autre hausse suppose un nouveau contrat ou un avenant approuvé par l’assemblée générale.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18-1 A (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 1 : contrat type de syndic (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, annexe 2 : liste limitative des prestations particulières (Légifrance)
- Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21 : mise en concurrence (Légifrance)
- Arrêté du 30 juillet 2021 : fiche d’information sur le prix et les prestations du syndic (Légifrance)
- Changer de syndic en fin de mandat (Service-Public.fr)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
