Toute copropriété, quel que soit son nombre de lots, doit disposer d’un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel le syndic verse sans délai toutes les sommes reçues pour son compte (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Un second compte séparé, rémunéré celui-là, reçoit les cotisations au fonds de travaux. Si le syndic ne respecte pas ces obligations, son mandat est nul de plein droit trois mois après sa désignation.
Le compte bancaire séparé de copropriété est une affaire réglée sur le principe depuis plusieurs années. Ce qui l’est moins, c’est la manière de prouver qu’il fonctionne bien : un rapprochement tenu à jour, des virements vers le fonds de travaux qui suivent les encaissements, un compte d’attente qui ne gonfle pas. C’est l’objet de la seconde moitié de ce guide, qui complète notre panorama de la comptabilité de copropriété.
Que dit l’article 18 de la loi de 1965 sur le compte bancaire séparé ?
L’article 18, II, de la loi de 1965 charge le syndic d’ouvrir deux comptes au nom du syndicat : un compte séparé pour toutes les sommes reçues, et un compte séparé rémunéré pour le fonds de travaux. Le compte séparé se définit ainsi : c’est un compte bancaire dont le syndicat des copropriétaires est lui-même titulaire, distinct des comptes du cabinet et des autres copropriétés gérées, que seul le syndic fait fonctionner en sa qualité de représentant légal.
Le syndic choisit la banque. L’assemblée générale peut cependant décider, à la majorité de l’article 25, que le compte sera ouvert dans un autre établissement de son choix. Le texte interdit toute convention de fusion et toute compensation avec un autre compte : la banque ne peut pas éponger le découvert d’un immeuble avec la trésorerie d’un autre, ni avec celle du cabinet. Les intérêts éventuels sont définitivement acquis au syndicat.
| Point | Compte séparé principal | Compte du fonds de travaux |
|---|---|---|
| Titulaire | Le syndicat des copropriétaires | Le syndicat des copropriétaires |
| Ce qui y est versé | Sans délai, toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat | Sans délai, les cotisations au fonds de travaux (art. 14-2-1) |
| Banque | Choisie par le syndic, ou par l’AG à la majorité de l’article 25 | La même que celle du compte principal |
| Rémunération | Non exigée ; intérêts éventuels acquis au syndicat | Obligatoire ; intérêts acquis au syndicat |
| Fusion ou compensation | Interdites | Interdites ; virements depuis le compte principal autorisés |
| Relevés | Copie au conseil syndical dès réception | Copie au conseil syndical dès réception |
| Sanction | Nullité de plein droit du mandat trois mois après la désignation | Identique |
Dans les deux cas, le texte ajoute que les actes passés par le syndic avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le fournisseur payé ou le contrat signé ne sont donc pas remis en cause par la nullité du mandat ; c’est la situation du syndic, et donc du syndicat, qui devient bancale.
Le compte bancaire séparé est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Oui, sans exception de taille depuis le 31 décembre 2020. Jusqu’à cette date, l’assemblée pouvait dispenser un syndic professionnel d’ouvrir un compte séparé dans les copropriétés de 15 lots au plus ; l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a supprimé cette dérogation. Le texte ne distingue pas non plus selon la nature du syndic : un syndic bénévole ou coopératif est tenu de la même obligation qu’un cabinet.
Dans les faits, les derniers comptes « collectifs » ont disparu des cabinets sérieux. Ce qui subsiste, ce sont des situations dégradées : un immeuble repris d’un syndic défaillant dont le compte n’a jamais été ouvert au nom du syndicat, une copropriété bénévole de six lots dont le trésorier encaisse les chèques sur son compte personnel « en attendant ». Dans ces cas, le nouveau syndic a trois mois après sa désignation pour régulariser, et c’est la première chose à faire.
Ce que « séparé » veut dire au quotidien
Concrètement, un compte séparé impose que chaque euro destiné au syndicat arrive directement sur son compte ou y soit versé sans délai. Cela vise les provisions et appels de fonds, mais aussi les indemnités d’assurance, les subventions, les loyers d’une loge ou d’une antenne, les remboursements de fournisseurs. Un chèque de copropriétaire libellé à l’ordre du cabinet et encaissé sur son compte, même pour être reversé le lendemain, contredit la logique du texte.
Trois réflexes évitent la plupart des écarts. L’IBAN imprimé sur les appels de fonds est celui du syndicat, et il change si la banque change. Les chèques sont libellés à l’ordre du syndicat des copropriétaires de la résidence, ce qui se rappelle sur chaque avis d’échéance. Les copropriétaires qui paient par virement sont invités à indiquer leur référence de lot, faute de quoi leur paiement finit sur le compte d’attente.
Ce compte d’attente mérite une surveillance serrée. Le virement de 420 € libellé « VIR M ET MME D » sans autre mention, le chèque de 312,50 € reçu sans bordereau : tant qu’ils ne sont pas identifiés, ils restent aux comptes 471 ou 472 du plan comptable. L’arrêté du 14 mars 2005 impose que le compte 47 soit soldé à la fin de l’exercice ou, à défaut, justifié ligne à ligne. Une identification faite dans la semaine coûte cinq minutes ; la même recherche faite en février, pour un virement de juin, coûte une demi-journée.
Le compte du fonds de travaux : un second compte, une autre logique
Le fonds de travaux dispose de son propre compte séparé et rémunéré, ouvert dans la banque choisie pour le compte principal. Les cotisations y sont versées sans délai, et le texte autorise expressément les virements depuis le compte principal.
Cette précision a une portée pratique. La plupart des copropriétaires règlent l’appel trimestriel en un seul paiement, provisions et cotisation au fonds de travaux confondues, sur le compte principal. Le syndic vire ensuite la part du fonds de travaux sur le compte dédié. Ce virement doit suivre de près l’encaissement : attendre la fin de l’exercice pour transférer en une fois, c’est laisser pendant des mois sur le compte courant une somme qui n’a rien à y faire, et priver le syndicat d’intérêts.
Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement ; elles ne sont pas remboursées lors de la vente d’un lot (article 14-2-1 de la loi). Dans la comptabilité, les sommes appelées sont enregistrées au compte 105 « Fonds de travaux » et les créances sur les copropriétaires au sous-compte 450-5 ; les supports de placement relèvent de la classe 50 (501 « Compte à terme », 502 « Autre compte »), les comptes courants du 512. Le détail des écritures figure dans le guide du plan comptable de copropriété, et les règles de calcul de la cotisation dans celui du fonds de travaux.
Exemple. Une résidence de 42 lots vote un budget de 78 000 € et une cotisation au fonds de travaux de 3 900 € par an, soit le minimum de 5 % en l’absence de plan pluriannuel adopté. Au bout de cinq ans, le compte dédié porte environ 19 500 € hors intérêts et hors utilisations. Placé sur un livret A ouvert au nom du syndicat, il reste loin du plafond de 76 500 € applicable aux syndicats de copropriétaires (100 000 € au-delà de 100 lots de logements, bureaux ou commerces, selon service-public.fr, page vérifiée le 1er août 2026). Le taux du livret A est de 1,7 % depuis le 1er août 2026.
Le livret A n’est pas imposé par les textes : c’est un support fréquent, parce qu’il est simple et que les fonds restent disponibles. Un syndicat ne peut en détenir qu’un seul. Pour une copropriété importante dont le fonds dépasse le plafond, la question du support se discute avec le conseil syndical et la banque.
Le rapprochement bancaire : la preuve que le compte bancaire séparé fonctionne
Le rapprochement bancaire consiste à comparer, à une date donnée, le solde du compte bancaire tenu dans la comptabilité du syndicat avec le solde du relevé de la banque, et à justifier chaque écart par une opération identifiée. Ni la loi ni l’arrêté du 14 mars 2005 n’en fixent la fréquence. La pratique des cabinets qui clôturent sereinement est mensuelle, dès réception du relevé, pour chacun des deux comptes.
La méthode tient en cinq étapes :
- Pointer chaque ligne du relevé avec l’écriture correspondante du compte 512 (lettrage).
- Lister les opérations comptabilisées mais absentes du relevé : chèques émis non débités, remises non encore créditées.
- Lister les opérations du relevé absentes de la comptabilité : frais bancaires, prélèvements, virements reçus non identifiés.
- Calculer un solde bancaire rectifié et un solde comptable rectifié ; ils doivent être égaux au centime.
- Comptabiliser immédiatement ce qui doit l’être (frais, virements identifiés), placer le reste en compte d’attente et archiver l’état avec le relevé.
Exemple. Au 31 mars, le relevé du compte d’une résidence affiche 18 452,37 €, la comptabilité 17 234,12 €. L’écart de 1 218,25 € s’explique par quatre opérations.
| Rapprochement au 31 mars | Montant |
|---|---|
| Solde du relevé bancaire | 18 452,37 € |
| Chèque n° 4512 émis le 28 mars au plombier, non encore débité | − 1 180,00 € |
| Remise de chèques du 31 mars, créditée par la banque le 2 avril | + 367,50 € |
| Solde bancaire rectifié | 17 639,87 € |
| Solde du compte 512 dans la comptabilité | 17 234,12 € |
| Virement reçu le 30 mars, sans référence, non encore comptabilisé | + 420,00 € |
| Frais de tenue de compte prélevés le 31 mars, non comptabilisés | − 14,25 € |
| Solde comptable rectifié | 17 639,87 € |
Les deux soldes rectifiés sont égaux : le rapprochement est équilibré. Il reste à comptabiliser les frais de 14,25 €, à passer le virement de 420 € au compte d’attente créditeur en attendant de l’identifier, et à surveiller le chèque de 1 180 € au rapprochement suivant. Un chèque émis qui n’est toujours pas débité trois mois plus tard mérite un appel au fournisseur : il a peut-être été perdu, et il pèse sur la trésorerie disponible sans qu’on le voie.
Pour le compte du fonds de travaux, le contrôle est plus simple mais tout aussi parlant. Son solde doit correspondre au cumul des cotisations encaissées, augmenté des intérêts et diminué des utilisations votées. Un écart signale presque toujours un virement trimestriel oublié. À la clôture, un état de rapprochement au dernier jour de l’exercice est la pièce qui justifie la trésorerie de l’annexe 1 : voir notre guide sur la clôture des comptes.
Ce que le conseil syndical peut vérifier
Le conseil syndical a un accès direct aux relevés : le syndic doit mettre à sa disposition une copie des relevés périodiques de chacun des deux comptes dès leur réception (article 18 de la loi). Au-delà, le conseil contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité (article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967), et peut obtenir toute pièce se rapportant à cette gestion. Faute de transmission dans le mois, le syndic encourt une pénalité de 15 € par jour de retard (article 21 de la loi, décret n° 2020-1229).
Un contrôle utile ne demande pas d’être comptable. Le conseil vérifie d’abord l’intitulé du compte sur le relevé, qui doit désigner le syndicat et non le cabinet. Il compare ensuite le solde bancaire de fin de trimestre avec la trésorerie présentée dans les situations du syndic, en demandant l’état de rapprochement si les deux diffèrent. Il regarde enfin si les virements vers le fonds de travaux suivent les appels trimestriels, et si des sommes anciennes dorment en compte d’attente. Quatre questions, un quart d’heure par trimestre.
Changement de syndic : le compte reste, les pouvoirs changent
Le compte bancaire séparé de la copropriété appartient au syndicat : un changement de syndic ne le ferme pas, il change seulement la personne habilitée à le faire fonctionner. L’article 18-2 de la loi organise la passation en trois temps. Dans les quinze jours suivant la cessation de ses fonctions, l’ancien syndic remet la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires. Dans le mois, il transmet les documents et archives du syndicat. Dans les deux mois qui suivent, il fournit l’état des comptes des copropriétaires et celui du syndicat, après apurement et clôture.
Pour le nouveau syndic, les premières semaines se jouent à la banque : présentation du procès-verbal de désignation, mise à jour des pouvoirs, récupération des accès en ligne, vérification que les deux comptes existent bien au nom du syndicat. Le délai de trois mois de l’article 18 court à compter de sa propre désignation. La procédure complète est détaillée dans notre guide sur le changement de syndic.
Dans Gerelio
Dans Gerelio, chaque immeuble est une entité comptable distincte, avec ses propres comptes bancaires : la séparation voulue par l’article 18 se retrouve dans la structure même des données. Les relevés sont importés ; le logiciel propose automatiquement les rapprochements entre lignes bancaires et écritures, que le comptable valide, puis lettre les opérations. Ce qui reste non rapproché forme la liste des opérations en suspens à justifier, mois après mois plutôt qu’en fin d’exercice. Les écritures validées sont scellées par une chaîne d’empreintes : une erreur se corrige par contre-passation, et l’historique des corrections reste lisible. Le conseil syndical dispose de son propre espace sur l’extranet. Pour l’AG, le cabinet peut émettre un certificat d’intégrité des comptes du syndicat ; tout copropriétaire vérifie ensuite, par un lien ou un QR code et sans créer de compte, qu’aucune écriture certifiée n’a été modifiée depuis. Vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Les cinq anomalies à chercher en priorité
Quand un cabinet reprend un immeuble, ou qu’un conseil syndical veut faire le point, ces cinq anomalies concentrent l’essentiel des risques.
- Un compte ouvert au nom du cabinet, ou un intitulé ambigu qui ne mentionne pas le syndicat des copropriétaires.
- Un fonds de travaux qui dort sur le compte courant, faute de virements trimestriels vers le compte rémunéré.
- Un compte d’attente qui porte des sommes de plus de trois mois, voire d’exercices antérieurs.
- Des chèques émis non débités depuis longtemps, qui faussent la trésorerie disponible.
- Un dernier état de rapprochement qui date de la clôture précédente, voire introuvable.
Chacune se corrige en quelques heures quand on la détecte tôt. Détectée en pleine préparation d’AG, elle retarde la convocation et fragilise l’approbation des comptes. Le rapprochement mensuel reste la meilleure assurance, pour le syndic comme pour le conseil syndical.
Questions fréquentes
Une petite copropriété de 15 lots ou moins peut-elle se passer de compte séparé ?
Non. La possibilité pour l’assemblée de dispenser le syndic professionnel d’ouvrir un compte séparé dans les copropriétés de 15 lots au plus a été supprimée au 31 décembre 2020 par l’ordonnance n° 2019-1101. Depuis, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique à toutes les copropriétés sans exception de taille, avec un compte séparé pour la gestion courante et un compte séparé rémunéré pour le fonds de travaux.
Qui choisit la banque du compte séparé de la copropriété ?
Le syndic ouvre le compte dans l’établissement bancaire de son choix. L’assemblée générale peut toutefois décider, à la majorité de l’article 25, qu’il sera ouvert dans une autre banque qu’elle désigne. Le compte du fonds de travaux est ouvert dans le même établissement que le compte principal, qu’il ait été choisi par le syndic ou par l’assemblée, ce qui permet les virements de l’un vers l’autre.
Que risque un syndic qui n’ouvre pas de compte séparé pour la copropriété ?
La méconnaissance de l’obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi restent valables, mais le syndicat se retrouve sans syndic régulièrement désigné, avec toutes les difficultés que cela pose pour convoquer, payer les fournisseurs et agir en justice.
Le conseil syndical peut-il obtenir les relevés bancaires de la copropriété ?
Oui. Le syndic doit mettre à la disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte séparé et du compte du fonds de travaux, dès leur réception. Le conseil peut aussi demander toute autre pièce liée à la gestion, comme les états de rapprochement ; si le syndic ne la transmet pas dans le mois, il encourt une pénalité de 15 € par jour de retard.
Peut-on placer le fonds de travaux d’une copropriété sur un livret A ?
Un syndicat de copropriétaires peut détenir un livret A, dans la limite de 76 500 €, ou 100 000 € s’il compte plus de 100 lots de logements, bureaux ou commerces (service-public.fr, page vérifiée le 1er août 2026). Beaucoup de syndicats l’utilisent comme support rémunéré du fonds de travaux. Il doit être ouvert au nom du syndicat, et les intérêts reviennent définitivement au syndicat.
À quelle fréquence faut-il faire le rapprochement bancaire d’une copropriété ?
Aucun texte n’impose de fréquence, mais un rapprochement mensuel, dès réception du relevé, est la pratique des cabinets qui clôturent sans stress. Il permet d’identifier les virements sans référence, les chèques non encaissés et les frais oubliés tant que les souvenirs sont frais. À la clôture de l’exercice, un état de rapprochement au dernier jour est indispensable pour justifier la trésorerie présentée à l’assemblée.
Que devient le compte séparé quand la copropriété change de syndic ?
Le compte appartient au syndicat : il reste ouvert, seuls les pouvoirs de fonctionnement changent. L’ancien syndic remet au nouveau, dans les quinze jours suivant la fin de ses fonctions, la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires (article 18-2 de la loi de 1965). Le nouveau syndic présente ensuite à la banque le procès-verbal de sa désignation pour obtenir les pouvoirs sur les comptes.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18-2 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21 (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 26 (Légifrance)
- Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (Légifrance)
- Livret A : plafonds et bénéficiaires, dont les syndicats de copropriétaires (Service-Public.fr)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
