Le plan comptable de copropriété est la liste fermée des comptes que le syndic a le droit d’utiliser pour un syndicat de copropriétaires : cinq classes (1, 4, 5, 6 et 7) fixées par l’article 7 de l’arrêté du 14 mars 2005. Il ne se superpose pas au plan comptable général. Il le remplace, et l’article 8 du même arrêté interdit d’aller chercher ailleurs ce qu’il ne prévoit pas.
Ce guide passe chaque classe en revue avec les numéros vérifiés dans la version en vigueur de l’arrêté, puis déroule des écritures types sur un même immeuble. Pour le cadre général (engagement, exercice, annexes, approbation en AG), voir notre guide de la comptabilité de copropriété.
Le plan comptable de copropriété : ce que fixe l’arrêté, et ce qu’il interdit
L’arrêté pose trois règles avant même de lister les comptes. Les écritures se passent en partie double (article 1er). Les opérations s’enregistrent toutes taxes comprises, le montant et le taux de TVA n’étant indiqués que si un copropriétaire s’est déclaré assujetti (article 3). Et chaque écriture porte un libellé qui permet de retrouver sa pièce : date et numéro de facture, date et référence du paiement, période et objet de l’appel de fonds (article 4).
Vient ensuite l’article 8, le plus mal connu : les comptes de la nomenclature sont les seuls utilisables, et les règles du plan comptable général ne peuvent pas servir à les détailler. Le syndic peut en revanche ouvrir toute subdivision nécessaire. Un 614002 pour le contrat d’ascenseur et un 614003 pour la ligne téléphonique de la cabine, oui ; un 6061 « Fournitures non stockables » importé d’un logiciel d’entreprise, non.
La nomenclature a connu deux retouches de fond. L’arrêté du 27 décembre 2016, entré en vigueur le 1er janvier 2017, a intégré le fonds de travaux : compte 105, sous-compte 450-5 et compte 705. L’arrêté du 20 août 2020, entré en vigueur le 31 décembre 2020, a ajouté les comptes de la délégation de pouvoirs au conseil syndical (106, 12-1 et 12-2, 65, 674, 706 et ses deux sous-comptes) et supprimé le 1032. En septembre 2026, Légifrance n’affiche aucune modification postérieure.
À retenir. L’arrêté écrit les sous-comptes avec un tiret : 450-1, 12-1, 706-1. Beaucoup de logiciels les codent sans tiret (4501, par exemple), ce qui désigne le même compte. Ce qui compte, c’est que la balance les rattache au bon compte principal.
Le texte a gardé quelques traces de ses versions successives, qu’il vaut mieux connaître avant qu’un conseiller syndical ne les relève. L’article 10 décrit encore le fonctionnement du 1032, pourtant supprimé. Il parle de quatre sous-comptes du 450 alors que le décret n° 2005-240 impose depuis 2017 une ventilation en cinq rubriques. Et les libellés renvoient à « l’article 14-2 » de la loi de 1965 : depuis le 1er janvier 2023 et la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, les dépenses hors budget relèvent du II de l’article 14-1, l’article 14-2 traite du plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux a son propre article, le 14-2-1. Les comptes n’ont pas changé, seuls les renvois ont vieilli.
Classe 1 : provisions, avances, fonds de travaux et subventions
La classe 1 regroupe les sommes que le syndicat détient pour le compte des copropriétaires en attendant de les employer. Aucune n’est un produit : elles n’alimentent le compte de gestion qu’au moment où elles financent une dépense.
| Compte | Intitulé | Crédité par | Débité par |
|---|---|---|---|
| 102 | Provisions pour travaux décidés | 450 ou 450-2, à l’appel | 702, au fil de la réalisation des travaux |
| 1031 | Avances de trésorerie | 450 ou 450-3 | 703, quand l’avance paie des dépenses courantes ou imprévues |
| 1033 | Autres avances | 450 ou 450-3 | 703, dans les mêmes conditions |
| 105 | Fonds de travaux | 450 ou 450-5, à l’appel de la cotisation | 705, lors de l’affectation à des travaux |
| 106 | Provisions pour travaux de la délégation au conseil syndical | Fonctionnement non détaillé par l’article 10 | Fonctionnement non détaillé par l’article 10 |
| 12 (12-1, 12-2) | Solde en attente sur travaux et opérations exceptionnelles | Comptes de produits de travaux, à la clôture | Comptes de charges de travaux, à la clôture |
| 131 | Subventions accordées en instance de versement | 441 ou 443, à la notification | Au fur et à mesure du passage en produit au 711 |
Le compte 1031 correspond à la réserve prévue au règlement de copropriété ou votée par l’assemblée ; l’article 35 du décret du 17 mars 1967 la plafonne à un sixième du budget prévisionnel. Pour un budget de 48 000 €, l’avance de trésorerie ne peut donc pas dépasser 8 000 €. Les avances sont remboursables (article 45-1 du même décret), ce qui explique qu’on ne les passe jamais en produit sans emploi réel.
Le compte 12 est le plus déroutant. À la clôture, les charges et les produits des opérations non terminées sont soldés vers lui ; à l’ouverture de l’exercice suivant, l’écriture est inversée et l’opération reprend sa vie dans les comptes 67 et 70. Son solde et son détail apparaissent dans l’annexe 5, et son solde est repris dans l’annexe 1. Voir notre guide des annexes comptables pour la lecture de ces deux documents.
Classe 4 : copropriétaires et tiers
La classe 4 enregistre les créances et les dettes du syndicat, celles du budget comme celles des opérations hors budget, ainsi que les écritures de régularisation de fin d’exercice.
| Compte | Intitulé | Règle de fonctionnement à connaître |
|---|---|---|
| 401 | Factures parvenues | Reçoit toutes les factures, budget et travaux confondus ; la nature est dans le libellé |
| 408 | Factures non parvenues | Fournitures reçues, prestations ou travaux réalisés dans l’exercice sans facture reçue |
| 409 | Fournisseurs débiteurs | Avances et acomptes versés sur commande |
| 421, 431, 432 | Personnel et organismes sociaux | Rémunérations et cotisations dues, quand le syndicat emploie un gardien |
| 441, 442, 443 | État et collectivités | Subventions à recevoir, impôts, aides des collectivités |
| 450 | Copropriétaire individualisé | Un compte par copropriétaire, nom dans le libellé |
| 450-1 à 450-5 | Sous-comptes | Budget, travaux, avances, emprunts, fonds de travaux, si l’AG les crée |
| 459 | Copropriétaire, créances douteuses | Débité par le crédit du 450 quand le syndic juge la créance douteuse |
| 461, 462 | Débiteurs et créditeurs divers | Tiers qui ne sont ni fournisseurs ni copropriétaires |
| 471, 472 | Comptes d’attente | Soldés en fin d’exercice ou justifiés ligne à ligne |
| 486, 487 | Charges et produits constatés d’avance | Part d’une charge ou d’un produit relevant de l’exercice suivant |
| 491, 492 | Dépréciations | Créditées par le 68, débitées par le 78 |
Le compte 450 mérite qu’on s’y arrête. Il est débité des provisions appelées par le crédit du 701 et crédité des règlements par le débit du compte bancaire. À l’arrêté des comptes, il est débité ou crédité de l’insuffisance ou de l’excédent des opérations courantes, toujours par la contrepartie du 701. Deux règles de l’article 9 de l’arrêté s’y appliquent directement. Pas de compensation entre comptes débiteurs et créditeurs : les copropriétaires en retard et ceux qui ont payé d’avance apparaissent séparément dans l’état financier, en créances et en dettes. Et un versement sans indication s’impute sur la dette la plus ancienne, conformément à l’article 1342-10 du code civil.
L’article 7 du décret n° 2005-240 exige que le syndic puisse ventiler ce que doit chaque copropriétaire en cinq rubriques : opérations courantes, travaux et opérations exceptionnelles, cotisation au fonds de travaux, avances, emprunts. Les sous-comptes 450-1 à 450-5 ne s’imposent que si l’assemblée les crée, mais un logiciel incapable de produire cette ventilation à la demande ne respecte pas le décret.
Le compte 491 obéit à une règle que l’arrêté formule sans ambiguïté : le montant à déprécier résulte de la décision de l’assemblée de procéder à la saisie immobilière. À s’en tenir au texte, tant que l’assemblée n’a pas statué, la créance douteuse reste au 459 sans dépréciation. Le lien avec la procédure de recouvrement est détaillé dans notre guide des impayés de charges.
Classe 5 : les comptes financiers
La classe 5 est courte : 50 « Fonds placés » (501 compte à terme, 502 autre compte), 51 « Banques » (512 banques, 514 chèques postaux) et 53 « Caisse ». Elle n’en est pas moins le terrain de la plupart des contrôles.
Un syndicat soumis au fonds de travaux a au moins deux comptes bancaires distincts : le compte séparé ouvert à son nom, sur lequel toutes les sommes reçues sont versées sans délai, et le compte séparé rémunéré du fonds de travaux (article 18 de la loi de 1965). S’il souscrit l’emprunt collectif créé par la loi n° 2024-322, un troisième compte réservé reçoit les fonds empruntés et les subventions publiques correspondantes (article 26-9). La subdivision du 512 par compte bancaire est donc la règle, pas une coquetterie. Voir notre guide du compte bancaire séparé.
L’arrêté règle les emprunts dans cette classe, et de façon minimaliste : leur comptabilisation se limite aux flux de trésorerie. Les fonds reçus créditent le compte 712 « Emprunts » par le débit du 51. Avant chaque échéance, les sommes dues par les copropriétaires débitent le 450-4 par le crédit du 704 ; à l’échéance, le 661 est débité de la totalité de l’annuité, capital et intérêts, par le crédit du 51. Les annuités restant dues à la clôture ne sont pas inscrites en dette dans les comptes : leur montant est simplement porté sur l’état financier, l’annexe 1.
Classes 6 et 7 : charges et produits
Dans le plan comptable de copropriété, les comptes de charges suivent la nature de la dépense ; la répartition entre copropriétaires se fait ensuite par clé, dans la seconde balance et dans l’annexe 3.
| Charges (classe 6) | Produits (classe 7) |
|---|---|
| 601 Eau, 602 Électricité, 603 Chauffage, énergie et combustibles | 701 Provisions sur opérations courantes |
| 604 Produits d’entretien et petits équipements, 605 Matériel, 606 Fournitures | 702 Provisions sur travaux et opérations exceptionnelles |
| 611 Nettoyage, 612 et 613 Locations, 614 Contrats de maintenance | 703 Avances |
| 615 Entretien et petites réparations, 616 Primes d’assurances | 704 Remboursements d’annuités d’emprunts |
| 6211 Rémunération du syndic, 6212 Débours, 6213 Frais postaux | 705 Affectation du fonds de travaux |
| 6221 Honoraires travaux, 6222 Prestations particulières, 6223 Autres honoraires | 706 Provisions de la délégation au conseil syndical |
| 623 Tiers intervenants, 624 Frais du conseil syndical | 711 Subventions, 712 Emprunts, 713 Indemnités d’assurances |
| 632 Taxe de balayage, 633 Taxe foncière, 634 Autres impôts et taxes | 714 Produits divers, dont intérêts légaux dus par les copropriétaires |
| 641 à 644 Frais de personnel, 65 Montant alloué au conseil syndical | 716 Produits financiers, 718 Produits exceptionnels |
| 661 Annuités d’emprunt, 662 Autres charges financières et agios | 78 Reprises de dépréciations |
| 671 Travaux décidés par l’AG, 672 Travaux urgents, 673 Études et diagnostics, 674 Travaux délégués | |
| 677 Pertes sur créances irrécouvrables, 678 Charges exceptionnelles, 68 Dotations |
La frontière qui compte est celle entre 61 et 67. Une réparation de maintenance relève du budget et du 615 ; des travaux de conservation autres que de maintenance, d’amélioration ou un diagnostic relèvent des dépenses hors budget de l’article 44 du décret de 1967, donc des 671 à 673, avec un vote et des appels spécifiques. Un diagnostic commandé en cours d’année et passé en 615 pour « ne pas embêter l’AG » relève en réalité du 673 : il déséquilibre le budget courant et fausse l’annexe 3.
Douze écritures types sur un même immeuble
Prenons, à titre d’illustration, une résidence de 24 lots à Rennes, exercice calé sur l’année civile, budget courant voté de 48 000 €. L’assemblée a voté en 2025 une réfection de toiture de 36 000 €, financée par une affectation de 6 000 € du fonds de travaux et deux appels de 15 000 € au 1er avril et au 1er octobre. Les sous-comptes 450-1 à 450-5 ont été créés.
| n° | Opération | Débit | Crédit | Montant |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Appel de provisions du 1er trimestre (48 000 € / 4) | 450-1 | 701 | 12 000 € |
| 2 | Règlement du copropriétaire du lot 7 | 512 compte courant | 450-1 | 540 € |
| 3 | Facture trimestrielle du contrat d’ascenseur | 614 | 401 | 1 380 € |
| 4 | Paiement de l’ascensoriste | 401 | 512 compte courant | 1 380 € |
| 5 | Cotisation trimestrielle au fonds de travaux (5 % du budget / 4) | 450-5 | 105 | 600 € |
| 6 | Premier appel pour la toiture | 450-2 | 102 | 15 000 € |
| 7 | Affectation du fonds de travaux votée | 105 | 705 | 6 000 € |
| 8 | Situation n° 1 du couvreur | 671 | 401 | 21 000 € |
| 9 | Constatation des provisions consommées | 102 | 702 | 15 000 € |
| 10 | Électricité de décembre, facture non reçue au 31/12 | 602 | 408 | 310 € |
| 11 | Part 2027 de la prime d’assurance payée le 1er octobre (2 400 € sur un an) | 486 | 616 | 1 800 € |
| 12 | Excédent des opérations courantes réparti à l’arrêté des comptes | 701 | 450-1 | 1 150 € |
Quelques commentaires de praticien. L’écriture 5 suppose que les cotisations sont encaissées directement sur le compte du fonds de travaux ; si un copropriétaire paie tout sur le compte courant, le virement interne vers le compte dédié doit suivre sans délai. L’écriture 11 suppose une prime couvrant du 1er octobre 2026 au 30 septembre 2027 : neuf mois sur douze appartiennent à l’exercice suivant. L’écriture 12 se passe à l’arrêté des comptes, en crédit de chaque compte individuel selon les quotes-parts de chaque catégorie de charges : c’est elle qui fait de l’annexe 1 un état « après répartition ». Le solde de chacun ne devient toutefois définitif qu’avec l’approbation des comptes par l’assemblée.
Au 31 décembre, le chantier n’est pas terminé. Le second appel de 15 000 € a été passé le 1er octobre (450-2 au débit, 102 au crédit) mais n’a pas encore été consommé. Les 21 000 € de charges du 671 et les 21 000 € de produits (15 000 € au 702, 6 000 € au 705) sont soldés vers le compte 12-1, puis réinscrits à l’ouverture de 2027. Le 102 garde un solde créditeur de 15 000 €, visible dans l’annexe 1, et l’opération figure dans l’annexe 5 avec 36 000 € votés, 21 000 € réalisés et 15 000 € en attente. La répartition définitive entre copropriétaires attendra la clôture de l’opération.
Deux autres cas reviennent souvent. Une créance de 3 150 € sur le lot 12, jugée douteuse, passe du 450 au 459 ; si l’assemblée décide ensuite la saisie immobilière en estimant la perte à 2 000 €, le 68 est débité par le crédit du 491 pour ce montant. Une subvention de 4 000 € notifiée par la collectivité se passe au crédit du 131 par le débit du 443, puis en produit au 711 au rythme des travaux, et l’encaissement solde le 443.
Les pièges de nomenclature qu’on retrouve en contrôle
Les mêmes erreurs reviennent d’un portefeuille à l’autre, et presque toutes se voient dans la balance avant même d’ouvrir une pièce.
Le compte d’attente utilisé comme parking est la première. Un 471 ou un 472 qui porte encore en juin des sommes de l’année précédente contrevient à l’arrêté, qui exige un solde nul ou une justification ligne à ligne à la clôture. Viennent ensuite les travaux hors budget passés en 615, qui gonflent le budget courant et vident l’annexe 4 de son sens. Puis les honoraires de suivi de travaux enregistrés au 6211 avec la rémunération forfaitaire, alors que l’arrêté leur réserve le 6221, ce qui rend la comparaison avec le contrat de syndic difficile.
Autre classique : un solde au 1032 qui traîne depuis des années, vestige des anciennes avances pour travaux. Le compte a disparu de la nomenclature le 31 décembre 2020, mais l’argent, lui, est toujours là et reste une avance remboursable. Son sort se règle avec le conseil syndical et, si nécessaire, par une décision d’assemblée, plutôt que par un reclassement discret au 105. Enfin, les comptes importés du plan comptable général par un outil généraliste (411, 6061, 706 utilisé pour des « prestations ») sont à reclasser : l’article 8 ne laisse aucune marge. La plupart de ces points se traitent à la clôture des comptes, et ceux qui touchent aux clés relèvent de la répartition des charges.
Dans Gerelio
Gerelio tient chaque syndicat comme une entité comptable distincte, en partie double, sur le plan comptable de copropriété de l’arrêté du 14 mars 2005 : les appels de fonds, les cotisations au fonds de travaux et les opérations de travaux passent automatiquement par les comptes prévus (450, 701, 702, 102, 105, 705), avec les sous-comptes par rubrique. Les écritures validées sont scellées par une chaîne d’empreintes ; une erreur se corrige par contre-passation, jamais par modification, ce qui correspond à l’article 5 de l’arrêté.
Le journal, le grand livre et la balance sont consultables à tout moment, les relevés bancaires s’importent avec un rapprochement proposé automatiquement et un lettrage des comptes copropriétaires. À la clôture, les cinq annexes sont générées depuis ces mêmes écritures, sans ressaisie. Pour une reprise depuis un autre logiciel, l’import assisté contrôle les soldes et produit un certificat de reprise.
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Par où commencer quand vous reprenez un plan comptable existant
Reprendre un immeuble d’un confrère, c’est d’abord lire sa balance. Six vérifications suffisent pour savoir si le plan comptable de la copropriété a été respecté.
- Lister les comptes utilisés et isoler ceux qui n’existent pas dans l’article 7 de l’arrêté, subdivisions mises à part.
- Contrôler les comptes d’attente : tout solde au 471 ou au 472 doit avoir une explication ligne à ligne.
- Rapprocher le 105 du compte bancaire du fonds de travaux : les deux doivent raconter la même histoire.
- Rapprocher le 102 et le 12 des opérations de travaux ouvertes : chaque euro appelé et non consommé doit se rattacher à un vote d’assemblée identifié.
- Vérifier que le total des 450 débiteurs et créditeurs correspond à la liste individuelle des copropriétaires jointe à l’état financier.
- Éditer les deux balances, par nomenclature et par clé de répartition, et vérifier qu’elles concordent comme l’exige l’article 2 de l’arrêté.
Si l’un de ces points ne tombe pas juste, mieux vaut le documenter avec le conseil syndical avant la première clôture sous votre responsabilité que de le découvrir en pleine assemblée.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le compte 450 en copropriété ?
C’est le compte « Copropriétaire individualisé » : chaque copropriétaire a le sien, débité des appels de fonds et crédité de ses paiements. Un solde débiteur est une somme due au syndicat, un solde créditeur une avance du copropriétaire, qui figure parmi les dettes de l’état financier. Le libellé de chaque écriture doit préciser le nom du copropriétaire, et les versements s’imputent sur la dette la plus ancienne sauf indication contraire.
Les sous-comptes 450-1 à 450-5 sont-ils obligatoires ?
Non. L’arrêté du 14 mars 2005 ne les ouvre que si l’assemblée générale en décide la création. En revanche, l’article 7 du décret n° 2005-240 impose au syndic d’être capable, dans tous les cas, de ventiler ce que doit chaque copropriétaire en cinq rubriques : opérations courantes, travaux et opérations exceptionnelles, fonds de travaux, avances et emprunts. Les sous-comptes rendent simplement cette ventilation immédiate.
Quelle différence entre le compte 102 et le compte 105 en copropriété ?
Le compte 102 reçoit les provisions appelées pour des travaux déjà votés ; il est soldé au fil du chantier par transfert au compte 702. Le compte 105 reçoit les cotisations annuelles au fonds de travaux, qui sont une réserve ; il n’est débité que lorsque l’assemblée affecte tout ou partie du fonds à des travaux, par le crédit du compte 705. Les deux se lisent dans la rubrique « Provisions et avances » de l’annexe 1.
À quoi sert le compte 12 dans la comptabilité d’un syndicat ?
Il reçoit, à la clôture, les charges et produits des opérations de travaux ou exceptionnelles qui ne sont pas terminées. Les comptes de charges et de produits concernés sont soldés vers le compte 12, puis l’écriture est inversée à l’ouverture de l’exercice suivant. Depuis 2020, il se subdivise en 12-1 pour les travaux décidés par l’assemblée et 12-2 pour les travaux délégués au conseil syndical. Son détail figure en annexe 5.
Peut-on tenir la comptabilité d’une copropriété avec le plan comptable général ?
Non. L’article 8 de l’arrêté du 14 mars 2005 réserve au syndic les seuls comptes de sa nomenclature et interdit d’utiliser les règles du plan comptable général pour les détailler. Un compte 411 ou 6061 n’a donc rien à faire dans une copropriété. Le syndic peut en revanche ouvrir toutes les subdivisions nécessaires, par exemple un sous-compte de 614 par contrat de maintenance.
Les charges de copropriété sont-elles enregistrées hors taxes ou TTC ?
Toutes taxes comprises. L’article 3 de l’arrêté du 14 mars 2005 impose d’enregistrer les opérations TTC dans le compte correspondant à leur nature. Le montant et le taux de TVA ne sont indiqués que si un ou plusieurs copropriétaires ont déclaré être assujettis à la TVA, typiquement des lots commerciaux ou professionnels qui en ont besoin pour leur propre déduction.
Comment comptabiliser une subvention de travaux en copropriété ?
À la notification de la décision, le compte 131 « Subventions accordées en instance de versement » est crédité par le débit du compte 441 ou 443 selon l’origine des fonds. La subvention passe ensuite en produit au compte 711 au fur et à mesure de la réalisation des travaux qu’elle finance. L’encaissement solde le compte 441 ou 443 par le débit du compte bancaire.
Textes et sources officielles
- Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (Légifrance)
- Arrêté du 20 août 2020 modifiant l’arrêté du 14 mars 2005 (Légifrance)
- Arrêté du 27 décembre 2016 modifiant l’arrêté du 14 mars 2005 (Légifrance)
- Décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-1 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1, fonds de travaux (Légifrance)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
