Des impayés de charges de copropriété se traitent dans un ordre précis : relance amiable, mise en demeure, obtention d’un titre exécutoire, puis exécution par un commissaire de justice. Le syndic conduit seul cette procédure, sans autorisation de l’assemblée générale, sauf pour faire saisir et vendre un lot. Ce qui fait gagner ou perdre un dossier en 2026, c’est d’abord la qualité de la mise en demeure : la Cour de cassation l’a rappelé trois fois en dix-huit mois.
Qui doit agir face à un copropriétaire qui ne paie pas ?
Le recouvrement des charges est une mission du syndic, qu’il exerce de sa propre initiative. L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 le dispense d’autorisation de l’assemblée générale pour les actions en recouvrement de créance, les voies d’exécution (sauf la saisie en vue de la vente d’un lot), les mesures conservatoires et les demandes en référé. Il rend simplement compte, à l’assemblée suivante, des actions qu’il a introduites.
« On en parlera à l’AG » n’est donc pas une stratégie défendable. Les fiches officielles de service-public.gouv.fr et de justice.fr insistent sur le large pouvoir d’initiative du syndic, et sur le fait que son inaction peut engager sa responsabilité envers le syndicat.
Le temps joue contre le syndicat. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 renvoie à l’article 2224 du code civil : l’action en paiement des charges se prescrit par cinq ans. L’hypothèque légale de l’article 19 ne peut pas davantage être inscrite pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
Un impayé de charges de copropriété, au sens de ce guide, est une somme appelée et exigible que le copropriétaire n’a pas réglée à sa date : provision trimestrielle du budget prévisionnel, appel de travaux voté hors budget, cotisation au fonds de travaux, ou solde débiteur révélé par l’approbation des comptes. Tout commence donc par des appels de fonds propres et datés. Un appel mal libellé fragilise tout ce qui suit.
Les étapes du recouvrement des charges en un tableau
| Étape | Quand, en pratique | Texte de référence | Frais imputables au débiteur |
|---|---|---|---|
| Relance amiable (courriel, lettre simple, téléphone) | 10 à 15 jours après l’échéance | Aucun texte spécifique | Non |
| Mise en demeure | Dès l’échec de la relance | Art. 19-2 loi 1965 ; art. 64 et 64-1 décret 1967 | Oui (art. 10-1 a) |
| Inscription de l’hypothèque légale | Après mise en demeure restée sans effet | Art. 19 loi 1965 | Oui |
| Déchéance du terme | 30 jours après une mise en demeure infructueuse | Art. 19-2 loi 1965 | Oui |
| Titre exécutoire | Dans les semaines qui suivent | Art. 19-2 loi 1965 ; art. 1405 et suivants CPC | Selon la décision du juge |
| Exécution forcée | Dès que le titre est exécutoire | Code des procédures civiles d’exécution | Oui (émoluments du commissaire de justice) |
Les délais « en pratique » ne sont pas des délais légaux : ce sont ceux que tiennent les cabinets rigoureux. La loi n’impose aucun délai minimal entre l’échéance et la mise en demeure, et rien n’empêche de mettre en demeure dès le lendemain de la date d’exigibilité.
Étape 1 : la relance amiable, pour trier les situations
La relance amiable est un rappel sans formalisme qui signale au copropriétaire que l’échéance est dépassée. Elle ne produit aucun effet juridique, et ses frais ne peuvent pas lui être imputés : l’article 10-1 de la loi ne vise les frais de relance qu’à compter de la mise en demeure.
Son intérêt est ailleurs. Elle permet de distinguer l’oubli de la difficulté, et la difficulté de la mauvaise foi. Dans un portefeuille ordinaire, une bonne partie des retards se règle à ce stade : prélèvement SEPA rejeté après un changement de banque, virement sans référence imputé sur le mauvais lot, succession en cours, acquéreur récent qui ne s’est pas encore manifesté. Avant de relancer, vérifiez donc que le paiement n’attend pas simplement d’être lettré sur le relevé bancaire.
Exemple. Une résidence de 38 lots à Nantes appelle 21 400 € le 1er octobre. Le rapprochement du 12 octobre laisse quatre lots débiteurs. Deux virements arrivés sans référence sont lettrés à la main, un copropriétaire joint par téléphone paie dans la semaine. Reste un seul dossier, qui part en mise en demeure le 20 octobre. Sans ce tri, le cabinet aurait envoyé quatre recommandés, dont trois inutiles et contestables.
Si le copropriétaire explique qu’il traverse une difficulté, proposez un échéancier écrit, daté et signé, que vous suivez. Le contrat type de syndic (décret n° 2015-342 du 26 mars 2015) range d’ailleurs la conclusion d’un protocole d’accord parmi les frais de recouvrement imputables au débiteur. Selon les situations, le fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département peut aussi aider un copropriétaire en difficulté à régler ses charges, sous conditions.
Étape 2 : la mise en demeure, pièce dont tout dépend
La mise en demeure est l’acte par lequel le syndic somme officiellement le copropriétaire de payer une somme déterminée dans un délai donné. Elle déclenche plusieurs effets à la fois : les intérêts au taux légal commencent à courir (article 36 du décret de 1967, sauf stipulation contraire du règlement), les frais deviennent imputables au débiteur (article 10-1), l’hypothèque légale peut être inscrite (article 19) et le délai de trente jours de l’article 19-2 démarre. Pour une créance du syndicat, le taux légal applicable au second semestre 2026 est celui des « autres cas », soit 2,75 %.
Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 et le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 (en vigueur le 25 décembre 2025), la mise en demeure est valablement faite par voie électronique : lettre recommandée électronique ou procédé mis en œuvre par un prestataire de services de confiance qualifié. Le copropriétaire qui a demandé à recevoir ses notifications par voie postale reçoit une lettre recommandée avec avis de réception. Un courriel ordinaire ne vaut pas mise en demeure.
Le contenu compte plus encore que la forme. Dans un avis du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007), la Cour de cassation a posé que la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, faute de quoi la demande fondée sur l’article 19-2 est irrecevable. Le 15 janvier 2026 (3e chambre civile, n° 23-23.534, publié au bulletin), elle a exigé une mise en demeure par exercice : un recommandé ancien ne permet pas de réclamer les provisions des exercices suivants. Le 18 juin 2026 (3e chambre civile, n° 24-19.950, publié), elle a cassé une décision qui s’était contentée de constater l’existence d’une mise en demeure sans vérifier qu’elle détaillait les provisions impayées.
À retenir. Une mise en demeure par exercice, qui distingue les provisions de l’exercice en cours (nature, période, montant) des soldes des exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés.
Forme, destinataires, calcul du délai et trame rédigée : tout est détaillé dans le guide sur la mise en demeure pour charges de copropriété.
Étape 3 : la déchéance du terme de l’article 19-2
La déchéance du terme est le mécanisme qui rend immédiatement exigibles les provisions à échoir de l’exercice lorsqu’une provision reste impayée. Si une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel ou travaux votés hors budget) n’est pas payée à sa date et qu’une mise en demeure reste infructueuse pendant trente jours, les autres provisions non encore échues deviennent exigibles, ainsi que les sommes restant dues sur les exercices précédents après approbation des comptes. Le texte s’applique aussi aux cotisations du fonds de travaux.
Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne alors le copropriétaire après avoir constaté l’approbation du budget, des travaux ou des comptes, et la défaillance. Sa décision est exécutoire de droit à titre provisoire, et le délai d’appel est de quinze jours (article 481-1 du code de procédure civile).
Exemple. Budget de 96 000 € voté le 12 juin 2025 pour l’exercice civil 2026, lot de 312/10 000 tantièmes : 748,80 € par trimestre. La provision du 1er avril 2026 reste impayée. Une mise en demeure est transmise le 5 mai, qui détaille « provision du 2e trimestre 2026, budget prévisionnel voté le 12 juin 2025 : 748,80 € ». Au 5 juin, rien n’est réglé. Le syndicat peut réclamer dans une seule procédure les 2e, 3e et 4e trimestres, soit 2 246,40 €, plus les soldes des exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés.
L’efficacité du mécanisme dépend du moment. Sur un exercice civil, une mise en demeure envoyée en avril permet de réclamer d’un coup trois trimestres ; la même, envoyée en novembre, n’apporte rien de plus que l’arriéré. D’où la règle de mettre en demeure dès le premier trimestre impayé.
Les limites sont désormais nettes : pas de déchéance sans provision réellement impayée à sa date, pas de provisions d’un exercice suivant sans nouvelle mise en demeure, pas de sommes d’un exercice dont les comptes ne sont pas approuvés. Les conditions détaillées et l’articulation avec l’injonction de payer sont traitées dans le guide sur la procédure accélérée de l’article 19-2.
Injonction de payer, action au fond, petites créances : quelle autre voie choisir ?
Trois autres chemins mènent à un titre exécutoire. Le choix dépend du montant, de l’attitude du débiteur et de la solidité du dossier.
L’injonction de payer est une procédure sur requête, sans audience : le juge statue sur les seules pièces du créancier (appels de fonds, décompte, mise en demeure, procès-verbaux d’approbation). Elle convient au débiteur silencieux qui ne conteste rien. Le décret n° 2026-96 du 16 février 2026 l’a modifiée pour les ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026 : l’ordonnance doit être signifiée dans les trois mois de sa date (six auparavant), le certificat de non-opposition disparaît et le greffe informe lui-même le créancier d’une opposition. Le débiteur dispose toujours d’un mois après la signification pour s’opposer.
L’action au fond devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble permet de réclamer toutes les charges dues au jour de l’audience, et des dommages-intérêts si la mauvaise foi du débiteur a causé un préjudice indépendant du retard (article 1231-6 du code civil). Plus longue, elle convient aux dossiers contestés.
La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conduite par un commissaire de justice, vise les créances de cause contractuelle ou statutaire qui ne dépassent pas 5 000 €. Elle suppose l’accord du débiteur dans le délai d’un mois, et ses frais restent à la charge exclusive du créancier (article L125-1 du code des procédures civiles d’exécution).
| Voie | Pour quel dossier | Audience | Ce que vous obtenez |
|---|---|---|---|
| Procédure accélérée au fond (art. 19-2) | Provision de l’exercice impayée après mise en demeure conforme | Oui | Condamnation incluant les provisions à échoir, exécutoire de droit |
| Injonction de payer | Débiteur silencieux, créance documentée | Non, sauf opposition | Ordonnance à signifier sous trois mois |
| Action au fond | Dossier contesté, dommages-intérêts | Oui | Jugement sur la dette au jour de l’audience |
| Petites créances (5 000 € au plus) | Débiteur prêt à un accord | Non | Titre délivré par le commissaire de justice en cas d’accord |
Deux règles de procédure à garder en tête. Pour une demande qui ne dépasse pas 5 000 €, l’article 750-1 du code de procédure civile impose en principe, à peine d’irrecevabilité, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative, sauf dispense (notamment lorsqu’une décision non contradictoire est nécessaire, ou après l’échec d’une procédure de petites créances). Et au-delà de 10 000 €, la représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire.
Après le jugement : faire exécuter la décision
Un titre ne vaut que s’il est exécuté. C’est le commissaire de justice (anciennement huissier) qui met en œuvre les saisies, et le syndic n’a pas besoin de l’assemblée pour les engager, à une exception près. Les mesures les plus utilisées :
- la saisie-attribution sur les comptes bancaires du débiteur ;
- la saisie des loyers entre les mains du locataire lorsque le lot est loué, qui se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance issue de l’ordonnance (article 19-2) ;
- la saisie des rémunérations, conduite depuis le 1er juillet 2025 par un commissaire de justice sans audience préalable devant le juge (commandement de payer, puis procès-verbal de saisie, le débiteur gardant la possibilité de saisir le juge de l’exécution) ;
- la saisie-vente des meubles ;
- la saisie immobilière du lot, en dernier recours.
La saisie immobilière est la seule mesure qui exige une décision d’assemblée générale. Le copropriétaire débiteur ne vote pas : sa voix n’est pas décomptée et il ne peut pas recevoir de pouvoir d’un autre copropriétaire (article 19-2, dernier alinéa). La procédure se déroule ensuite devant le juge de l’exécution, avec avocat obligatoire : commandement valant saisie, audience d’orientation, puis vente amiable autorisée ou vente forcée.
Deux événements peuvent tout ralentir. Le juge peut accorder des délais de grâce dans la limite de deux ans (article 1343-5 du code civil). Et la recevabilité d’un dossier de surendettement suspend la plupart des saisies jusqu’aux mesures de traitement, pour deux ans au plus. C’est une raison de plus pour inscrire l’hypothèque tôt, avant que la situation du débiteur ne se dégrade.
Les garanties du syndicat : hypothèque légale, hypothèque sur le prix de vente, opposition
Le syndicat dispose de trois garanties qui se cumulent. Elles ne remplacent pas la procédure, mais elles décident souvent de ce qui sera réellement encaissé.
La première est l’hypothèque légale de l’article 19. Toutes les créances du syndicat contre un copropriétaire, provisions comme paiements définitifs, sont garanties par une hypothèque légale sur son lot. Le syndic la fait inscrire sans autorisation de l’assemblée, après une mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette exigible, et il peut en donner mainlevée puis en requérir la radiation une fois la dette éteinte. Le débiteur peut en obtenir la mainlevée judiciaire contre une offre de paiement suffisante ou une garantie équivalente.
La deuxième est l’hypothèque légale spéciale sur le lot vendu. Jusqu’au 31 décembre 2021, c’était le privilège immobilier spécial de l’ancien article 2374 du code civil. Depuis la réforme des sûretés (ordonnance n° 2021-1192, en vigueur le 1er janvier 2022), l’article 19-1 de la loi renvoie à l’article 2402, 3° du code civil : les créances du syndicat relatives à l’année courante et aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu. Cette hypothèque est dispensée d’inscription et prime toutes les autres pour l’année courante et les deux dernières années échues (article 2418) ; pour les années antérieures, elle vient en concours avec celles du vendeur et du prêteur de deniers.
La troisième est l’opposition sur le prix de vente (article 20). Si le vendeur ne présente pas au notaire un certificat du syndic de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation, le notaire avise le syndic de la vente par recommandé dans les quinze jours du transfert de propriété. Le syndic a alors quinze jours pour former opposition au versement des fonds, par acte extrajudiciaire, en énonçant à peine de nullité le montant et les causes de la créance. C’est l’état daté qui chiffre ces sommes : une erreur à ce stade se paie en créance perdue ou en contestation.
L’article 20 empêche aussi un copropriétaire déjà débiteur d’acquérir un lot supplémentaire dans le même immeuble : s’il fait l’objet d’une mise en demeure restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente. En amont de la promesse, les informations financières remises à l’acquéreur passent souvent par un pré-état daté, dont la fiabilité dépend de la même comptabilité.
Enfin, l’article 19 fait bénéficier le syndicat du privilège du bailleur (article 2332, 1° du code civil) sur les meubles garnissant le lot et sur les sommes que le locataire doit à son bailleur.
Quels frais peut-on imputer au copropriétaire débiteur ?
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 déroge à la répartition normale des charges : les frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer une créance justifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné. Le texte vise les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Le contrat type de syndic en donne la liste de travail (point 9.1) : mise en demeure par recommandé, relance après mise en demeure, protocole d’accord, frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, dépôt d’une requête en injonction de payer et, uniquement en cas de diligences exceptionnelles, constitution et suivi du dossier transmis à l’avocat ou à l’auxiliaire de justice.
En pratique, trois garde-fous. La relance antérieure à la mise en demeure reste à la charge du syndicat. L’adjectif « nécessaires » laisse au juge le contrôle des montants, et les relances facturées en série après une première mise en demeure sont un motif classique de contestation. Enfin, ces frais s’inscrivent au compte individuel du débiteur, jamais dans les charges générales. Les cas limites sont traités dans le guide sur les frais de recouvrement en copropriété.
Quand les impayés mettent la copropriété en danger
Un débiteur isolé pose un problème de trésorerie ; plusieurs débiteurs posent un problème de gestion. L’assureur, le contrat d’ascenseur et le fournisseur d’énergie doivent être payés quoi qu’il arrive, et chaque syndicat dispose de son compte bancaire séparé : la trésorerie d’un autre immeuble n’est pas une variable d’ajustement. Dans sa rédaction en vigueur depuis le 25 décembre 2025, l’article 35 du décret de 1967 mentionne les avances décidées en assemblée générale pour pallier un manque temporaire de trésorerie.
La loi fixe aussi un seuil d’alerte. Selon l’article 29-1 A, lorsque les impayés atteignent à la clôture des comptes 25 % des sommes exigibles (15 % dans les copropriétés de plus de 200 lots), le syndic informe le conseil syndical et saisit le juge sur requête pour faire désigner un mandataire ad hoc. S’il ne le fait pas dans le mois, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, le président du conseil syndical ou certains créanciers peuvent agir à sa place.
Calculez ce ratio à chaque clôture des comptes, pas seulement quand le conseil syndical s’inquiète. Il faudra de toute façon suivre ces montants : parmi les données que le registre national des copropriétés exigera au 19 janvier 2028 (décret n° 2025-831, arrêté du 23 juin 2026) figurent les impayés de plus de deux trimestres.
Prévenir les impayés plutôt que les poursuivre
La procédure la moins chère reste celle qu’on n’a pas à engager. Quatre habitudes font la différence dans un portefeuille.
D’abord, des appels lisibles et envoyés avant l’échéance : montant, période, date d’exigibilité, référence de paiement propre au lot, et la mention, désormais imposée par l’article 64-2 du décret de 1967, de la possibilité de recevoir les notifications par voie postale. Ensuite, le prélèvement SEPA proposé à tous, avec un mandat signé et une pré-notification que l’avis d’appel peut porter. Puis un rapprochement bancaire resserré autour des échéances, pour relancer à J+10 un impayé réel plutôt qu’un virement mal référencé. Enfin, un point mensuel des comptes débiteurs par immeuble, partagé avec le conseil syndical, qui évite de découvrir en assemblée un débiteur de trois ans.
Ce que Gerelio automatise sur ce point
Dans Gerelio, les relevés bancaires importés sont rapprochés automatiquement et les paiements lettrés sur le compte de chaque copropriétaire, immeuble par immeuble. Les impayés apparaissent dès le rapprochement, sans tableur parallèle. Le module de recouvrement enchaîne relances graduées et mise en demeure, et garde l’historique de chaque dossier ; comme avec tout modèle, vérifiez que chaque mise en demeure isole un exercice et détaille les provisions réclamées. Les appels de fonds sont répartis au centime et peuvent être encaissés par prélèvement grâce aux fichiers SEPA générés. Lors d’une vente, le pré-état daté et l’état daté sont produits depuis la comptabilité, ce qui aligne le montant de l’opposition sur les écritures. L’envoi en lettre recommandée électronique qualifiée depuis l’outil est en cours de raccordement : aujourd’hui, la mise en demeure part par votre prestataire habituel. Vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration, sans inscription.
Les cinq erreurs qui font perdre un dossier d’impayés
- Une mise en demeure globale du type « solde débiteur au 30 juin : 4 312,56 € », sans détail des provisions ni des exercices, irrecevable en procédure accélérée depuis l’avis de décembre 2024.
- Une seule mise en demeure réutilisée d’un exercice à l’autre, alors qu’il en faut une par exercice.
- Des sommes réclamées sur un exercice dont les comptes ne sont pas encore approuvés.
- Des frais de relance antérieurs à la mise en demeure imputés au débiteur, que le juge écartera et qui affaiblissent le reste du décompte.
- Un dossier qui dort : la prescription de cinq ans avance, l’hypothèque devient impossible à inscrire pour les créances les plus anciennes, et la dette grossit à chaque appel de travaux.
Questions fréquentes
Les autres copropriétaires doivent-ils payer à la place de celui qui ne paie pas ?
Pas directement : chaque copropriétaire ne doit que sa quote-part. Mais le syndicat doit continuer à payer ses fournisseurs, et le trou de trésorerie finit par peser sur tous, par exemple sous forme d’avances votées en assemblée pour pallier un manque temporaire de trésorerie (article 35, 7° du décret du 17 mars 1967). Une créance définitivement perdue est, en pratique, supportée par l’ensemble des copropriétaires. D’où l’intérêt d’agir vite.
Le syndic a-t-il besoin de l’accord de l’assemblée générale pour poursuivre un copropriétaire ?
Non. L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispense le syndic d’autorisation pour les actions en recouvrement de créance, les mesures conservatoires, les référés et les voies d’exécution. Seule exception : la saisie en vue de la vente d’un lot, qui exige une décision d’assemblée. Le copropriétaire débiteur ne participe pas à ce vote et ne peut pas représenter un autre copropriétaire (article 19-2 de la loi de 1965). Le syndic rend compte des actions engagées à l’assemblée suivante.
Combien de temps un copropriétaire peut-il rester sans payer avant une action en justice ?
La loi ne fixe aucun délai minimal : le syndic peut mettre en demeure dès le lendemain de l’échéance. La seule attente imposée concerne la déchéance du terme de l’article 19-2, qui suppose une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours. En pratique, les cabinets rigoureux relancent vers J+10, mettent en demeure vers J+20 à J+30 et transmettent le dossier au commissaire de justice ou à l’avocat dans les deux mois.
Quel est le délai de prescription des charges de copropriété impayées ?
Cinq ans. Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie à l’article 2224 du code civil pour les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat. Le délai court pour chaque échéance. Par ailleurs, l’hypothèque légale du syndicat ne peut plus être inscrite pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans (article 19 de la loi).
Le syndic peut-il saisir les loyers si le lot du débiteur est loué ?
Oui, une fois un titre exécutoire obtenu, par une saisie-attribution entre les mains du locataire. L’article 19-2 de la loi de 1965 précise que lorsque la mesure porte sur une créance à exécution successive, comme des loyers, elle se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. Le locataire, lui, n’est pas débiteur des charges envers le syndicat : il paie simplement son loyer entre d’autres mains.
Un copropriétaire peut-il vendre son lot s’il a des charges impayées ?
Oui, mais le syndicat est protégé. Faute de certificat du syndic attestant que le vendeur est libre de toute obligation, le notaire avise le syndic, qui dispose de quinze jours pour former opposition sur le prix (article 20). Les créances de l’année courante et des quatre dernières années échues sont garanties par une hypothèque légale spéciale dispensée d’inscription, prioritaire pour l’année courante et les deux dernières années échues (articles 2402 et 2418 du code civil).
Quels frais de recouvrement peut-on facturer au copropriétaire débiteur ?
L’article 10-1 de la loi de 1965 impute au seul débiteur les frais nécessaires au recouvrement à compter de la mise en demeure : mise en demeure, relances postérieures, prise d’hypothèque, émoluments du commissaire de justice. Le contrat type de syndic en dresse la liste au point 9.1. Les relances antérieures à la mise en demeure restent à la charge du syndicat, et le juge contrôle le caractère nécessaire des frais réclamés.
La mise en demeure peut-elle être envoyée par simple e-mail ?
Non. Depuis la loi du 9 avril 2024 et le décret n° 2025-1292 (en vigueur le 25 décembre 2025), la voie électronique est le principe, mais sous forme de lettre recommandée électronique ou via un prestataire de services de confiance qualifié (article 64 du décret de 1967). Si le copropriétaire a demandé à recevoir ses notifications par voie postale, la mise en demeure part en recommandé avec avis de réception.
Qu’est-ce qui change pour l’injonction de payer en 2026 ?
Le décret n° 2026-96 du 16 février 2026 s’applique aux ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026. L’ordonnance doit désormais être signifiée dans les trois mois de sa date, contre six auparavant, sous peine d’être non avenue. Le certificat de non-opposition disparaît : le greffe informe lui-même le créancier d’une opposition. Le débiteur dispose toujours d’un mois après la signification pour former opposition.
À partir de quel niveau d’impayés une copropriété est-elle considérée en difficulté ?
L’article 29-1 A de la loi de 1965 fixe le seuil à 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes, 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots. Le syndic doit alors informer le conseil syndical et saisir le juge sur requête pour faire désigner un mandataire ad hoc. S’il ne le fait pas dans le mois, des copropriétaires représentant 15 % des voix, le président du conseil syndical ou certains créanciers peuvent agir.
Un juge peut-il accorder des délais de paiement au copropriétaire débiteur ?
Oui. L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner la dette dans la limite de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Sa décision suspend les procédures d’exécution engagées. De son côté, la recevabilité d’un dossier de surendettement suspend automatiquement la plupart des saisies jusqu’aux mesures de traitement, pour deux ans au plus.
Comment suivre les impayés d’un portefeuille sans y passer ses journées ?
Trois réflexes suffisent souvent : rapprocher la banque dans les jours qui suivent chaque échéance trimestrielle, tenir par immeuble une liste des comptes débiteurs avec l’ancienneté de chaque somme, et fixer une règle de relance appliquée à date fixe plutôt qu’au cas par cas. Un outil qui lettre les paiements et déclenche les relances selon cette règle évite l’essentiel des oublis et des recommandés envoyés à tort.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19-2 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10-1 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19 (Légifrance)
- Code civil, article 2402 (Légifrance)
- Cour de cassation, avis du 12 décembre 2024, n° 24-70.007 (Légifrance)
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 janvier 2026, n° 23-23.534 (Légifrance)
- Recouvrement des charges de copropriété impayées (service-public.gouv.fr)
- Injonction de payer, réforme au 1er septembre 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
