La mise en demeure pour charges de copropriété est l’acte par lequel le syndic somme un copropriétaire de payer des sommes précisément identifiées dans un délai donné. Depuis le 25 décembre 2025, elle part par voie électronique (lettre recommandée électronique ou prestataire de services de confiance qualifié), sauf si le copropriétaire a demandé le papier. Et depuis l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024, elle doit détailler la nature et le montant de chaque provision réclamée : une mise en demeure vague rend irrecevable la procédure accélérée de l’article 19-2.
C’est la deuxième étape de la procédure de recouvrement des impayés de charges, après la relance amiable. C’est aussi celle qui fait gagner ou perdre la suite.
Mise en demeure ou lettre de relance : quelle différence ?
La lettre de relance est un rappel sans formalisme : un courriel, une lettre simple, un appel téléphonique. Elle signale que l’échéance est passée et permet de trier l’oubli de la difficulté. Elle ne produit aucun effet juridique, et ses frais ne peuvent pas être imputés au copropriétaire, puisque l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise les frais de relance qu’à compter de la mise en demeure.
La mise en demeure, elle, est une sommation formelle de payer. Elle a une date certaine, un contenu précis et des effets juridiques que la relance n’a pas. Entre les deux, la différence tient moins au ton qu’à la preuve : une mise en demeure dont on ne peut pas établir la date de réception ne sert à rien devant le juge.
Ce que déclenche la mise en demeure
Une seule mise en demeure bien faite produit plusieurs effets, chacun avec son point de départ.
| Effet | À partir de quand | Texte |
|---|---|---|
| Intérêts au taux légal au profit du syndicat (sauf clause contraire du règlement) | Date de la mise en demeure | Art. 36 du décret du 17 mars 1967 |
| Frais de recouvrement imputables au seul débiteur | Mise en demeure | Art. 10-1 a de la loi de 1965 |
| Inscription possible de l’hypothèque légale | Mise en demeure restée infructueuse | Art. 19 de la loi de 1965 |
| Déchéance du terme : provisions à échoir de l’exercice exigibles | 30 jours après une mise en demeure infructueuse | Art. 19-2 de la loi de 1965 |
| Vente impossible si le débiteur veut acheter un autre lot de l’immeuble | Mise en demeure infructueuse depuis plus de 45 jours | Art. 20, II de la loi de 1965 |
Pour une créance du syndicat, le taux légal applicable au second semestre 2026 est celui des « autres cas », fixé à 2,75 % par l’arrêté du 26 juin 2026. Sur une dette de 2 000 €, cela représente environ 4,60 € par mois : ce n’est pas ce qui dissuade un débiteur, mais c’est dû et cela se réclame.
Quand envoyer la mise en demeure ?
Aucun texte n’impose de délai entre l’échéance et la mise en demeure. La fiche de justice.fr va plus loin et indique que le syndic doit mettre en demeure dès le premier impayé. Dans les faits, les cabinets organisés relancent vers J+10 et mettent en demeure vers J+20 à J+30, une fois la banque rapprochée et les paiements mal référencés écartés.
Le moment dans l’exercice compte autant que le délai. La déchéance du terme rend exigibles les provisions non encore échues de l’exercice en cours : sur un exercice civil, une mise en demeure envoyée en avril permet de réclamer d’un coup trois trimestres (celui qui est impayé et les deux à échoir), alors que la même, envoyée en novembre, n’apporte rien de plus que l’arriéré. Mettre en demeure dès le premier trimestre impayé, c’est donner au syndicat le maximum de prise.
Enfin, il faut recommencer à chaque exercice. Dans son arrêt du 15 janvier 2026 (3e chambre civile, n° 23-23.534, publié), la Cour de cassation a jugé que la procédure de l’article 19-2 ne dispense pas, pour chaque nouvel exercice, d’une mise en demeure préalable et de l’approbation des comptes correspondants. Un débiteur chronique reçoit donc une mise en demeure par exercice, ce qui suppose un suivi rigoureux au moment de la clôture des comptes.
Quelle forme depuis la réforme de 2024-2025 ?
La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a réécrit l’article 42-1 de la loi de 1965 : les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, et le copropriétaire peut demander à tout moment à les recevoir par voie postale. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, en vigueur le 25 décembre 2025, en a fixé les modalités dans les articles 64 à 65 du décret du 17 mars 1967.
| Mode d’envoi | Quand l’utiliser | Point de départ du délai |
|---|---|---|
| Lettre recommandée électronique (art. R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques) ou procédé d’un prestataire de services de confiance qualifié | Par défaut, à l’adresse électronique communiquée par le copropriétaire | Lendemain de la transmission de l’avis électronique informant le destinataire de l’envoi |
| Lettre recommandée avec demande d’avis de réception | Copropriétaire ayant demandé la voie postale | Lendemain de la première présentation au domicile |
| Acte de commissaire de justice (sommation de payer) | Adresse incertaine, débiteur qui refuse les plis, dossier déjà très conflictuel | Date de l’acte |
Deux précautions découlent des nouveaux textes. D’abord, n’utilisez que l’adresse électronique que le copropriétaire a communiquée à cet effet (article 65), jamais une adresse récupérée dans un échange avec le gestionnaire. Ensuite, vérifiez avant chaque envoi qu’il n’a pas demandé la voie postale : la demande peut être faite à tout moment, par tout moyen donnant date certaine, et prend effet à l’issue d’un délai de huit jours après sa réception, ou immédiatement si elle est formulée en assemblée et portée au procès-verbal. Les mêmes règles valent pour la convocation des assemblées générales.
À qui adresser la mise en demeure ?
La mise en demeure s’adresse au copropriétaire, au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique qu’il a communiqués au syndic (article 65 du décret). Le registre des copropriétaires doit donc être à jour : un changement d’adresse signalé par courriel au gestionnaire et jamais reporté est une source classique de contestation.
Pour les situations particulières, la fiche du ministère de la Justice donne deux repères. En indivision, le syndic met en demeure tous les coïndivisaires, sauf clause contraire du règlement de copropriété. En cas de démembrement, il vise l’usufruitier pour les charges liées à la jouissance et le nu-propriétaire pour les dépenses exceptionnelles, sauf clause de solidarité. Dans les deux cas, lisez le règlement avant d’envoyer.
Le contenu exigé par la Cour de cassation
Trois décisions récentes fixent le contenu minimal. L’avis du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007) impose d’indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des travaux hors budget, sous peine d’irrecevabilité de la demande fondée sur l’article 19-2. L’arrêt du 15 janvier 2026 exige une mise en demeure par exercice. Et l’arrêt du 18 juin 2026 (3e chambre civile, n° 24-19.950, publié) rappelle que le juge doit vérifier lui-même que la mise en demeure détaille les provisions impayées et que le copropriétaire est resté défaillant trente jours après.
Concrètement, une mise en demeure qui tient doit comporter :
- l’identité du syndicat, de son syndic, du copropriétaire et le numéro des lots ;
- l’exercice concerné, avec ses dates d’ouverture et de clôture ;
- pour chaque provision impayée de l’exercice en cours : sa nature (budget prévisionnel, travaux hors budget, fonds de travaux), la période, la date d’exigibilité, le montant et la décision d’assemblée qui la fonde ;
- le cas échéant, dans un paragraphe distinct, les sommes des exercices antérieurs, exercice par exercice, avec la date de l’assemblée qui en a approuvé les comptes ;
- le délai de paiement, d’au moins trente jours si vous visez l’article 19-2, et les modalités de règlement ;
- les conséquences d’un défaut de paiement : déchéance du terme avec le montant des provisions à échoir, intérêts, frais imputables, hypothèque, action en justice.
Les deux derniers points vont au-delà du minimum jurisprudentiel, mais ils coupent court à la plupart des discussions. Une précision utile : sans provision de l’exercice en cours restée impayée, l’article 19-2 ne joue pas. Des arriérés anciens isolés se réclament alors par injonction de payer ou par une action au fond.
Le plus simple, pour tout cela, est de partir d’appels de fonds déjà ventilés par nature : la mise en demeure ne fait que reprendre les lignes impayées.
Comment compter le délai de trente jours
Le délai de l’article 19-2 part du lendemain de l’événement retenu pour le mode d’envoi : la transmission de l’avis électronique, ou la première présentation du recommandé postal. Reste ensuite à le compter jour par jour.
Exemple. La provision du 2e trimestre d’un exercice ouvert le 1er juillet 2026, exigible le 1er octobre, reste impayée. La relance part le 12 octobre. La mise en demeure électronique est transmise le mardi 20 octobre 2026 : le délai démarre le mercredi 21 octobre et expire le jeudi 19 novembre. À partir du 20 novembre, si rien n’est réglé, les provisions des trimestres de janvier et d’avril 2027 sont exigibles et le dossier peut partir chez l’avocat. Pour un copropriétaire ayant choisi le papier, avec une première présentation du recommandé le mercredi 21 octobre, le délai court du 22 octobre au vendredi 20 novembre inclus.
Un paiement intégral dans le délai éteint la menace de déchéance pour cette mise en demeure. Un paiement partiel, en revanche, laisse une situation discutée : mieux vaut en tenir compte expressément dans le décompte actualisé que vous transmettrez à l’avocat ou au commissaire de justice.
Trame de mise en demeure pour charges de copropriété
La trame qui suit a été rédigée pour ce guide. Elle vise un seul exercice, conformément à la jurisprudence de 2026, et laisse entre crochets tout ce qui doit être adapté.
Trame. Syndicat des copropriétaires de la résidence [nom], [adresse de l’immeuble], représenté par son syndic [raison sociale, adresse, numéro de carte professionnelle].
À [nom du copropriétaire], [adresse communiquée au syndic]. Envoi par [lettre recommandée électronique / lettre recommandée avec demande d’avis de réception]. Le [date].
Objet : mise en demeure de payer, exercice du [1er juillet 2026 au 30 juin 2027], lot(s) n° [12 et 47].
Madame, Monsieur, malgré notre relance du [12 octobre 2026], les sommes suivantes, appelées au titre de l’exercice du [1er juillet 2026 au 30 juin 2027], restent impayées :
- provision du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale du [date], [2e trimestre de l’exercice, octobre à décembre 2026], exigible le [1er octobre 2026] : [612,40] € ;
- cotisation au fonds de travaux, même période, exigible le [1er octobre 2026] : [30,62] € ;
- [travaux de réfection de la toiture, résolution n° 9 de l’assemblée générale du date, 2e fraction], exigible le [1er octobre 2026] : [980,00] €.
Soit un total de [1 623,02] € au titre de cet exercice. Nous vous mettons en demeure de régler cette somme dans un délai de trente jours à compter du lendemain de [la transmission de l’avis électronique / la première présentation de la présente lettre], par virement sur le compte séparé du syndicat [IBAN], en indiquant la référence [référence du lot].
À défaut de paiement intégral dans ce délai, les provisions non encore échues de l’exercice deviendront immédiatement exigibles en application de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit [1 286,04] € de provisions du budget prévisionnel et de cotisations au fonds de travaux pour les trimestres de [janvier et avril 2027][, les fractions de travaux votées restant à échoir sur l’exercice], ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés. Le syndicat pourra alors saisir le président du tribunal judiciaire de [ville] et faire inscrire l’hypothèque légale prévue à l’article 19 de la même loi.
La présente mise en demeure fait courir les intérêts au taux légal (article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Ses frais, soit [montant] € conformément au contrat de syndic, sont imputés à votre compte en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Si vous rencontrez une difficulté de paiement, prenez contact avec [nom du gestionnaire, téléphone, adresse électronique] avant le [date] afin de convenir d’un échéancier écrit. Pièces jointes : relevé du compte copropriétaire, extrait du procès-verbal ayant voté le budget. [Signature du syndic.]
Dans l’exemple, 612,40 € de budget et 30,62 € de fonds de travaux par trimestre donnent 643,02 €, soit 1 286,04 € pour les deux trimestres à échoir. Recalculez toujours ce montant depuis la comptabilité plutôt qu’à la main : une erreur de quelques euros dans le décompte suffit à nourrir une contestation.
Ce qu’il ne faut pas écrire dans une mise en demeure
Le premier piège est le solde global : « vous restez redevable de 4 312,56 € au 30 septembre ». Sans ventilation par nature, période et exercice, la mise en demeure ne permet pas la procédure accélérée, depuis l’avis de décembre 2024.
Le deuxième est la pénalité inventée. Ni la loi ni le décret ne prévoient de majoration forfaitaire de 10 % ou de « pénalité de retard » ; seuls courent les intérêts au taux légal, sauf clause contraire du règlement, et les frais nécessaires de l’article 10-1. Annoncer des frais d’avocat ou de commissaire de justice non encore engagés relève de la même erreur.
Le troisième est le mélange des exercices : réclamer, avec les provisions de l’exercice en cours, le solde d’un exercice dont les comptes n’ont pas encore été approuvés. La Cour de cassation a refusé ce raccourci en janvier 2026.
Le dernier est la menace sans fondement. Une mise en demeure annonce des suites prévues par les textes : déchéance du terme, intérêts, hypothèque, action en justice. Tout le reste affaiblit le courrier et peut se retourner contre le syndic.
Après la mise en demeure : les suites possibles
Si le copropriétaire paie dans le délai, le dossier se referme ; gardez la mise en demeure et la preuve du paiement dans l’historique du lot. S’il propose un échéancier, formalisez-le par écrit : le contrat type de syndic classe le protocole d’accord parmi les frais de recouvrement imputables. S’il se tait, trois voies s’ouvrent au terme des trente jours : la procédure accélérée de l’article 19-2 devant le président du tribunal judiciaire, l’injonction de payer, ou l’action au fond. L’hypothèque légale peut être inscrite sans attendre le jugement.
Pour les petites dettes, gardez en tête l’article 750-1 du code de procédure civile : une demande en justice qui ne dépasse pas 5 000 € doit en principe être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, sauf dispense. Quant aux frais que vous pourrez récupérer, leur régime est détaillé dans le guide sur les frais de recouvrement en copropriété. Si le lot est mis en vente entre-temps, l’état daté et l’opposition sur le prix prennent le relais.
Dans Gerelio
Gerelio rapproche automatiquement les relevés bancaires importés et lettre chaque paiement sur le compte du copropriétaire, immeuble par immeuble : la liste des impayés est à jour dès le rapprochement. Le module de recouvrement enchaîne relances graduées et mise en demeure à partir de ces écritures, puis suit chaque dossier d’impayé jusqu’à sa clôture. Comme pour tout modèle, relisez chaque mise en demeure avant envoi : un seul exercice, chaque provision détaillée, des frais conformes au contrat. L’envoi en lettre recommandée électronique qualifiée directement depuis l’outil est en cours de raccordement ; aujourd’hui, vous l’expédiez par votre prestataire habituel. Vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration, sans inscription.
Check-list avant d’envoyer une mise en demeure
- La banque est rapprochée à la date d’envoi, et aucun paiement n’attend d’être lettré.
- L’adresse utilisée est celle que le copropriétaire a communiquée, et il n’a pas demandé la voie postale.
- Un seul exercice est visé, avec chaque provision détaillée : nature, période, date d’exigibilité, montant, décision d’assemblée.
- Les sommes d’exercices antérieurs, s’il y en a, figurent à part, avec la date d’approbation des comptes.
- Le délai de paiement est d’au moins trente jours et le montant des provisions à échoir est calculé depuis la comptabilité.
- Les frais annoncés sont ceux du contrat de syndic, postérieurs à la mise en demeure.
- La preuve d’envoi (avis électronique ou avis de réception) est classée dans le dossier du lot, avec une date de rappel au 31e jour.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une lettre de relance et une mise en demeure ?
La relance est un simple rappel, sans formalisme ni effet juridique, dont les frais restent à la charge du syndicat. La mise en demeure est une sommation formelle, notifiée par lettre recommandée électronique ou postale : elle fait courir les intérêts au taux légal, rend les frais de recouvrement imputables au débiteur, autorise l’inscription de l’hypothèque légale et ouvre le délai de trente jours de la déchéance du terme (article 19-2 de la loi de 1965).
Combien de temps après un impayé le syndic peut-il envoyer une mise en demeure ?
Dès le lendemain de la date d’exigibilité : aucun texte n’impose d’attendre. La fiche de justice.fr indique même que le syndic doit mettre en demeure dès le premier impayé. En pratique, la plupart des cabinets relancent d’abord, vers J+10, puis mettent en demeure vers J+20 ou J+30. Plus la mise en demeure intervient tôt dans l’exercice, plus la déchéance du terme rend de provisions exigibles.
Une mise en demeure envoyée par simple e-mail est-elle valable ?
Non. La voie électronique est le principe depuis la loi du 9 avril 2024 et le décret n° 2025-1292, mais l’article 64 du décret du 17 mars 1967 exige une lettre recommandée électronique ou un procédé mis en œuvre par un prestataire de services de confiance qualifié, à l’adresse communiquée par le copropriétaire. Un courriel ordinaire ne permet pas d’établir la date de réception et ne fait pas courir le délai de trente jours.
Que se passe-t-il si le copropriétaire ne va pas chercher le recommandé ?
Le délai court quand même. Pour une lettre recommandée postale, il part du lendemain de la première présentation au domicile du destinataire, qu’il retire ou non le pli (article 64-1 du décret de 1967). Pour un envoi électronique, il part du lendemain de la transmission de l’avis électronique informant le destinataire de l’envoi. Conservez l’avis de passage ou la preuve électronique dans le dossier.
Faut-il envoyer une nouvelle mise en demeure à chaque exercice ?
Oui, si vous voulez utiliser la procédure accélérée de l’article 19-2. Dans un arrêt du 15 janvier 2026 (n° 23-23.534), la Cour de cassation a jugé qu’une mise en demeure est requise pour chaque exercice : un recommandé ancien ne permet pas de réclamer les provisions des exercices suivants, ni les sommes d’un exercice dont les comptes n’ont pas été approuvés.
Le syndic peut-il facturer la mise en demeure au copropriétaire débiteur ?
Oui. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 impute au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement à compter de la mise en demeure, dont les frais de mise en demeure eux-mêmes. Leur montant est celui prévu au contrat de syndic (point 9.1 du contrat type). Les relances envoyées avant la mise en demeure, en revanche, ne peuvent pas lui être facturées.
Qui doit recevoir la mise en demeure quand le lot est en indivision ?
Selon la fiche du ministère de la Justice, le syndic met en demeure tous les coïndivisaires, sauf clause contraire du règlement de copropriété. En cas de démembrement, il vise l’usufruitier pour les charges liées à la jouissance et le nu-propriétaire pour les dépenses exceptionnelles, sauf clause de solidarité. Dans tous les cas, utilisez l’adresse que chacun a notifiée au syndic.
Une mise en demeure est-elle obligatoire avant une injonction de payer ?
Elle est indispensable pour la procédure accélérée de l’article 19-2, pour l’inscription de l’hypothèque légale et pour faire courir les intérêts. Pour l’injonction de payer, la requête doit surtout comporter un décompte précis et les pièces justificatives ; service-public.gouv.fr cite la lettre de mise en demeure parmi les documents à joindre. En pratique, aucun dossier sérieux ne part sans elle.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19-2 (Légifrance)
- Cour de cassation, avis du 12 décembre 2024, n° 24-70.007 (Légifrance)
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 janvier 2026, n° 23-23.534 (Légifrance)
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 juin 2026, n° 24-19.950 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10-1 (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, section Le syndic, dont l’article 36 (Légifrance)
- Recouvrement des charges de copropriété impayées (service-public.gouv.fr)
- Recouvrement des charges de copropriété impayées (justice.fr)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
