Un appel de fonds en copropriété est l’avis par lequel le syndic demande à chaque copropriétaire sa quote-part d’une somme décidée par le syndicat. Pour le budget prévisionnel, la règle est simple : un quart du budget voté par trimestre, exigible le premier jour du trimestre, sauf autre rythme fixé par l’assemblée générale. Tout le reste (travaux, fonds de travaux, avances) obéit à des règles propres que ce guide détaille, avec les changements entrés en vigueur le 25 décembre 2025.
Qu’est-ce qu’un appel de fonds en copropriété ?
L’appel de fonds est une demande de provision, pas une facture. Il porte sur une somme décidée à l’avance (budget, travaux, cotisation), que le copropriétaire verse avant que la dépense réelle soit connue. La charge définitive de chaque lot n’apparaît qu’à l’approbation des comptes, qui fait ressortir un trop-perçu ou un moins-perçu à régulariser.
Cette distinction a deux conséquences pratiques. Côté fiscal, un appel de fonds n’est pas une facture et reste hors de la réforme de la facturation électronique ; le syndicat n’est lui-même concerné par cette réforme que s’il est assujetti à la TVA. Côté recouvrement, c’est l’appel qui fixe la date d’exigibilité à partir de laquelle un retard devient un impayé : s’il est flou, toute la procédure de recouvrement des impayés de charges en pâtit, jusqu’à la mise en demeure qui doit détailler la nature et le montant des provisions réclamées.
Les sommes que le syndic peut appeler
L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction en vigueur depuis le 25 décembre 2025 (décret n° 2025-1292), énumère les sommes dont le syndic peut exiger le versement.
| N° | Somme appelée | Texte de référence |
|---|---|---|
| 1° | Avance constituant la réserve prévue au règlement, plafonnée à 1/6 du budget prévisionnel | Règlement de copropriété |
| 2° | Provisions du budget prévisionnel | Art. 14-1, I de la loi de 1965 |
| 3° | Provisions pour dépenses non comprises dans le budget (travaux) | Art. 14-1, II de la loi ; art. 44 du décret |
| 4° | Avances correspondant à l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté | Plan adopté en assemblée |
| 5° | Cotisations au fonds de travaux | Art. 14-2-1 de la loi |
| 6° | Provisions sur les sommes allouées au conseil syndical pour une délégation | Art. 21-2 de la loi |
| 7° | Avances votées pour pallier un manque temporaire de trésorerie | Décision d’assemblée générale |
| 8° | Contributions prévues aux 1° et 2° de l’article 26-10 de la loi | Art. 26-10 de la loi |
Une somme qui ne se rattache à aucune de ces catégories n’a pas sa place sur un appel de fonds. Les frais imputables à un seul copropriétaire (mise en demeure, état daté) sont portés à son compte individuel, pas appelés comme une provision collective.
Une seule dérogation permet d’appeler sans vote préalable : l’urgence. Selon l’article 37 du décret, lorsque le syndic fait exécuter de sa propre initiative des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il peut, après avis du conseil syndical s’il en existe un, demander une provision qui ne dépasse pas le tiers du devis estimatif. Il doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.
Le calendrier des appels provisionnels
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixe la règle par défaut : les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre. L’assemblée peut retenir d’autres modalités, par exemple un appel mensuel dans une résidence où beaucoup de copropriétaires préfèrent lisser leurs paiements. Le budget se vote chaque année, au cours de l’assemblée qui se tient dans les six mois suivant la fin de l’exercice précédent (voir notre guide sur le budget prévisionnel).
| Exercice comptable | 1er appel | 2e appel | 3e appel | 4e appel |
|---|---|---|---|---|
| 1er janvier au 31 décembre | 1er janvier | 1er avril | 1er juillet | 1er octobre |
| 1er juillet au 30 juin | 1er juillet | 1er octobre | 1er janvier | 1er avril |
| 1er octobre au 30 septembre | 1er octobre | 1er janvier | 1er avril | 1er juillet |
En pratique, l’assemblée qui se tient au printemps approuve les comptes de l’exercice clos, ajuste si besoin le budget de l’exercice en cours et vote celui de l’exercice suivant. C’est ce vote anticipé qui permet d’appeler le premier trimestre à temps.
Exemple. Résidence de 52 lots à Tours, exercice civil. Le budget 2027, voté le 9 juin 2026, s’élève à 68 400 €. Un lot de 187/10 000 tantièmes de charges générales doit 1 279,08 € sur l’année, soit 319,77 € par trimestre. Faute de plan pluriannuel adopté, la cotisation au fonds de travaux est fixée au minimum légal de 5 % du budget, soit 3 420 € par an, soit 855 € par trimestre pour l’immeuble et 15,9885 € pour ce lot, arrondis au centime.
Cet arrondi n’est pas anodin. Si chaque quote-part est arrondie isolément, la somme des lots ne retombe pas toujours sur le total appelé, et l’écart de quelques centimes finit en compte d’attente. La méthode la plus propre consiste à tronquer chaque quote-part au centime, puis à attribuer les centimes manquants aux lots dont la partie tronquée est la plus forte (méthode du plus fort reste). Pour 250 € répartis entre trois lots de 120, 130 et 100 tantièmes sur 350, on obtient 85,71 €, 92,86 € et 71,43 €, soit exactement 250 €. La logique de ces clés est détaillée dans le guide sur la répartition des charges.
Travaux et dépenses hors budget : un appel à part
Les travaux qui ne relèvent pas de la maintenance courante ne sont pas compris dans le budget prévisionnel (article 14-1, II de la loi). L’article 44 du décret en donne la liste : travaux de conservation ou d’entretien autres que la maintenance, travaux sur les équipements communs autres que la maintenance, travaux d’amélioration, études techniques telles que diagnostics et consultations. Les sommes correspondantes deviennent exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
C’est donc la résolution qui fait le calendrier : montant, clé de répartition et dates d’exigibilité de chaque fraction. Pour ces appels, l’article 35-2 du décret impose que l’avis indique, en plus du montant, l’objet de la dépense. Un appel intitulé « travaux » sans autre précision est à proscrire, surtout lorsque plusieurs chantiers se chevauchent.
Exemple. L’assemblée du 10 juin 2026 vote un ravalement de 180 000 € TTC, réparti selon les charges générales, payable en trois fractions : 40 % au 1er septembre 2026, 40 % au 1er décembre 2026, 20 % au 1er mars 2027. Pour le lot de 187/10 000, l’avis de septembre indique « Ravalement des façades, résolution n° 14 de l’AG du 10 juin 2026, 1re fraction : 1 346,40 € ». Viendront ensuite 1 346,40 € puis 673,20 €.
Le même article 35-2 prévoit un avis distinct pour les contributions au remboursement d’un emprunt collectif souscrit au nom du syndicat (article 26-4, III de la loi), avant chaque date d’exigibilité fixée par l’assemblée.
Le fonds de travaux dans l’appel de fonds
Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction (article 14-2-1 de la loi). Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, versée selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel. Son montant ne peut être inférieur au plus élevé de deux seuils : 5 % du budget prévisionnel, ou 2,5 % du montant des travaux prévus au plan pluriannuel adopté.
Sur l’avis, la cotisation doit apparaître sur une ligne distincte, avec sa propre base. Elle suit ensuite un traitement comptable séparé, et une règle que les vendeurs découvrent souvent trop tard : les sommes versées sont attachées au lot et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat, sans remboursement lors de la vente. Le détail est dans le guide sur le fonds de travaux.
Ce que doit contenir un avis d’appel de fonds
Le minimum légal tient en peu de mots : le montant de la provision exigible pour le budget, le montant et l’objet de la dépense pour les travaux hors budget (article 35-2 du décret). Depuis le 25 décembre 2025, l’article 64-2 y ajoute une mention : le syndic accompagne les avis d’appel de charges de l’indication que le copropriétaire peut demander à recevoir ses notifications et mises en demeure par voie postale.
Un avis réellement utile va plus loin, parce qu’il sert de pièce en cas d’impayé. Les éléments qu’on retrouve sur les avis des cabinets bien organisés :
- l’identification du syndicat, du copropriétaire et du ou des lots concernés ;
- la période et l’exercice, avec la date du vote du budget ou le numéro de la résolution de travaux ;
- la clé de répartition et les tantièmes du lot ;
- une ligne par nature de somme (budget, travaux, fonds de travaux, avance) ;
- la date d’exigibilité ;
- le solde antérieur, distinct de l’appel du trimestre ;
- les coordonnées bancaires du compte séparé du syndicat et une référence de paiement propre au lot ;
- en cas de prélèvement, la date et le montant du débit à venir.
Ce découpage par nature n’est pas qu’une affaire de présentation. Si l’appel reste impayé, la mise en demeure pour charges de copropriété devra préciser la nature et le montant de chaque provision réclamée, exercice par exercice : un avis bien structuré la rend presque automatique.
Envoi : électronique par défaut, papier à défaut d’adresse
Depuis le 25 décembre 2025, l’article 35-2 du décret prévoit que les avis d’appel sont valablement adressés par voie électronique, à l’adresse que le copropriétaire a communiquée à cet effet, ou par lettre simple à défaut d’une telle communication. L’ancienne rédaction ne visait que la lettre simple.
Deux précisions évitent les faux pas. D’abord, l’avis d’appel n’est pas une notification au sens de l’article 64 : un courriel ordinaire suffit, là où la mise en demeure exige une lettre recommandée électronique ou un prestataire de services de confiance qualifié. Ensuite, l’adresse utilisée doit être celle que le copropriétaire a déclarée pour cet usage (article 65 du décret), et non une adresse glanée dans un échange avec le gestionnaire. Un copropriétaire peut demander à tout moment à recevoir ses notifications par voie postale ; hors assemblée, sa demande prend effet à l’issue d’un délai de huit jours après sa réception par le syndic.
Modes de paiement et prélèvement SEPA en copropriété
Virement, chèque ou prélèvement : la loi ne privilégie aucun mode de paiement, mais le prélèvement SEPA reste celui qui produit le moins d’impayés involontaires. Il obéit à des règles précises, rappelées par la Banque de France et service-public.gouv.fr.
Le syndicat doit détenir un mandat signé, identifié par une référence unique de mandat (RUM). Avant chaque débit, il adresse une notification préalable indiquant la date et le montant, au moins 14 jours avant l’échéance sauf accord sur un autre délai ; l’avis d’appel de fonds peut tenir ce rôle s’il mentionne ces deux informations. Un mandat qui n’a donné lieu à aucun prélèvement pendant 36 mois devient caduc.
Côté risques, le copropriétaire peut obtenir de sa banque le remboursement d’un prélèvement autorisé pendant huit semaines, sans avoir à se justifier, et de 13 mois pour un prélèvement non autorisé. Ce remboursement ne supprime pas la dette, mais il remet le compte du lot en débit plusieurs semaines après l’échéance. Le lettrage doit donc suivre les rejets et les retours, et la relance partir dès qu’un prélèvement revient. Les paiements arrivent sur le compte bancaire séparé du syndicat : c’est son rapprochement qui fait apparaître les impayés.
Pour les virements et les chèques, la référence de paiement fait toute la différence. Un chèque sans nom de lot ou un virement libellé « charges » depuis le compte d’une SCI qui détient trois lots, c’est une demi-heure de recherche et parfois une relance envoyée à tort.
Vente d’un lot : qui paie l’appel en cours ?
L’article 6-2 du décret de 1967 règle la question pour les ventes. La provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur. Les provisions pour dépenses hors budget incombent à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité. Le trop-perçu ou le moins-perçu révélé par l’approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire lors de cette approbation. Selon l’article 6-3, une convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la vente.
Exemple. Acte signé le 15 mai 2026. La provision du 2e trimestre, exigible le 1er avril, reste due par le vendeur. La fraction de travaux exigible le 1er juin est due par l’acquéreur. La régularisation des comptes 2026, approuvés en juin 2027, sera portée au compte de l’acquéreur. Si l’acte prévoit un remboursement au prorata entre vendeur et acquéreur, le syndic n’a pas à l’appliquer : il s’en tient à l’article 6-2.
Ces montants figurent dans l’état daté que le syndic remet au notaire. Si le vendeur doit encore des provisions, le syndicat dispose de l’opposition sur le prix de vente et de l’hypothèque légale spéciale, qui passent par la procédure accélérée de l’article 19-2 ou les autres voies de recouvrement lorsque le paiement tarde.
Dans Gerelio
Gerelio calcule le budget et répartit chaque appel au centime près, selon la méthode du plus fort reste, pour que la somme des lots retombe exactement sur le total voté. Budget, appels de fonds et fonds de travaux sont gérés au même endroit, immeuble par immeuble. Pour les copropriétaires qui ont signé un mandat, l’outil génère les fichiers de prélèvement SEPA à transmettre à la banque. Les relevés importés sont rapprochés automatiquement et lettrés sur le compte de chaque copropriétaire, ce qui fait apparaître les impayés dès le rapprochement ; les relances graduées puis la mise en demeure s’enchaînent depuis le même dossier. Lors d’une vente, le pré-état daté et l’état daté reprennent directement les écritures. Vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration, sans inscription.
Les erreurs d’appel de fonds qu’on voit le plus
La première est l’appel qui mélange tout : une seule ligne « charges du trimestre » qui agrège budget, travaux et fonds de travaux. Elle rend la mise en demeure difficile à rédiger et le contrôle du conseil syndical impossible.
La deuxième tient aux arrondis. Des quotes-parts arrondies lot par lot laissent un écart de quelques centimes à chaque appel, qui s’accumule sur l’exercice et brouille la clôture.
La troisième concerne les travaux : un avis sans objet précis, ou une fraction appelée à une date différente de celle votée. Pour un copropriétaire qui conteste, c’est un argument tout trouvé.
La quatrième vient de l’envoi électronique mal préparé : une adresse utilisée sans avoir été déclarée pour cet usage, ou l’oubli de la mention sur la voie postale exigée depuis le 25 décembre 2025.
La dernière touche le prélèvement : un débit présenté sans notification préalable, ou sur un mandat caduc faute d’utilisation depuis trois ans. Dans les deux cas, un remboursement demandé par le copropriétaire remet le lot en débit, et le calendrier de relance repart de zéro.
Questions fréquentes
Un appel de fonds de copropriété est-il une facture ?
Non. L’appel de fonds demande à un copropriétaire sa quote-part d’une dépense votée par le syndicat ; ce n’est pas la contrepartie d’une vente ou d’une prestation. Il n’entre donc pas dans la réforme de la facturation électronique. Le syndicat n’est concerné par celle-ci que s’il est assujetti à la TVA, et les honoraires facturés par le syndic à un syndicat non assujetti relèvent de l’e-reporting.
Quand les charges de copropriété sont-elles exigibles ?
Les provisions du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale si elle a retenu un autre rythme (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les sommes votées pour des travaux hors budget sont exigibles aux dates décidées par l’assemblée. Dans tous les cas, le syndic doit adresser l’avis avant la date d’exigibilité.
Le syndic peut-il appeler des fonds sans vote de l’assemblée générale ?
En principe non : chaque somme appelée repose sur un budget, une décision de travaux, une cotisation au fonds de travaux ou une avance votés. Exception prévue par l’article 37 du décret de 1967 : en cas d’urgence pour la sauvegarde de l’immeuble, le syndic peut, après avis du conseil syndical s’il en existe un, demander une provision limitée au tiers du devis estimatif, et doit convoquer immédiatement une assemblée.
Qui paie l’appel de fonds quand le lot est vendu en cours de trimestre ?
L’article 6-2 du décret de 1967 répond : la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ; les provisions pour travaux hors budget incombent à celui qui est copropriétaire à leur date d’exigibilité ; le trop-perçu ou le moins-perçu révélé par l’approbation des comptes revient à celui qui est copropriétaire à cette date. Une répartition différente convenue dans l’acte de vente ne vaut qu’entre vendeur et acquéreur.
Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur d’un lot ?
Non. L’article 14-2-1 de la loi de 1965 prévoit que les sommes versées au fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement. Aucun remboursement n’a lieu lors de la cession. Rien n’empêche en revanche vendeur et acquéreur d’en tenir compte dans leur négociation, ce qui se règle entre eux, sans intervention du syndicat.
Un copropriétaire peut-il refuser le prélèvement automatique ?
Oui. Le prélèvement SEPA suppose un mandat signé par le copropriétaire, qui peut le révoquer à tout moment auprès du créancier. La révocation ne supprime pas la dette : il doit alors payer ses charges par virement ou par chèque. Pour un prélèvement autorisé, il peut aussi en demander le remboursement à sa banque dans les huit semaines, sans justification.
Peut-on encore envoyer les appels de fonds par courrier ?
Oui. Depuis le 25 décembre 2025, l’article 35-2 du décret de 1967 prévoit que les avis d’appel sont valablement adressés par voie électronique à l’adresse communiquée par le copropriétaire à cet effet, et par lettre simple à défaut d’une telle adresse. Un copropriétaire sans adresse électronique déclarée continue donc de recevoir ses appels sur papier.
Que se passe-t-il si un appel de fonds n’est pas payé ?
Le syndic relance, puis adresse une mise en demeure qui détaille la provision impayée. Les intérêts au taux légal courent à compter de cette mise en demeure, et si elle reste sans effet pendant trente jours, les provisions à échoir de l’exercice deviennent exigibles (article 19-2 de la loi de 1965). Le syndicat peut ensuite obtenir un titre exécutoire et faire procéder à des saisies.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-1 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1 (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 35 (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 35-2 (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 6-2 (Légifrance)
- Le prélèvement SEPA (Banque de France)
- Prélèvement bancaire (service-public.gouv.fr)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
