Le pré-état daté est le document qui rassemble les informations financières que le vendeur d’un lot de copropriété doit remettre à l’acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente, en application de l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation. Le mot n’apparaît ni dans la loi de 1965 ni dans ce code : c’est un terme de pratique. Son prix n’est pas plafonné, et le vendeur peut en réunir lui-même une partie, mais plusieurs informations ne peuvent venir que du syndic.
Pour un cabinet, le sujet revient chaque semaine : un vendeur appelle parce que l’agence lui réclame « le pré-état daté » pour la signature du compromis jeudi. Mieux vaut savoir précisément ce que la loi demande, ce qui relève du syndic et ce que le vendeur peut trouver seul. Ce guide s’inscrit dans notre dossier sur les charges et les impayés de charges de copropriété, dont les ventes de lots sont un moment sensible.
Qu’est-ce que le pré-état daté ?
C’est la réponse pratique à une obligation légale : l’article L721-2 impose de joindre à la promesse de vente d’un lot, ou de remettre à l’acquéreur, un ensemble de documents et d’informations, dont quatre informations financières.
Le texte s’applique à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot, ou à la cession d’un droit réel immobilier, dans un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation soumis au statut de la copropriété. Quand la vente n’est pas précédée d’une promesse, le texte prévoit leur communication avec le projet d’acte authentique notifié à l’acquéreur.
Le nom vient de sa ressemblance avec l’état daté, établi plus tard, avant l’acte authentique. Les deux documents ne répondent pas à la même question. Le pré-état daté informe un acquéreur qui n’a pas encore signé ; l’état daté arrête les comptes entre vendeur, syndicat et acquéreur au moment de la mutation.
Que contient le pré-état daté ? Les quatre informations financières
Son contenu correspond au 2° du II de l’article L721-2 : quatre informations, dont au moins deux ne peuvent venir que de la comptabilité du syndicat.
| Information exigée (art. L721-2, II, 2°) | Ce qu’elle recouvre | Où la trouver |
|---|---|---|
| a) Charges payées par le vendeur au titre des deux exercices précédant la vente | Charges courantes du budget prévisionnel et charges hors budget effectivement payées | Espace en ligne du syndic (décret n° 2019-502), relevés du copropriétaire |
| b) Sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur | Provisions à venir, appels de travaux votés et non encore exigibles, reconstitution d’avances | Comptabilité du syndicat et procès-verbaux d’assemblée |
| c) État global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs | Deux montants globaux, sans nom de copropriétaire | Comptes du syndicat, état financier |
| d) Si le syndicat a un fonds de travaux : part rattachée au lot principal vendu et dernière cotisation versée par le vendeur | Montant cumulé attaché au lot et montant de la dernière cotisation | Comptabilité du syndicat, appels de fonds |
Trois précisions évitent les malentendus. L’information b) reprend en pratique le calendrier des appels de fonds à venir, travaux votés compris. L’information a) porte sur ce que le vendeur a payé, pas sur ce qui lui a été appelé : un copropriétaire en retard doit voir apparaître un chiffre inférieur au budget. Et l’information c) est un état global : le texte ne demande pas la liste des copropriétaires débiteurs, et y mettre des noms poserait un problème évident de protection des données personnelles.
Les informations b) et c) ne sont pas exigées pour certaines petites copropriétés (le texte renvoie au deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965). Pour lire les montants globaux de l’information c), notre guide des annexes comptables de copropriété explique où ils figurent dans les comptes.
Les autres documents à remettre avec les informations financières
Ces informations financières ne sont qu’une partie du dossier. L’article L721-2 énumère aussi :
- les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division avec leurs modifications publiées, les procès-verbaux des assemblées des trois dernières années (sauf si le vendeur n’a pas pu les obtenir du syndic) ;
- le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- une notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires ;
- les conclusions du diagnostic technique global ;
- le plan pluriannuel de travaux adopté ou, à défaut, le projet de plan.
Si l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété, ces documents ne sont pas exigés ; les informations financières, elles, restent dues. La remise peut se faire par tous moyens, y compris dématérialisés, si l’acquéreur l’accepte expressément et atteste l’avoir reçue.
Que se passe-t-il si ces informations manquent à la promesse ?
Si les documents d’organisation ou les informations financières ne sont pas remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation de l’acquéreur ne court qu’à compter du lendemain de leur communication (article L721-3 du code de la construction et de l’habitation).
Ce délai est de dix jours pour l’acquéreur non professionnel d’un logement (article L271-1 du même code). Concrètement, une promesse signée le 3 mars 2026 sans l’information sur les impayés du syndicat reste révocable par l’acquéreur pendant dix jours à compter du lendemain du jour où il la reçoit enfin, fût-ce le 20 avril. Pour le vendeur, c’est un compromis qui ne tient pas. Pour l’agence et le notaire, c’est un calendrier qui glisse. Et pour le syndic, c’est souvent un appel pressant, parce que l’information manquante est de celles qu’il détient.
Qui peut établir le pré-état daté, et à quel prix ?
Il peut être établi par le vendeur lui-même, par l’agence ou le notaire à partir des éléments fournis, ou par le syndic à la demande du vendeur. Aucun texte ne réserve cette tâche au syndic, à la différence de l’état daté.
Le vendeur a accès à une partie des informations sans passer par une demande spécifique. Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, applicable depuis le 1er juillet 2020 aux syndics professionnels, impose de mettre à la disposition de chaque copropriétaire, sur l’espace en ligne sécurisé, le montant des charges courantes et hors budget payées sur les deux derniers exercices comptables clos, ainsi que ses avis d’appel de fonds des trois dernières années. Tous les copropriétaires y trouvent aussi le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, la dernière fiche synthétique, le carnet d’entretien et les procès-verbaux des trois dernières assemblées.
Sur le prix, la règle tient en une phrase : aucun texte ne plafonne le pré-état daté. Le plafond de 380 € TTC ne vise que l’état daté établi à l’occasion de la mutation (article 10-1, b, de la loi de 1965 et décret n° 2020-153 du 21 février 2020). La fiche d’information sur les prix du syndic ne prévoit pas non plus de ligne pour le pré-état daté. Si vous le facturez, la base doit être votre contrat de syndic, et le prix doit être annoncé clairement avant que le vendeur ne passe commande. Aucun texte ne tranche expressément la question de cette facturation ; en cas de doute, la prudence est de ne pas facturer ce que votre contrat ne prévoit pas expressément.
Pré-état daté et état daté : les différences
Le pré-état daté informe l’acquéreur avant la promesse ; l’état daté arrête les comptes pour le notaire avant l’acte authentique. Le reste en découle.
| Critère | Pré-état daté | État daté |
|---|---|---|
| Fondement | Art. L721-2 CCH (informations du II, 2°) | Art. 5 du décret n° 67-223 |
| Moment | Au plus tard à la signature de la promesse | Avant l’acte authentique |
| Destinataire | L’acquéreur | Le notaire |
| Qui l’établit | Le vendeur, avec les informations du syndic | Le syndic uniquement |
| Prix | Libre, non plafonné | 380 € TTC au maximum par mutation, à la charge du vendeur |
| Contenu | Quatre informations financières sur le lot et le syndicat | Trois parties (vendeur, syndicat, acquéreur) et une annexe |
| Conséquence d’une absence | Le délai de rétractation ne court pas (art. L721-3) | Pas de décompte fiable pour le notaire, ni de base pour la retenue sur le prix |
Une erreur qu’on rencontre encore consiste à produire un état daté complet au stade de la promesse, facturé comme tel, puis un second au moment de l’acte. Le vendeur paie deux fois, et le premier document est périmé le jour où il sert.
Exemple chiffré : une vente en mars 2026
Prenons un lot de 312/10 000 tantièmes dans une résidence de 45 lots à Lyon, dont l’exercice coïncide avec l’année civile. La promesse doit être signée le 3 mars 2026 ; les deux exercices précédant la vente sont donc 2024 et 2025. Le budget 2026 est de 56 000 €, soit 1 747,20 € par an et 436,80 € par trimestre pour ce lot. Le fonds de travaux est alimenté à hauteur de 2 800 € par an (5 % du budget), soit 21,84 € par trimestre pour le lot, et atteint 41 500 € au 31 décembre 2025.
Les quatre informations se présentent ainsi :
- a) charges payées par le vendeur : 1 684,80 € de charges courantes en 2024 et 1 752,20 € en 2025, plus 936 € de charges hors budget en 2025 (remplacement de la porte du parking) ;
- b) sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur : les provisions trimestrielles de 436,80 € à compter de la première échéance postérieure à la vente, et l’appel de 1 248 € prévu au 1er juillet 2026 pour l’étanchéité votée en juin 2025 ;
- c) état global des impayés de charges du syndicat : 14 310,55 € ; dette envers les fournisseurs : 6 820 € ;
- d) part du fonds de travaux rattachée au lot : 1 294,80 € (calculée ici au prorata des tantièmes, le fonds ayant toujours été appelé selon cette clé) ; dernière cotisation versée : 21,84 €.
Le vendeur pouvait trouver seul l’essentiel du a) sur son espace en ligne. Les points b), c) et d) supposaient les comptes du syndicat. Et l’acquéreur, en lisant le b), sait qu’un appel de 1 248 € l’attend en juillet : c’est exactement l’objet de la règle.
Ce que Gerelio automatise sur ce point
Dans Gerelio, le pré-état daté est généré depuis la comptabilité de l’immeuble, tenue en partie double, c’est-à-dire là où se trouvent déjà les montants que l’article L721-2 demande. Vous n’avez pas à les ressaisir dans un modèle de document, et l’état daté produit au moment de l’acte part des mêmes écritures, ce qui évite les écarts entre les deux documents. Relisez tout de même le document avant envoi, comme n’importe quelle pièce remise à un acquéreur.
Le moteur d’obligations fait par ailleurs remonter, immeuble par immeuble, la mise à jour de la fiche synthétique dans la liste « À traiter » : c’est l’un des documents que le vendeur doit joindre à la promesse, et l’un de ceux qu’un copropriétaire peut exiger sous un mois. Côté copropriétaires, l’extranet leur ouvre un espace en ligne où retrouver leurs documents.
Pour voir le document généré sur un lot fictif, essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Par où commencer quand un vendeur vous appelle
Commencez par la date de la promesse. Elle détermine les deux exercices de l’information a) et l’urgence réelle de la demande. Vérifiez ensuite si l’acquéreur est déjà copropriétaire : si oui, seules les informations financières sont dues, ce qui allège beaucoup le dossier.
Orientez le vendeur vers son espace en ligne pour ce qu’il peut récupérer seul, puis produisez ce qui relève de vous : les sommes à venir pour l’acquéreur, l’état global des impayés et de la dette fournisseurs, la part du fonds de travaux. Si vous facturez, annoncez le prix prévu à votre contrat avant de commencer. Enfin, notez la date de remise : si l’acquéreur conteste plus tard avoir tout reçu, c’est de cette date que dépend le point de départ de son délai de rétractation.
Questions fréquentes
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
Le document en tant que tel n’est prévu par aucun texte, mais son contenu l’est. L’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation impose au vendeur d’un lot de remettre à l’acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse, des informations financières précises sur le lot et le syndicat. Le pré-état daté est simplement la forme la plus courante de cette remise.
Combien coûte un pré-état daté ?
Aucun texte n’en fixe le prix. Le plafond de 380 € TTC prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n° 2020-153 ne vise que l’état daté établi lors de la mutation. Le pré-état daté peut ne rien coûter si le vendeur réunit lui-même les informations ; s’il le demande au syndic, c’est le contrat de syndic qui fixe les conditions.
Le vendeur peut-il établir son pré-état daté lui-même ?
En partie. Il peut retrouver sur l’espace en ligne du syndic professionnel les charges qu’il a payées sur les deux derniers exercices clos et ses appels de fonds, ainsi que la fiche synthétique et les procès-verbaux d’assemblée. En revanche, l’état global des impayés du syndicat, la dette envers les fournisseurs et les sommes à venir pour l’acquéreur dépendent des comptes tenus par le syndic.
Le syndic est-il obligé de fournir un pré-état daté ?
Aucun texte ne l’oblige à produire un document portant ce nom. Il doit en revanche remettre la fiche synthétique à un copropriétaire qui la demande dans un délai d’un mois, sous peine de pénalités de 15 € par jour de retard, et mettre en ligne les documents prévus par le décret n° 2019-502. En pratique, c’est lui qui détient plusieurs des informations exigées.
Faut-il un pré-état daté si l’acquéreur est déjà copropriétaire dans l’immeuble ?
Les informations financières restent dues. L’article L721-2 dispense seulement de remettre les documents d’organisation de l’immeuble, le carnet d’entretien, la notice d’information, les conclusions du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.
Que se passe-t-il si les informations ne sont pas remises à la promesse de vente ?
Le délai de rétractation de dix jours dont bénéficie l’acquéreur non professionnel ne commence pas à courir. Selon l’article L721-3 du code de la construction et de l’habitation, il ne court qu’à compter du lendemain de la communication des documents et informations manquants. La vente reste donc fragile tant que le dossier n’est pas complet.
Le pré-état daté peut-il être envoyé par email à l’acquéreur ?
Oui, la remise peut se faire par tous moyens, y compris par voie dématérialisée, à condition que l’acquéreur l’accepte expressément et atteste avoir reçu les documents. Conservez cette attestation dans le dossier de vente : c’est elle qui prouve la date de remise, et donc le point de départ du délai de rétractation.
Textes et sources officielles
- Code de la construction et de l’habitation, article L721-2 (Légifrance)
- Code de la construction et de l’habitation, article L721-3 (Légifrance)
- Code de la construction et de l’habitation, article L271-1 (Légifrance)
- Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, documents accessibles sur l’espace en ligne sécurisé (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10-1 (Légifrance)
- Vente d’un logement en copropriété (Service-public.fr)
- Faut-il un état daté pour vendre un logement dans une copropriété ? (Service-public.fr)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
