La procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet au syndicat d’obtenir vite un titre contre un copropriétaire qui ne paie pas ses provisions. Quand une provision reste impayée à son échéance et qu’une mise en demeure demeure sans effet pendant trente jours, les provisions non encore échues de l’exercice et les arriérés des exercices approuvés deviennent immédiatement exigibles ; le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne ensuite le copropriétaire à les payer. La décision est exécutoire de droit, et l’appel doit être formé dans les quinze jours.
C’est l’une des étapes de la procédure générale décrite dans notre guide des impayés de charges de copropriété. L’outil est redoutable quand le dossier est propre. Il se retourne contre le syndicat quand la mise en demeure est approximative, et la Cour de cassation l’a rappelé trois fois entre décembre 2024 et juin 2026.
Ce que prévoit l’article 19-2 de la loi de 1965
L’article 19-2 organise deux mécanismes : la déchéance du terme des provisions après une mise en demeure infructueuse, et une voie judiciaire rapide pour obtenir le paiement de tout ce qui est devenu exigible.
La déchéance du terme, en copropriété, est le mécanisme par lequel des provisions qui n’étaient pas encore échues deviennent exigibles d’un coup, parce que le copropriétaire a laissé impayée une provision échue malgré une mise en demeure. En temps normal, la provision du budget prévisionnel est exigible le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (article 14-1 de la loi). La déchéance du terme avance ces échéances.
Le texte compte cinq alinéas. Le premier fixe le déclencheur : une provision due au titre de l’article 14-1 non versée à sa date d’exigibilité, puis une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours. Le deuxième désigne le juge (le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond) et ce qu’il vérifie : l’approbation par l’assemblée du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, et la défaillance du copropriétaire. Le troisième étend le dispositif aux cotisations du fonds de travaux. Le quatrième prévoit qu’une saisie portant sur une créance à exécution successive du débiteur, typiquement les loyers qu’il perçoit d’un locataire, se poursuit jusqu’à extinction de la dette. Le cinquième écarte la voix du copropriétaire débiteur lorsque l’assemblée vote l’autorisation d’une saisie en vue de la vente de son lot, et lui interdit de représenter un autre copropriétaire lors de ce vote.
Un détail de rédaction trouble parfois les gestionnaires. Depuis le 1er janvier 2023 (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience), le premier alinéa ne renvoie plus qu’à l’article 14-1, alors qu’il visait auparavant aussi le I de l’article 14-2. Ce changement suit la réécriture de l’article 14-1, qui regroupe désormais dans son I le budget prévisionnel et dans son II les dépenses de travaux non comprises dans le budget. À notre lecture, les provisions pour travaux hors budget restent donc couvertes par le renvoi. L’arrêt du 18 juin 2026 cité plus bas a d’ailleurs été rendu sur l’ancienne rédaction, applicable aux faits de l’espèce.
Quelles sommes deviennent exigibles avec la déchéance du terme ?
Deviennent exigibles la provision échue et impayée, les provisions non encore échues de l’exercice, les cotisations au fonds de travaux et les soldes des exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés. Le reste n’entre pas dans la procédure accélérée.
| Sommes | Recouvrables par l’article 19-2 ? | Condition ou référence |
|---|---|---|
| Provision échue et impayée du budget prévisionnel | Oui | Visée dans la mise en demeure, avec sa nature et son montant |
| Provisions non encore échues du même exercice | Oui, par déchéance du terme | Mise en demeure infructueuse depuis 30 jours, budget voté |
| Provisions pour travaux hors budget (art. 14-1, II) | Oui | Travaux votés, montants et échéances fixés par l’AG |
| Cotisations au fonds de travaux (art. 14-2-1) | Oui | Troisième alinéa de l’article 19-2 |
| Soldes des exercices antérieurs | Oui | Comptes approuvés par l’assemblée générale |
| Provisions d’un exercice postérieur à la mise en demeure | Non, sans nouvelle mise en demeure | Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534 |
| Sommes d’exercices dont les comptes ne sont pas approuvés | Non | Même arrêt |
| Frais exposés pour le compte du copropriétaire | Non, hors du champ du texte | Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950 |
Deux conséquences pratiques en découlent. D’abord, la déchéance du terme ne dépasse pas l’exercice en cours : le budget de l’année suivante n’est même pas encore voté, et la Cour de cassation exige de toute façon une nouvelle mise en demeure pour les provisions d’un exercice postérieur. Ensuite, un exercice clos mais pas encore approuvé est une zone morte pour la procédure accélérée : les provisions impayées de cet exercice attendront l’assemblée d’approbation, ou passeront par une autre voie.
Les frais de recouvrement, eux, obéissent à un régime propre, détaillé dans notre article sur les frais de recouvrement en copropriété. Après l’arrêt du 18 juin 2026, qui a jugé irrecevables devant ce juge des demandes étrangères au champ de l’article 19-2, la prudence commande d’examiner avec l’avocat du syndicat la voie la plus sûre pour les réclamer.
La mise en demeure : là où la procédure se gagne ou se perd
La mise en demeure est le préalable obligatoire de la procédure accélérée de l’article 19-2, et son contenu est contrôlé de près : elle doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité.
C’est la réponse donnée par la Cour de cassation dans son avis du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007), à la demande du tribunal judiciaire de Marseille. La question posée était de savoir si la mise en demeure devait séparer les provisions de l’article 14-1 des charges impayées des exercices antérieurs. La Cour a répondu que ce qui compte est la précision sur les provisions du budget de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux. Une lettre qui annonce « un solde débiteur de 1 842,17 € » sans dire de quoi il se compose ne remplit pas cette exigence.
Deux arrêts publiés ont suivi. Le 15 janvier 2026 (n° 23-23.534), la troisième chambre civile a cassé un arrêt de la cour d’appel d’Angers qui avait condamné des copropriétaires pour des exercices sans vérifier l’existence de mises en demeure postérieures et l’approbation des comptes. La règle de travail qui en découle tient en une ligne : une mise en demeure par exercice. Le 18 juin 2026 (n° 24-19.950), elle a cassé un arrêt de la cour d’appel de Rennes qui n’avait pas vérifié si le courrier détaillait réellement les provisions impayées.
Sur la forme, les règles ont changé le 25 décembre 2025 avec le décret n° 2025-1292. Les notifications et mises en demeure se font désormais par défaut par voie électronique, par lettre recommandée électronique ou par un prestataire de services de confiance qualifié, et le délai court du lendemain de la transmission de l’avis électronique (article 64 du décret n° 67-223). Le copropriétaire qui a demandé la voie postale reçoit une lettre recommandée avec avis de réception, et le délai court alors du lendemain de la première présentation (article 64-1). Un email ordinaire ne vaut pas mise en demeure.
Une mise en demeure qui tient devant le juge comporte, dans cet ordre :
- l’identification du copropriétaire et du ou des lots concernés ;
- chaque provision réclamée, avec sa nature (budget de l’exercice, travaux votés à telle assemblée, cotisation au fonds de travaux), son échéance et son montant ;
- les soldes des exercices antérieurs, avec la date de l’assemblée qui a approuvé les comptes correspondants ;
- le délai de trente jours et sa conséquence, la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 (l’avis de 2024 ne l’exige pas, mais la mention évite une discussion) ;
- les frais imputés au titre de l’article 10-1, présentés à part des provisions.
Notre guide de la mise en demeure pour charges de copropriété détaille la rédaction et les pièges de notification.
Exemple : le calendrier d’une procédure accélérée de l’article 19-2
Prenons une résidence de 24 lots à Tours. Le budget prévisionnel 2026, voté le 12 juin 2025, s’élève à 48 000 €, avec un fonds de travaux alimenté à hauteur de 5 % du budget, soit 2 400 € par an. Un lot de 180/10 000 tantièmes supporte 864 € de budget et 43,20 € de fonds de travaux par an, soit 226,80 € par trimestre. L’assemblée du 16 juin 2026 a approuvé les comptes 2025, qui laissent à ce copropriétaire un solde débiteur de 639,40 €. La provision du 1er juillet 2026 n’est pas payée.
- 1er juillet 2026 : la provision du troisième trimestre (226,80 €) devient exigible.
- 8 juillet : le syndic envoie la mise en demeure par lettre recommandée électronique ; elle détaille la provision du 1er juillet (216 € de budget 2026 et 10,80 € de fonds de travaux) et le solde 2025 de 639,40 €, en citant l’assemblée du 16 juin 2026.
- Du 9 juillet au 7 août : le délai de trente jours court à partir du lendemain de la transmission de l’avis électronique.
- 8 août : rien n’est payé, la déchéance du terme joue. La provision du quatrième trimestre, normalement exigible le 1er octobre, l’est immédiatement.
- Septembre : l’avocat du syndicat assigne devant le président du tribunal judiciaire pour 639,40 € + 226,80 € + 226,80 €, soit 1 093,00 €, outre les intérêts au taux légal depuis la mise en demeure (article 36 du décret n° 67-223).
Si le dossier traîne jusqu’en janvier 2027, les provisions 2027 ne seront pas couvertes par cette mise en demeure. Il en faudra une nouvelle, avec son propre délai de trente jours.
Exemple. Même résidence, mais le syndic envoie le 20 mai 2026 une mise en demeure pour le solde 2025, avant l’assemblée du 16 juin. Les comptes n’étant pas approuvés, ce solde ne peut pas être réclamé par la procédure accélérée à cette date. Mieux vaut attendre l’approbation, ou viser uniquement la provision échue du deuxième trimestre 2026.
Devant quel juge, et comment se déroule l’audience ?
Le juge compétent est le président du tribunal judiciaire, qui statue selon la procédure accélérée au fond : il rend une décision sur le fond, et non une simple mesure provisoire comme en référé.
Le déroulement suit l’article 481-1 du code de procédure civile. La demande est portée par assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus. Une copie de l’assignation doit être remise au greffe avant l’audience, faute de quoi l’assignation est caduque. Le juge vérifie que le défendeur a eu le temps de préparer sa défense, la procédure est orale, et il peut renvoyer l’affaire à la formation collégiale. Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, et le délai d’appel est de quinze jours.
Le syndic n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée pour cette action : l’article 55 du décret n° 67-223 l’en dispense pour les actions en recouvrement de créance. Le juge vérifie en revanche ce que le deuxième alinéa lui demande de constater, à savoir l’approbation du budget, des travaux ou des comptes, et la défaillance du copropriétaire. Préparez donc le procès-verbal de chaque assemblée concernée, les appels de fonds, le relevé de compte individuel ventilé par exercice, la mise en demeure avec sa preuve de notification électronique ou postale, et la base de répartition (tantièmes du lot).
Côté calendrier, le syndicat dispose de cinq ans pour agir (article 42 de la loi, qui renvoie à l’article 2224 du code civil). Rien ne justifie pourtant d’attendre.
Article 19-2 ou injonction de payer : que choisir ?
La procédure accélérée de l’article 19-2 est le meilleur choix quand le budget est voté, les comptes approuvés et la mise en demeure irréprochable ; l’injonction de payer reste utile pour une créance simple, déjà échue, sans enjeu de déchéance du terme.
| Critère | Procédure accélérée (art. 19-2) | Injonction de payer (art. 1405 et suivants CPC) |
|---|---|---|
| Préalable | Mise en demeure détaillée et 30 jours | Pas de mise en demeure imposée par le code, créance à justifier |
| Saisine | Assignation, audience contradictoire | Requête, décision rendue sans débat |
| Sommes | Provisions échues, provisions accélérées, soldes approuvés, fonds de travaux | Créance d’origine contractuelle ou statutaire, d’un montant déterminé et échue |
| Recours | Appel dans les 15 jours | Opposition dans le mois qui suit la signification (art. 1416) |
| Exécution | Exécutoire de droit à titre provisoire | Sans avis d’opposition reçu dans les deux mois suivant la signification, exécution forcée possible (art. 1422, ordonnances rendues depuis le 1er septembre 2026) |
L’injonction de payer a été réformée par le décret n° 2026-96 du 16 février 2026. Pour les ordonnances rendues depuis le 1er septembre 2026, l’ordonnance doit être signifiée dans les trois mois (article 1411 du code de procédure civile), au lieu de six auparavant. L’opposition transforme la procédure en débat contradictoire, ce qui fait souvent perdre le bénéfice de la rapidité face à un débiteur qui conteste par principe.
Un point à surveiller dans les deux cas : pour une demande qui n’excède pas 5 000 €, l’article 750-1 du code de procédure civile impose en principe, à peine d’irrecevabilité, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative, sauf dispense (notamment un motif légitime comme l’urgence manifeste). Faites vérifier par l’avocat du syndicat comment cette exigence s’applique à la voie retenue avant d’assigner pour un petit montant.
Après la décision : exécuter et anticiper la vente
Une fois la décision obtenue, le commissaire de justice peut pratiquer une saisie-attribution sur le compte bancaire du débiteur ou une saisie des loyers qu’il perçoit, laquelle se poursuit jusqu’à extinction de la dette grâce au quatrième alinéa de l’article 19-2. La saisie immobilière du lot suppose, elle, un vote de l’assemblée, où la voix du débiteur ne compte pas.
La vente du lot peut aussi régler la question. Le notaire interroge le syndic, qui établit l’état daté : les sommes rendues exigibles par la déchéance du terme y apparaissent parmi les sommes dues au syndicat, et le syndic peut former opposition sur le prix de vente. À l’inverse, l’article 5 du décret n° 67-223 range parmi les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le vendeur les provisions portant sur des périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles par la déchéance du terme.
Ce que Gerelio automatise sur ce point
Dans Gerelio, la comptabilité est tenue en partie double, immeuble par immeuble, et les appels de fonds (budget, travaux, fonds de travaux) sont émis depuis cette même comptabilité. La mise en demeure se prépare depuis le suivi des impayés : le détail par nature, par échéance et par exercice que la Cour de cassation exige depuis l’avis de décembre 2024 est donc sous vos yeux au moment de la rédiger, au lieu d’être reconstitué à la main à partir d’un solde.
Les relances graduées précèdent la mise en demeure, et le suivi des impayés garde la trace de ce qui a été envoyé pour chaque dossier. Lorsqu’un lot est vendu, l’état daté est généré depuis la même comptabilité, ce qui évite les écarts entre le décompte transmis à l’avocat et celui envoyé au notaire.
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Les erreurs qui font perdre une procédure 19-2
La plupart des échecs tiennent à la mise en demeure, pas au fond du dossier. Le copropriétaire doit bel et bien l’argent ; c’est la forme qui fait tomber la demande.
La première erreur est le solde global : un montant unique, sans ventilation par nature et par échéance, conduit tout droit à l’irrecevabilité. La deuxième est la mise en demeure « valable pour toujours » : envoyée en mars 2025, elle ne couvre pas les provisions 2026. La troisième est l’arriéré d’un exercice non approuvé, glissé dans la demande parce que l’assemblée est prévue dans trois semaines. La quatrième est de mêler dans l’assignation des sommes étrangères à l’article 19-2, par exemple des frais avancés pour le compte du copropriétaire, sans mesurer le risque d’irrecevabilité. La dernière, plus récente, tient à la notification : depuis décembre 2025, un courrier simple ou un email ne fait pas courir le délai.
Avant d’assigner, relisez donc la mise en demeure avec le relevé de compte à côté, ligne par ligne. Si chaque somme réclamée a une nature, une échéance, un montant et, pour les arriérés, une assemblée d’approbation, le dossier est prêt.
Questions fréquentes
Le syndic doit-il être autorisé par l’assemblée générale pour lancer une procédure 19-2 ?
Non. L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispense le syndic d’autorisation pour les actions en recouvrement de créance, pour les mesures conservatoires et pour l’exécution forcée, sauf la saisie immobilière d’un lot. La procédure accélérée de l’article 19-2 est une action en recouvrement : le syndic peut assigner sans vote préalable. Il faudra en revanche un vote pour engager une saisie en vue de la vente du lot.
Que se passe-t-il si le copropriétaire paie pendant le délai de trente jours ?
La déchéance du terme suppose une mise en demeure restée infructueuse au terme des trente jours. Si la provision réclamée est réglée dans ce délai, la mise en demeure a produit son effet et les provisions suivantes gardent leurs échéances normales. En cas de paiement partiel, une partie de la provision reste impayée : faites analyser la situation avant d’assigner plutôt que de présumer l’effet de la déchéance.
Peut-on réclamer les charges des années précédentes avec l’article 19-2 ?
Oui, à condition que les comptes de ces exercices aient été approuvés par l’assemblée générale : le texte vise les sommes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La Cour de cassation (3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534) exclut les sommes d’exercices dont les comptes ne sont pas approuvés et exige une nouvelle mise en demeure pour les provisions d’un exercice postérieur.
La mise en demeure de l’article 19-2 peut-elle être envoyée par email ?
Pas par un simple email. Depuis le 25 décembre 2025 (décret n° 2025-1292), notifications et mises en demeure passent par défaut par voie électronique, mais uniquement par lettre recommandée électronique ou par un prestataire de services de confiance qualifié. Le copropriétaire qui a demandé la voie postale reçoit une lettre recommandée avec avis de réception, et le délai court alors du lendemain de la première présentation.
Quel est le délai d’appel contre une décision rendue selon la procédure accélérée au fond ?
Quinze jours, selon l’article 481-1 du code de procédure civile. La décision est en outre exécutoire de droit à titre provisoire : le syndicat peut faire exécuter sans attendre l’issue d’un éventuel appel. Pour une ordonnance d’injonction de payer, le recours prend la forme d’une opposition, à former dans le mois qui suit la signification.
Les cotisations au fonds de travaux sont-elles concernées par l’article 19-2 ?
Oui. Le troisième alinéa de l’article 19-2 rend le mécanisme applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1 de la loi de 1965. La mise en demeure doit alors distinguer la cotisation de la provision de budget, avec son montant et son échéance, pour que le juge puisse vérifier chaque somme réclamée.
Combien de temps le syndicat a-t-il pour agir contre un copropriétaire débiteur ?
Cinq ans. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie à l’article 2224 du code civil pour les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat. En pratique, attendre n’a aucun intérêt : chaque exercice supplémentaire suppose sa propre mise en demeure pour la procédure accélérée, et la dette grossit pendant que le débiteur organise son insolvabilité.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19-2 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-1 (Légifrance)
- Code de procédure civile, article 481-1 (Légifrance)
- Cour de cassation, avis du 12 décembre 2024, n° 24-70.007 (Légifrance)
- Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534 (Légifrance)
- Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950 (Légifrance)
- Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 modifiant le décret n° 67-223 (Légifrance)
- Recouvrement des charges de copropriété impayées (Service-public.fr)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
