Le fonds de travaux est une réserve que toute copropriété à usage d’habitation doit constituer dix ans après la réception de l’immeuble. Il est alimenté par une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel, portée à 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel adopté lorsque ce second calcul donne davantage. Les sommes, déposées sur un compte séparé rémunéré, appartiennent définitivement au syndicat : elles ne sont pas remboursées quand un lot est vendu.
Le régime actuel figure à l’article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, créé par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Il fait du fonds de travaux en copropriété l’outil de financement du plan pluriannuel, et plus largement de la politique de travaux en copropriété que le syndic met en œuvre avec l’assemblée. Ce qui suit est à jour au 24 septembre 2026.
Qu’est-ce que le fonds de travaux en copropriété ?
Le fonds de travaux est une réserve financière du syndicat des copropriétaires, alimentée chaque année par une cotisation obligatoire de tous les lots, et réservée à des travaux et études définis par la loi. Il ne se confond ni avec le budget prévisionnel, qui couvre la maintenance et le fonctionnement courant, ni avec les provisions appelées pour un chantier déjà voté.
Il n’est pas né en 2021. La loi ALUR l’avait créé, avec une obligation applicable depuis le 1er janvier 2017 : fonds constitué cinq ans après la réception, et deux dispenses, l’une pour les immeubles de moins de dix lots sur décision unanime, l’autre lorsqu’un diagnostic technique global ne révélait aucun besoin de travaux sur dix ans. La loi Climat et résilience a réécrit le dispositif. Le fonds est désormais constitué dix ans après la réception des travaux de construction, dans tout immeuble à destination totale ou partielle d’habitation, et les deux dispenses ont disparu. L’entrée en vigueur a suivi celle du plan pluriannuel : 2023, 2024 puis 2025 selon la taille de la copropriété. Service-public.fr le résume sans ambiguïté : l’obligation vaut désormais quel que soit le nombre de lots.
L’article 14-2-1 énumère les dépenses que le fonds peut financer :
- l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
- les travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté ;
- les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence ;
- les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants et aux économies d’énergie qui ne figurent pas dans le plan.
L’entretien courant n’en fait pas partie : le remplacement d’un interphone défaillant ou le contrat de nettoyage des parties communes se paient sur le budget, pas sur le fonds.
Quel est le montant minimum de la cotisation au fonds de travaux ?
La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel ; lorsqu’un plan pluriannuel a été adopté, elle doit en outre atteindre 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan. C’est donc le plus élevé des deux montants qui s’applique.
| Situation | Minimum légal | Exemple |
|---|---|---|
| Aucun plan pluriannuel adopté | 5 % du budget prévisionnel | Budget de 84 000 € : 4 200 € par an |
| Plan adopté, travaux importants | Le plus élevé de 5 % du budget et 2,5 % des travaux du plan | Budget de 84 000 €, plan adopté de 520 000 € : 13 000 € par an |
| Plan adopté, budget élevé | Même règle | Budget de 300 000 €, plan adopté de 400 000 € : 15 000 € par an |
| Montant supérieur au minimum | Décision à la majorité de l’article 25 | Passerelle de l’article 25-1 si le tiers des voix est atteint |
Trois précisions évitent les erreurs de calcul. La base des 5 % est le budget prévisionnel voté, pas les dépenses réalisées de l’exercice précédent. La base des 2,5 % est le montant des travaux du plan tel qu’adopté : si l’assemblée n’a retenu qu’une partie du projet, c’est cette partie qui compte. Et le texte applique les 2,5 % au montant total des travaux du plan, sans le ramener à une annuité.
Faites le calcul sur dix ans : 2,5 % par an, c’est 25 % du programme à l’échéance du plan. Le minimum légal ne finance donc qu’un quart des travaux programmés ; le reste viendra d’appels de fonds spécifiques, d’un emprunt collectif ou d’aides comme MaPrimeRénov’ Copropriété. Présenter ce chiffre au conseil syndical avant l’assemblée aide souvent à faire voter un taux supérieur au minimum.
L’assemblée vote le montant de la cotisation chaque année. La loi ne prévoit pas de sanction si le fonds n’est pas constitué ou si le taux voté est inférieur au minimum, mais la résolution devient contestable devant le tribunal judiciaire par un copropriétaire opposant ou défaillant. Et le syndic qui n’inscrit pas la question à l’ordre du jour s’expose à une mise en demeure, puis à une demande d’inscription forcée.
Comment la cotisation est-elle appelée et répartie entre les lots ?
La cotisation est appelée selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel, et répartie comme les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, c’est-à-dire selon les tantièmes de copropriété.
Le rythme suit donc celui du budget. Si l’assemblée a retenu des appels trimestriels exigibles le premier jour de chaque trimestre, la cotisation est appelée à la même date, par quart. La répartition, elle, obéit à l’article 10 de la loi de 1965, qui rattache expressément la cotisation au fonds de travaux aux valeurs relatives des parties privatives. La Cour de cassation l’a confirmé (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-21.758) : la cotisation ne se répartit pas au prorata des provisions du budget de chaque copropriétaire, qui mêlent des charges d’équipement réparties selon l’utilité (ascenseur, chauffage collectif). Le propriétaire d’un simple garage ne peut pas s’y soustraire au motif que certaines parties communes ne lui servent à rien.
Exemple. Un lot de 245/10 000 dans une copropriété dont la cotisation annuelle est fixée à 13 000 € supporte 318,50 € par an. En appels trimestriels, cela donne 79,625 € par trimestre : pour tomber juste au centime, deux trimestres sont appelés à 79,63 € et deux à 79,62 €.
En comptabilité, l’arrêté du 14 mars 2005, modifié par l’arrêté du 27 décembre 2016, prévoit un compte 105 « Fonds de travaux », crédité des cotisations appelées par le débit du compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou de son sous-compte 450-5 « Copropriétaire-fonds de travaux ». Lorsque l’assemblée affecte le fonds à des travaux, le compte 105 est débité par le crédit du compte 705 « Affectation du fonds de travaux ». Le compte 105 enregistre ce qui a été appelé, pas ce qui a été encaissé : l’écart avec le solde du compte bancaire correspond, pour l’essentiel, aux cotisations impayées. C’est la première question d’un conseil syndical attentif, autant l’anticiper dans l’annexe présentée à l’assemblée (voir notre guide du plan comptable de la copropriété).
Une cotisation impayée se recouvre comme une charge. L’article 19-2 de la loi de 1965, qui permet après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours de rendre exigibles les provisions non encore échues, s’applique expressément aux cotisations du fonds de travaux.
Où placer le fonds : le compte séparé rémunéré
Les cotisations sont versées sans délai sur un compte séparé rémunéré, ouvert au nom du syndicat, dans l’établissement choisi par le syndic ou par l’assemblée (article 18, II, de la loi de 1965).
Ce compte ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion ni de compensation avec un autre compte ; les virements depuis le compte courant du syndicat sont autorisés, et c’est d’ailleurs le fonctionnement le plus fréquent, puisque les copropriétaires règlent en un seul paiement provisions et cotisation. Les intérêts produits sont définitivement acquis au syndicat. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques dès leur réception. L’ouverture de ce compte fait partie des prestations du forfait et ne donne pas lieu à rémunération complémentaire.
La sanction est lourde et automatique : si le syndic n’ouvre pas ce compte, son mandat est nul de plein droit à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation, les actes passés avec des tiers de bonne foi restant valables. Lors d’une reprise de portefeuille, c’est un point à contrôler dès la première semaine. La mécanique du compte principal, elle, est détaillée dans le guide du compte bancaire séparé.
En pratique, le « sans délai » se traduit par un virement vers le compte du fonds après chaque rapprochement bancaire, au moins mensuel. Un transfert unique en fin d’exercice, que l’on rencontre encore, est difficile à justifier au regard du texte.
Comment utiliser le fonds de travaux ?
L’assemblée générale affecte tout ou partie du fonds à une dépense autorisée, par un vote à la même majorité que celle applicable à cette dépense, en tenant compte des parties communes spéciales et des clés de répartition (article 14-2-1, I).
Avant la loi Climat et résilience, l’affectation relevait des articles 25 et 25-1, quelle que soit la dépense. Aujourd’hui, un ravalement de conservation voté à l’article 24 permet une affectation à l’article 24 ; une isolation par l’extérieur relevant de l’article 25, f suppose la majorité de l’article 25. Le plus simple est de voter l’affectation dans une résolution distincte, placée juste après celle qui décide les travaux et à la même majorité. Le calcul des voix suit les règles habituelles des articles 24 et 25, passerelles comprises.
La prise en compte des parties communes spéciales est le point délicat. Le texte ne donne pas de méthode ; la plus défendable consiste à n’affecter à des travaux que la part du fonds rattachée aux lots qui en supportent la charge.
Exemple. Une copropriété de deux bâtiments, 10 000 tantièmes généraux, dispose d’un fonds de 90 000 €. Le bâtiment A (lots totalisant 6 200 tantièmes généraux) vote le ravalement de sa façade, 150 000 €, en charges spéciales du bâtiment A. La part du fonds rattachée aux lots de A est de 55 800 €. L’assemblée affecte ces 55 800 € au chantier ; les 94 200 € restants sont appelés aux seuls copropriétaires de A, selon leurs tantièmes spéciaux. Les 34 200 € attachés aux lots de B restent disponibles pour leurs propres travaux.
Le fonds peut aussi couvrir des travaux urgents engagés par le syndic, que l’article 14-2-1 vise expressément. L’affectation reste une décision d’assemblée, prise lors de la réunion que le syndic doit convoquer immédiatement après avoir lancé le chantier. Enfin, le fonds ne sert ni à l’entretien courant ni à combler un découvert : un syndicat en difficulté de trésorerie traite ses impayés de charges, il ne puise pas dans sa réserve.
Quand l’assemblée peut-elle suspendre les cotisations ?
L’assemblée se prononce sur la suspension des cotisations lorsque le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel ; si un plan pluriannuel a été adopté, il faut en outre que le fonds dépasse 50 % du montant des travaux de ce plan (article 14-2-1, II).
Sans plan adopté, une copropriété au budget de 84 000 € dont le fonds atteint 86 500 € remplit la condition : le syndic inscrit la question à l’ordre du jour. Avec un plan adopté de 520 000 €, le même fonds ne suffit pas, puisqu’il faudrait aussi dépasser 260 000 €. Autant dire que, dans une copropriété dotée d’un plan ambitieux, la suspension restera théorique pendant de longues années.
Le texte ne fixe pas de majorité propre à cette décision. Une suspension n’est pas une exonération : elle n’est possible que tant que ces seuils sont dépassés, et la question se repose dès que le fonds repasse en dessous, typiquement après une affectation importante.
Que devient le fonds de travaux quand un lot est vendu ?
Les sommes versées au fonds sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat dès leur versement : elles ne sont pas remboursées au vendeur (article 14-2-1, III). L’acquéreur peut toutefois accepter de verser au vendeur un montant équivalent, en plus du prix.
Pour que cette négociation soit possible, l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation impose de remettre à l’acquéreur, au plus tard à la promesse, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et celui de la dernière cotisation versée par le vendeur. Ces informations sont à jour de l’assemblée d’approbation des comptes qui précède la promesse. Service-public.fr précise que ce remboursement conventionnel porte sur des sommes non encore affectées à des travaux, ce qui est logique : une fois affectées, elles ont été dépensées.
Exemple. À la dernière assemblée, le fonds non affecté s’élevait à 118 000 €. Pour un lot de 245/10 000, la part rattachée ressort à 2 891 €. Le vendeur la fait valoir dans la négociation ; l’acquéreur peut accepter de la lui payer en sus du prix, sans que le syndicat intervienne dans ce règlement.
Le texte ne précise pas la méthode de calcul de la part rattachée. Retenez-en une, par exemple le solde non affecté réparti selon les tantièmes du lot, et appliquez-la à toutes les ventes de l’immeuble : les notaires comparent, et une part différente pour deux lots identiques vendus à trois mois d’intervalle suscite des questions. Ces montants figurent dans le pré-état daté transmis au vendeur.
Dans Gerelio
Gerelio gère le fonds de travaux dans la comptabilité de chaque immeuble, tenue en partie double et séparée des autres syndicats. La cotisation est appelée avec les provisions du budget, au même rythme, et répartie au centime près selon les tantièmes (méthode du plus fort reste), si bien qu’un appel trimestriel de 79,625 € ne crée jamais d’écart d’arrondi dans les comptes. L’import des relevés et le rapprochement proposé automatiquement permettent de vérifier que les cotisations encaissées ont bien rejoint le compte dédié. Le moteur d’obligations signale, immeuble par immeuble, les échéances liées au fonds de travaux et au plan pluriannuel dans la liste « À traiter ». Lors d’une vente, le pré-état daté et l’état daté reprennent directement les données comptables du lot. Pour l’assemblée, le cabinet peut émettre un certificat d’intégrité des comptes que chaque copropriétaire vérifie sans compte, par un lien ou un QR code. Pour tester ces calculs sur un immeuble fictif, vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Les questions à trancher à chaque assemblée d’approbation des comptes
Le fonds de travaux revient chaque année à l’ordre du jour. Avant d’envoyer la convocation, vérifiez :
- que le montant proposé respecte le minimum, recalculé si un plan pluriannuel a été adopté ou modifié depuis la dernière assemblée ;
- que le solde du compte 105, les cotisations impayées et le solde du compte bancaire dédié se réconcilient ;
- qu’une résolution d’affectation, à la bonne majorité, accompagne chaque travaux financé par le fonds ;
- que la question de la suspension est inscrite si les seuils de l’article 14-2-1, II, sont dépassés ;
- que la méthode de calcul de la part rattachée aux lots, utilisée pour les ventes, est documentée et identique d’un dossier à l’autre.
Une assemblée qui vote la cotisation sans avoir vu ces cinq points laisse au syndic le soin de les constater au premier contrôle du conseil syndical, ou au premier notaire.
Questions fréquentes
Le fonds de travaux est-il obligatoire dans une copropriété de moins de 10 lots ?
Oui. La dispense que la loi ALUR ouvrait aux immeubles de moins de dix lots, par décision unanime de l’assemblée, n’a pas été reprise par l’article 14-2-1 issu de la loi Climat et résilience, applicable à toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2025 au plus tard. Toute copropriété à destination totale ou partielle d’habitation constitue le fonds dix ans après la réception de l’immeuble, quel que soit son nombre de lots.
Peut-on récupérer sa part du fonds de travaux en vendant son appartement ?
Pas auprès du syndicat : les sommes versées sont attachées aux lots et entrent définitivement dans son patrimoine dès leur versement (article 14-2-1, III). L’acquéreur peut en revanche accepter de verser au vendeur un montant équivalent, en plus du prix de vente. Pour permettre cette négociation, le vendeur remet à l’acquéreur la part du fonds rattachée à son lot et le montant de sa dernière cotisation.
Le fonds de travaux peut-il servir à payer des charges courantes ou des impayés ?
Non. L’article 14-2-1 réserve le fonds à quatre catégories de dépenses : l’élaboration du plan pluriannuel et du DTG, les travaux du plan adopté, les travaux urgents décidés par le syndic et les travaux de sauvegarde, de santé-sécurité ou d’économies d’énergie hors plan. L’entretien courant relève du budget prévisionnel, et un déficit de trésorerie se traite par le recouvrement des impayés, pas par le fonds.
Quelle majorité faut-il pour utiliser le fonds de travaux ?
La même majorité que celle des dépenses financées (article 14-2-1, I). Un ravalement de conservation voté à l’article 24 permet d’affecter le fonds à l’article 24 ; une isolation relevant de l’article 25, f suppose la majorité de l’article 25. Avant la loi Climat et résilience, l’affectation relevait toujours des articles 25 et 25-1. Elle doit tenir compte des parties communes spéciales et des clés de répartition.
Un copropriétaire peut-il refuser de payer la cotisation au fonds de travaux ?
Non. La cotisation annuelle est obligatoire pour chaque lot, que le copropriétaire habite ou non l’immeuble et qu’il ait voté pour ou contre. En cas d’impayé, le syndic la recouvre comme une charge : relance, mise en demeure, puis procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi de 1965, qui s’applique expressément aux cotisations du fonds de travaux.
Un immeuble neuf doit-il cotiser au fonds de travaux ?
Pas avant dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Rien n’interdit à l’assemblée de constituer une réserve plus tôt, mais l’obligation légale et ses minimums ne s’appliquent qu’à l’expiration de ce délai. Le plan pluriannuel de travaux, lui, n’est exigé qu’au bout de quinze ans.
Qui perçoit les intérêts du compte du fonds de travaux ?
Le syndicat des copropriétaires. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose un compte séparé rémunéré ouvert au nom du syndicat, sans fusion ni compensation avec un autre compte, et précise que les intérêts produits lui sont définitivement acquis. Le syndic ne peut ni les conserver ni les imputer à ses honoraires, et il transmet au conseil syndical une copie des relevés périodiques.
Peut-on arrêter de cotiser au fonds de travaux ?
Seulement par une suspension votée en assemblée, lorsque le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel et, si un plan pluriannuel a été adopté, dépasse aussi 50 % du montant des travaux de ce plan (article 14-2-1, II). En dessous de ces seuils, la cotisation annuelle reste due. La suspension n’est pas une exonération définitive : elle ne se justifie que tant que ces seuils sont dépassés.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version consolidée, article 18 (Légifrance)
- Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés (Service-public.fr)
- Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (Légifrance)
- Plan pluriannuel de travaux en copropriété (Service-public.fr)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
