Le DPE collectif en copropriété est obligatoire pour tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, et le calendrier est arrivé à son terme le 1er janvier 2026 : les copropriétés de 50 lots au plus sont désormais concernées, comme les grandes. Le syndic fait voter sa réalisation à la majorité de l’article 24, puis le présente à l’assemblée suivante avec la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie. Il n’existe pas d’amende, mais un immeuble sans DPE collectif prive son plan pluriannuel de travaux de sa base énergétique et expose le syndicat si un copropriétaire subit un préjudice.
Ce guide s’adresse au gestionnaire qui doit caser ce diagnostic dans un calendrier d’AG déjà chargé. Il complète notre guide général des travaux en copropriété et s’articule avec le plan pluriannuel de travaux, qui s’appuie directement sur lui.
Qu’est-ce que le DPE collectif d’une copropriété ?
Le DPE collectif est le diagnostic de performance énergétique établi à l’échelle du bâtiment entier : il estime la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre de l’immeuble et le classe sur deux étiquettes, de A à G. Il est prévu par l’article L126-31 du code de la construction et de l’habitation (CCH), qui renvoie au contenu général du DPE défini à l’article L126-26.
Selon service-public.gouv.fr, le rapport comporte cinq éléments : une description de l’état énergétique du bâtiment, la quantité d’énergie consommée ou estimée et les émissions associées, une étiquette énergie et une étiquette climat, une évaluation des conditions d’aération et de ventilation, enfin des recommandations de travaux avec une estimation de leur coût. C’est ce dernier volet qui intéresse le plus le conseil syndical, parce qu’il donne un premier ordre de grandeur avant tout plan de travaux.
Deux confusions reviennent sans cesse en AG. Le DPE collectif n’est pas le DPE du logement qu’un copropriétaire doit produire pour vendre ou louer. Et il n’est pas un audit énergétique : l’audit va plus loin, hiérarchise les travaux et raisonne en coûts, là où le DPE collectif mesure la performance de l’immeuble tel qu’il est. Le tableau comparatif plus bas remet chaque document à sa place.
Quelles copropriétés doivent avoir un DPE collectif, et depuis quand ?
Toutes les copropriétés d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent disposer d’un DPE collectif, selon un calendrier échelonné fixé par la loi Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021) et achevé dans l’Hexagone le 1er janvier 2026.
| Immeubles concernés | Obligation depuis le |
|---|---|
| Monopropriétés et copropriétés de plus de 200 lots | 1er janvier 2024 |
| Copropriétés de 50 à 200 lots | 1er janvier 2025 |
| Copropriétés de 50 lots au plus | 1er janvier 2026 |
| Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte | 1er janvier 2028 |
Les tranches 2025 et 2026 se chevauchent à 50 lots pile. Depuis le 1er janvier 2026, la question n’a plus d’intérêt pratique en métropole : toutes les tailles sont concernées.
Le critère d’âge est la date de dépôt du permis de construire, pas la date de livraison ni celle de la mise en copropriété. Un immeuble dont le permis a été déposé en novembre 2012 et livré en 2015 entre dans le champ ; celui dont le permis date de février 2013 n’y entre pas. Vérifiez la date sur l’arrêté de permis ou dans les pièces annexées au règlement de copropriété avant d’inscrire le point, surtout pour les résidences livrées entre 2013 et 2016.
Le diagnostic est valable dix ans. Il doit être renouvelé ou mis à jour à cette échéance, sauf si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C : l’article L126-31 dispense alors de renouvellement. Les anciens diagnostics, eux, ont expiré. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont cessé d’être valables le 31 décembre 2022 ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, le 31 décembre 2024. Une copropriété qui s’appuie encore sur un DPE de 2019 n’a donc plus de DPE valable.
L’article L126-31 a été retouché par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, mais seulement pour supprimer un alinéa visant les organismes HLM. Les deux alinéas qui concernent les copropriétés sont inchangés au 24 septembre 2026.
Comment faire réaliser le DPE collectif : la procédure en cinq étapes
La réalisation du DPE collectif en copropriété suit un chemin balisé : décision en AG, transmission des documents au diagnostiqueur, visite, rapport, puis présentation à l’assemblée suivante.
- Inscription à l’ordre du jour. Le syndic inscrit la décision de réaliser le DPE collectif et le choix du prestataire. La résolution est votée à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Joignez deux ou trois devis comparables à la convocation : c’est ce qui évite de reporter le vote d’un an.
- Transmission des documents. Une fois le prestataire choisi, le syndic lui fournit la description des équipements collectifs (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, ventilation), leur mode de gestion et les modalités de répartition des frais d’énergie, ainsi que tout document utile sur l’enveloppe : dates et descriptifs des travaux d’isolation, factures, diagnostics antérieurs.
- Visite. Le diagnostiqueur visite l’ensemble des logements ou un échantillon. C’est l’étape où tout se joue côté organisation : un affichage dans le hall trois semaines avant, un créneau par cage d’escalier, et un message aux copropriétaires bailleurs pour qu’ils préviennent leurs locataires.
- Rapport. Le professionnel remet le rapport au syndic et le transmet à l’Agence de la transition écologique (ADEME), comme le prévoit l’article L126-32 du CCH.
- Présentation en AG. Le syndic inscrit la présentation du DPE à l’ordre du jour de l’assemblée qui suit sa réalisation, avec la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique (article 24-4 de la loi de 1965).
Le diagnostiqueur doit détenir une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC, être assuré en responsabilité professionnelle et n’avoir aucun lien avec le syndic, le propriétaire ou une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur l’immeuble. L’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés permet de vérifier le certificat avant de signer le bon de commande.
Exemple. Une résidence de 42 lots à Angers, chauffée par une chaudière gaz collective, vote son DPE collectif à l’AG du 10 mars 2026 pour 2 900 € TTC. Le syndic appelle la somme au 1er avril, la visite a lieu début mai sur un échantillon de huit logements, le rapport arrive le 12 juin. L’AG suivante, en mars 2027, entend la présentation du diagnostic et examine dans la même séance le projet de plan pluriannuel de travaux. Comme ce projet comporte des travaux d’économie d’énergie, l’obligation de l’article 24-4 est satisfaite.
Combien coûte un DPE collectif en copropriété et qui le paie ?
Selon l’ADEME, citée par service-public.gouv.fr (page vérifiée le 1er janvier 2026), un DPE collectif coûte entre 1 000 € et 5 000 €. L’écart tient au nombre de lots, à la localisation, à la complexité technique du bâtiment et au système de chauffage : une résidence de 30 lots en chauffage individuel électrique ne demande pas le même travail qu’un ensemble de 180 lots avec chaufferie collective et sous-stations.
Aucune aide publique ne finance ce diagnostic pour les copropriétés qui y sont obligées ; service-public le dit expressément. Il ne faut pas le confondre avec l’évaluation énergétique exigée pour un dossier MaPrimeRénov’ Copropriété, qui est un autre document, produit dans le cadre de l’accompagnement du projet de travaux.
Côté comptes, le DPE collectif est une étude technique. L’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 range les études techniques, « telles que les diagnostics et consultations », parmi les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Il fait donc l’objet d’un vote spécifique, d’un appel de fonds dédié et d’une imputation au compte 673 « Études techniques, diagnostic, consultation » de la nomenclature fixée par l’arrêté du 14 mars 2005. En pratique, la dépense est répartie selon les tantièmes de charges générales : dans la résidence d’Angers, un lot de 250/10 000es paie 72,50 € sur une facture de 2 900 €.
DPE collectif, DPE du logement, audit énergétique : les différences
Le DPE collectif ne remplace ni le DPE du logement ni l’audit énergétique : chacun répond à une obligation différente et sert à un usage différent.
| DPE collectif | DPE du logement | Audit énergétique | |
|---|---|---|---|
| Objet | Le bâtiment entier | Un lot | Un logement ou un bâtiment, avec scénarios de travaux chiffrés |
| Qui le commande | Le syndic, après vote de l’AG | Le propriétaire du lot | Le vendeur ou le demandeur d’aide, selon le cas |
| Quand est-il exigé | En permanence (article L126-31 du CCH) | À la vente et à la location | Vente de maisons et d’immeubles hors copropriété peu performants (obligation progressive) ; dossiers d’aides |
| Durée de validité | 10 ans, sauf classe A, B ou C | 10 ans | Selon le dispositif concerné |
Un copropriétaire qui vend son lot doit produire le DPE de son logement. L’ANIL rappelle que le DPE collectif ne vaut plus diagnostic individuel depuis le 1er juillet 2021, parce que le DPE est devenu opposable. L’arrêté du 31 mars 2021 permet toutefois d’établir les DPE des logements à partir des données relevées au niveau de l’immeuble, dans les conditions qu’il fixe. C’est un argument à faire valoir auprès des copropriétaires bailleurs, pour qui l’étiquette du lot conditionne désormais la location : logements G exclus de la décence depuis le 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034 (voir notre guide DPE et interdiction de louer).
Réforme du DPE : ce qui a changé en 2026 et ce qui change au 1er janvier 2027
Le calcul du DPE a changé au 1er janvier 2026 et changera encore au 1er janvier 2027 : dans les deux cas, c’est le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire qui baisse, ce qui peut améliorer l’étiquette énergie des immeubles chauffés à l’électricité sans réaliser de travaux.
| Date | Changement | Texte |
|---|---|---|
| 1er janvier 2026 | Coefficient de l’électricité abaissé de 2,3 à 1,9 | Arrêté du 13 août 2025 (JO du 26 août 2025) |
| 1er janvier 2027 | Coefficient abaissé de 1,9 à 1,7 | Arrêté du 19 août 2026 |
| 1er janvier 2027 | Nouvelles mentions obligatoires et création d’une classe A0 | Arrêté du 11 juin 2026 |
Le premier changement aligne la France sur la valeur européenne par défaut. Le second va plus loin : selon la foire aux questions publiée par le ministère, il doit faire sortir environ 300 000 logements du statut de passoire énergétique. Aucun bâtiment ne voit son étiquette se dégrader. En revanche, seule l’étiquette énergie bouge : l’étiquette climat (gaz à effet de serre) ne change pas, et le classement final retient la plus mauvaise des deux. Un immeuble en chaudière gaz collective ne gagnera donc à peu près rien ; un immeuble tout électrique (convecteurs, pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique) peut gagner une classe.
Pour les diagnostics existants, pas besoin de refaire le DPE collectif. L’arrêté du 13 août 2025 permet aux DPE des bâtiments à usage d’habitation en cours de validité de faire l’objet d’un document attestant la nouvelle étiquette, téléchargeable gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite. Le ministère annonce le même mécanisme pour 2027 : attestation disponible à partir du 1er janvier 2027 avec le numéro du DPE, même durée de validité que le diagnostic d’origine. Les attestations délivrées au titre de l’arrêté de 2025 restent valables jusqu’à leur date de fin, même si cet arrêté est abrogé au 1er janvier 2027.
Le troisième texte adapte le DPE à la directive (UE) 2024/1275 du 24 avril 2024 sur la performance énergétique des bâtiments. À partir du 1er janvier 2027, le DPE devra notamment indiquer la production d’énergie renouvelable, le principal vecteur énergétique, la durée de vie restante des systèmes de chauffage et de climatisation, et la capacité du système de chauffage à fonctionner à basse température. Une classe A0 est créée pour les bâtiments dits à émissions nulles.
À retenir. Pour un immeuble chauffé à l’électricité dont le DPE collectif date de 2024, téléchargez l’attestation avant de présenter le PPPT : si l’étiquette passe de E à D, la trajectoire de travaux et la classe transmise au registre en 2028 ne seront pas les mêmes.
Après le DPE collectif : AG, PPPT et registre
Une fois le rapport remis, le DPE collectif de la copropriété alimente trois chantiers : la présentation en AG, le plan pluriannuel de travaux et, à partir de 2028, le registre national des copropriétés.
La présentation en AG obéit à l’article 24-4 de la loi de 1965 : le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée qui suit le diagnostic la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique. Avant de soumettre un tel contrat au vote, il doit mettre plusieurs prestataires en concurrence et recueillir l’avis du conseil syndical. L’obligation est réputée remplie si le projet de plan pluriannuel de travaux inscrit à l’ordre du jour comporte des travaux d’économie d’énergie, ce qui est fréquent dans un immeuble ancien.
Le projet de plan pluriannuel de travaux est justement construit, selon l’article 14-2 de la loi de 1965, à partir d’une analyse du bâti et des équipements et du DPE collectif, sauf si l’immeuble est dispensé de renouvellement parce qu’il est classé A, B ou C. Il s’appuie aussi sur le diagnostic technique global lorsqu’il en existe un. Commander le DPE avant le PPPT, ou dans la même consultation, évite de payer deux fois le relevé de l’enveloppe.
Le diagnostic est tenu à la disposition des copropriétaires et annexé au carnet d’entretien de l’immeuble. Enfin, la classe DPE fait partie des nouvelles données exigibles au registre national des copropriétés au 19 janvier 2028 (décret n° 2025-831, arrêté du 23 juin 2026). Une copropriété qui n’a pas de DPE collectif à cette date aura une donnée manquante dans sa fiche.
La loi ne prévoit aucune sanction pour l’absence de DPE collectif, de contrat de performance énergétique ou de plan de travaux, dès lors que la question a bien été portée à l’ordre du jour. Mais si un copropriétaire subit un préjudice, par exemple l’impossibilité de louer, à cause d’un mauvais classement dû aux parties communes ou aux équipements collectifs, la responsabilité du syndicat peut être engagée. D’où l’intérêt d’un procès-verbal qui trace clairement que la question a été posée et ce que l’assemblée a répondu.
Dans Gerelio
Gerelio ne réalise pas de diagnostic, mais il tient la partie administrative qui l’entoure. La résolution de DPE collectif se prépare dans le module AG : convocation, pouvoirs, vote par correspondance, calcul automatique de la majorité de l’article 24, puis procès-verbal. La dépense votée donne lieu à un appel de fonds réparti au centime près selon la méthode du plus fort reste, et à des écritures dans la comptabilité en partie double de l’immeuble, rapprochées avec le relevé bancaire importé. Le moteur d’obligations calcule par immeuble les échéances qui suivent, notamment le PPPT, le fonds de travaux et la mise à jour du RNIC à J+60 de l’AG d’approbation des comptes, et les range dans la liste « À traiter » du gestionnaire. Les travaux d’économies d’énergie décidés ensuite se suivent dans le module travaux, avec leurs ordres de service. Pour voir l’enchaînement sur un immeuble fictif : essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Les trois erreurs qu’on voit le plus
La plupart des difficultés autour du DPE collectif en copropriété ne viennent pas du diagnostic lui-même, mais de la façon dont il est inscrit, commandé et suivi.
- Voter le principe sans le prestataire. Une résolution qui décide « de faire réaliser un DPE collectif » sans devis ni montant oblige à revenir devant l’assemblée, souvent un an plus tard. Mettez les devis en annexe de la convocation et votez principe, prestataire, montant et calendrier d’appel dans la même résolution.
- Oublier la suite. Le DPE livré en juin est rangé dans le dossier de l’immeuble, et l’AG suivante n’entend ni sa présentation ni la question de l’article 24-4. Notez la présentation dans le projet d’ordre du jour dès réception du rapport.
- Se tromper de document. Certains cabinets repartent sur un DPE de 2019 qui n’est plus valable depuis le 31 décembre 2024 ; d’autres recommandent un nouveau diagnostic alors qu’une attestation gratuite de l’ADEME suffit après la réforme du coefficient. Vérifiez la date de réalisation et le numéro du DPE avant tout devis.
Questions fréquentes
Le DPE collectif est-il obligatoire pour une petite copropriété de 12 lots ?
Oui, depuis le 1er janvier 2026, si le permis de construire de l’immeuble a été déposé avant le 1er janvier 2013 et que l’immeuble est situé dans l’Hexagone. Les copropriétés de 50 lots au plus étaient la dernière tranche du calendrier fixé par la loi Climat et résilience. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’obligation s’applique à partir du 1er janvier 2028.
Que risque une copropriété qui n’a pas fait son DPE collectif ?
La loi ne prévoit pas d’amende. Le risque est ailleurs : sans DPE, le projet de plan pluriannuel de travaux n’a pas sa base énergétique, et le syndicat peut voir sa responsabilité engagée si un copropriétaire subit un préjudice lié au mauvais classement de son logement dû aux parties communes ou aux équipements collectifs, par exemple l’impossibilité de louer. Le syndic, lui, doit pouvoir montrer qu’il a mis la question à l’ordre du jour.
Le DPE collectif peut-il servir à vendre ou louer un appartement ?
Non. Pour vendre ou louer, le propriétaire doit produire le DPE de son logement. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE collectif ne vaut plus diagnostic individuel, rappelle l’ANIL. L’arrêté du 31 mars 2021 permet en revanche d’établir les DPE des logements à partir des données relevées au niveau de l’immeuble, dans les conditions qu’il fixe, ce qui peut réduire le coût pour les copropriétaires.
Combien coûte un DPE collectif et existe-t-il une aide ?
Selon l’ADEME, citée par service-public.gouv.fr, un DPE collectif coûte entre 1 000 € et 5 000 €, selon la taille de la copropriété, sa localisation, ses caractéristiques techniques et son mode de chauffage. Les copropriétés tenues de le réaliser ne peuvent pas bénéficier d’aide financière pour ce diagnostic. La dépense, hors budget prévisionnel, est votée en AG puis appelée auprès des copropriétaires selon les tantièmes.
Faut-il refaire le DPE collectif après la réforme du calcul de 2026 ?
Non. Les DPE en cours de validité établis avant le 1er janvier 2026 restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. La même mécanique vaudra au 1er janvier 2027, quand le coefficient de l’électricité passera de 1,9 à 1,7 : une attestation de nouvelle étiquette sera téléchargeable avec le numéro du DPE et gardera la même durée de validité.
Quelle majorité faut-il pour voter le DPE collectif en AG ?
La décision de réaliser le DPE collectif et le choix du prestataire se votent à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas comme des voix exprimées. Joindre plusieurs devis à la convocation permet de voter le prestataire dans la même résolution.
Le syndic peut-il commander le DPE collectif sans vote de l’assemblée ?
Il ne le devrait pas. Le diagnostic est une étude technique, que l’article 44 du décret du 17 mars 1967 classe parmi les dépenses hors budget prévisionnel : sa réalisation, son prestataire et son financement relèvent d’une décision de l’assemblée générale. Un syndic qui commande seul s’expose à devoir justifier la dépense, et le copropriétaire mécontent aura beau jeu de contester l’appel de fonds.
Textes et sources officielles
- Diagnostic de performance énergétique collectif (Service-public.gouv.fr, vérifié le 1er janvier 2026)
- Code de la construction et de l’habitation, article L126-31 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 24-4 (Légifrance)
- Arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l’électricité du DPE (Légifrance)
- FAQ DPE : modification du facteur de conversion en énergie primaire de l’électricité (ministère chargé du logement)
- Arrêté du 11 juin 2026 portant adaptation du DPE au droit de l’Union européenne (Légifrance)
- Analyse juridique : diagnostic de performance énergétique (ANIL)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
