En métropole, l’interdiction de location liée au DPE vise depuis le 1er janvier 2025 les logements classés G au diagnostic de performance énergétique : ils ne sont plus décents et ne peuvent plus faire l’objet d’un bail signé, renouvelé ou reconduit. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034, et les loyers des F et G sont gelés depuis le 24 août 2022. Au 24 septembre 2026, ce calendrier d’interdiction de location fondé sur le DPE n’a pas bougé ; ce qui a changé, c’est la manière de calculer le DPE, revue au 1er janvier 2026 et de nouveau au 1er janvier 2027.
Pour un gestionnaire, la question n’est donc pas seulement « quelle est la classe du logement ? », mais « quelle classe après mise à jour du DPE, et à quelle date le bail se reconduit-il ? ». Ce guide détaille les deux, ainsi que le gel des loyers et le projet de loi en discussion. Les règles générales du contrat (durée, annexes, congé) sont dans notre guide du bail d’habitation.
Le calendrier d’interdiction de location selon le DPE
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le document qui classe un logement de A à G selon sa performance énergétique et climatique ; il doit être annexé au bail. Depuis la loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, la performance énergétique fait partie des critères du logement décent de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, précisés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié.
| Bail signé, renouvelé ou reconduit (métropole) | Exigence de performance énergétique | Logements exclus |
|---|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2023 | Moins de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an | Les plus énergivores des G |
| Depuis le 1er janvier 2025 | Classes A à F | Tous les G |
| À partir du 1er janvier 2028 | Classes A à E | G et F |
| À partir du 1er janvier 2034 | Classes A à D | G, F et E |
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : les classes A à F sont exigées à partir du 1er janvier 2028, les classes A à E à partir du 1er janvier 2031. Les autres critères de décence (surface, sécurité, équipements) s’appliquent partout, indépendamment de ce calendrier.
On parle couramment de « passoire thermique » ou de « passoire énergétique » pour les logements classés F ou G. L’expression n’a pas de valeur juridique, mais c’est celle que les propriétaires tapent, et celle qu’emploie l’administration dans ses communications.
DPE et location : que veut dire « interdit » juridiquement ?
L’interdiction de location d’un logement G selon son DPE n’est pas une interdiction administrative assortie d’une amende : c’est une règle de décence. Le bailleur est tenu de remettre un logement décent ; s’il signe, renouvelle ou laisse se reconduire un bail pour un logement qui ne l’est pas, le locataire dispose des recours classiques de la non-décence.
Concrètement, le locataire signale au bailleur la non-conformité, de préférence par lettre recommandée. Deux mois plus tard, sans réponse ou en cas de désaccord, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection. Le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer, ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à leur réalisation.
Les baux en cours : tout se joue à la reconduction
La règle vise les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits après chaque échéance du calendrier. Un bail signé avant le 1er janvier 2025 pour un logement G n’est pas remis en cause pendant sa durée ; il le devient à sa reconduction.
Prenons un T2 classé G à Limoges, loué à un particulier par un bail de trois ans signé le 1er octobre 2023. Sans congé, le bail se reconduit le 1er octobre 2026, soit dans une semaine. À cette date, le logement doit être au moins classé F pour être décent. Le bailleur ne peut pas donner congé pour cette échéance (il fallait le faire six mois avant, et pour un motif légal) : il reste lié par un bail portant sur un logement non décent, avec le risque contentieux que cela implique. D’où l’intérêt de vérifier, avant tout, si le nouveau calcul du DPE ne suffit pas à le faire passer en F.
Les limites du recours du locataire
L’article 20-1 de la loi de 1989 encadre ce que le juge peut imposer. Il ne peut pas ordonner de travaux pour atteindre le seuil énergétique si le logement est en copropriété et que le bailleur démontre ses diligences : travaux proposés en assemblée générale et travaux réalisés dans ses parties privatives, sans pouvoir atteindre le niveau requis. Pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis 2025, il ne le peut pas non plus si les travaux feraient courir un risque de pathologie du bâti attesté par une note d’architecte, ou s’ils ont été refusés par l’autorité compétente en matière d’urbanisme ou de patrimoine. Dans ces cas, la réduction de loyer reste possible.
Le gel des loyers des logements F et G
Le gel des loyers est l’interdiction, pour un logement classé F ou G, de toute hausse de loyer, quel qu’en soit le mécanisme. Il s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte (articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989).
| Mécanisme de hausse | Logement A à E | Logement F ou G |
|---|---|---|
| Révision annuelle selon l’IRL | Possible si le bail la prévoit | Interdite |
| Nouveau loyer à la relocation | Libre ou encadré selon la commune | Plafonné au dernier loyer du précédent locataire |
| Réévaluation d’un loyer sous-évalué au renouvellement | Possible (article 17-2) | Interdite |
| Complément de loyer (villes à encadrement) | Possible sous conditions | Interdit |
| Hausse pour travaux en zone tendue (décret annuel) | Possible sous conditions | Exceptions non applicables |
Sur un T3 classé F à Tours loué 640 € hors charges, la révision de juillet 2026 aurait porté le loyer à 647,37 € (IRL du 2e trimestre, +1,15 %). Pour ce logement, elle n’a pas lieu : 7,37 € par mois, 88 € sur l’année, que le bailleur ne récupérera pas. La somme paraît faible, mais elle se cumule chaque année tant que la classe ne change pas, et une révision appliquée par erreur peut être réclamée par le locataire.
Un point de détail qui a son importance : les baux conclus avant le 24 août 2022 et pas encore reconduits depuis restent révisables jusqu’à leur prochaine reconduction. En septembre 2026, cela ne concerne plus guère que des baux de six ans consentis par des personnes morales. Le calcul de la révision elle-même est détaillé dans notre guide sur la révision du loyer selon l’IRL, et les règles propres aux villes encadrées dans notre guide sur l’encadrement des loyers.
Réforme du calcul du DPE : 1,9 en 2026, 1,7 en 2027
Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025) et passera à 1,7 au 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août 2026, qui abroge le précédent à cette date). Le DPE classe les logements notamment selon leur consommation d’énergie primaire, c’est-à-dire l’énergie consommée sur place augmentée des pertes de production et de transport. Pour le gaz ou le bois, le coefficient est de 1. Pour l’électricité, il était de 2,3, ce qui pesait lourdement sur le classement des logements chauffés à l’électricité.
L’effet est mécanique. À consommation identique, 1 000 kWh d’électricité comptaient pour 2 300 kWh d’énergie primaire jusqu’en 2025, 1 900 kWh en 2026, et compteront pour 1 700 kWh à partir de 2027. Les logements qui utilisent l’électricité pour le chauffage, la climatisation ou l’eau chaude peuvent gagner une classe, et dans de rares cas deux (surtout les petits logements). Selon Service-Public, aucun logement ne verra son étiquette dégradée par le changement de 2027.
Le point pratique qui compte : aucun nouveau diagnostic n’est nécessaire. Pour un DPE en cours de validité, une attestation gratuite, générée par l’Ademe sur l’observatoire DPE-Audit à partir du numéro du diagnostic, remplace l’étiquette initiale sans remettre en cause les données relevées. La mise à jour 2026 concerne les DPE établis entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 ; les étiquettes recalculées avec le coefficient de 1,7 seront téléchargeables à partir du 1er janvier 2027.
Deux autres ajustements méritent d’être connus. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont adaptés pour les logements d’au plus 40 m², avec la même possibilité d’attestation. Et un arrêté du 11 juin 2026 fait évoluer la méthode au 1er janvier 2027 pour intégrer la réglementation européenne, notamment la place des énergies renouvelables, avec une nouvelle classe A0 pour certains bâtiments.
Exemple. Un studio de 24 m² chauffé par convecteurs électriques à Grenoble, classé G sur un DPE de 2022, peut passer en F avec l’attestation 2026, et éventuellement en E avec celle de 2027. Dans le premier cas, il redevient louable jusqu’au 31 décembre 2027 (loyer gelé) ; dans le second, il échappe aussi à l’échéance de 2028.
DPE : validité, annexe au bail et annonces
Le DPE est valable dix ans lorsqu’il a été réalisé depuis le 1er juillet 2021. Ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits avant toute mise en location. Le diagnostiqueur doit être certifié : recourir à un professionnel non certifié expose le bailleur à une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).
Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique annexé au bail, et la classe du logement figure dans le bail lui-même pour les contrats signés depuis le 1er janvier 2025. Dans l’annonce, les classes énergie et climat doivent apparaître, avec l’estimation des dépenses annuelles d’énergie et, pour un logement F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Une annonce non conforme expose à une amende de 3 000 € au plus (15 000 € pour une personne morale). Si le DPE est erroné, le diagnostiqueur engage sa responsabilité, sauf fausse information fournie par le propriétaire.
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement »
Au 24 septembre 2026, un texte pourrait modifier les règles de décence énergétique, sans toucher au calendrier lui-même. Le projet de loi « relance et décentralisation du logement » a été déposé au Sénat le 25 juin 2026 en procédure accélérée, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, puis transmis à l’Assemblée nationale, où il est en cours d’examen.
Dans la version adoptée par le Sénat, un logement serait réputé décent au titre de la performance énergétique dans plusieurs cas :
- travaux impossibles pour des raisons techniques, architecturales ou patrimoniales, ou d’un coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, le propriétaire ayant réalisé tout ce qui était possible ;
- travaux refusés par une AG de copropriété datant de moins de dix-huit mois, malgré les diligences du bailleur ;
- contrat de travaux conclu avant le 1er janvier 2030 par le syndicat des copropriétaires, dans la limite de cinq ans ;
- contrat de travaux conclu avant le 1er janvier 2030 par le propriétaire d’une maison ou d’un logement, dans la limite de trois ans ;
- DPE collectif de l’immeuble attestant du niveau exigé.
Le même texte prévoit que, pour un bail en cours à une échéance du calendrier, l’exigence s’applique au renouvellement ou à la reconduction, et au plus tard trois ans après l’échéance. Il pourrait encore évoluer à l’Assemblée nationale puis en commission mixte paritaire. Rien de tout cela n’est applicable aujourd’hui : un bailleur qui signerait un contrat de travaux en pensant être couvert prend un risque tant que la loi n’est pas promulguée.
Copropriété : quand les travaux ne dépendent pas du bailleur
Dans un immeuble en copropriété, l’isolation des façades, le remplacement de la chaufferie collective ou des menuiseries des parties communes se votent en assemblée générale. Le bailleur d’un lot classé F ne peut donc pas, seul, faire gagner une classe à son logement.
La stratégie tient en trois temps. D’abord, regarder ce que prévoit le plan pluriannuel de travaux de l’immeuble et si un DPE collectif a été réalisé : il éclaire le potentiel de gain. Ensuite, demander par écrit au syndic l’inscription des travaux à l’ordre du jour de la prochaine AG, et conserver cette demande : c’est la preuve des diligences que l’article 20-1 exige. Enfin, traiter ce qui relève des parties privatives (fenêtres, ventilation, production d’eau chaude), en vérifiant les aides mobilisables, y compris MaPrimeRénov’ Copropriété pour les travaux collectifs.
Méthode pour un portefeuille en gestion locative
Pour un cabinet qui gère plusieurs centaines de lots, le sujet se traite comme un inventaire, pas au fil des relocations.
- Recenser pour chaque lot le numéro du DPE, sa date, sa validité et sa classe.
- Télécharger les attestations 2026 sur l’observatoire de l’Ademe pour les logements chauffés à l’électricité, puis refaire l’exercice en janvier 2027.
- Croiser la classe à jour avec la date de la prochaine reconduction ou du renouvellement de chaque bail.
- Bloquer les révisions IRL des logements F et G dans le quittancement, et vérifier celles déjà appliquées depuis la dernière reconduction.
- Prévenir par écrit chaque propriétaire concerné, avec la date à partir de laquelle son logement ne sera plus décent et les options possibles.
- Pour les lots en copropriété, préparer les demandes d’inscription à l’ordre du jour avant la date limite fixée par le syndic.
Sur un portefeuille type, la priorité va aux baux G qui se reconduisent dans les prochains mois, puis aux baux F dont l’échéance tombe à partir du 1er janvier 2028 : un bail de trois ans reconduit en 2025 arrivera justement à échéance en 2028.
Dans Gerelio
Dans le module de gérance de Gerelio, la classe DPE est une donnée du lot, au même titre que la surface ou le loyer. La révision IRL intègre un contrôle automatique du gel : pour un logement classé F ou G, la révision est bloquée au lieu d’être appliquée, ce qui évite de devoir rembourser un trop-perçu au locataire deux ans plus tard.
Les baux, le quittancement, la régularisation des charges et les comptes rendus de gérance sont tenus dans le même outil, et les propriétaires bailleurs consultent leurs documents sur leur extranet. Pour les cabinets qui sont aussi syndics, les résolutions de travaux votées en AG et le suivi des ordres de service sont tenus dans le même logiciel.
Le tarif est de 0,60 € HT par lot et par mois (minimum 49 € HT), sans frais de mise en service. Vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration, sans inscription.
Les trois erreurs qu’on voit le plus
La première est de retirer un logement du marché sur la foi d’un vieux DPE. Un diagnostic de 2020 n’est plus valable, et un DPE de 2022 peut changer de classe avec l’attestation 2026 ou 2027 : la vérification prend quelques minutes sur l’observatoire de l’Ademe.
La deuxième est d’oublier le gel lors de la révision annuelle. Le locataire d’un logement F peut réclamer les sommes indûment perçues, et la découverte arrive souvent au pire moment, lors d’un litige sur le dépôt de garantie.
La troisième est de raisonner en date de calendrier au lieu de date de reconduction. C’est la signature, le renouvellement ou la reconduction du bail qui déclenche l’exigence : un bail G signé en 2024 n’est devenu non conforme qu’à sa première reconduction intervenue après le 1er janvier 2025, et un bail F se jugera de la même façon à sa première reconduction à partir de 2028. Une liste des échéances de reconduction vaut mieux qu’une alerte au 1er janvier. Pour préparer ces échéances, notre guide sur le congé du bail d’habitation rappelle les délais à respecter si le propriétaire préfère vendre plutôt que rénover.
Questions fréquentes
Un logement classé G peut-il encore être loué en 2026 ?
Non pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite en métropole : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus aux critères de décence. Un bail signé avant 2025 se poursuit jusqu’à son échéance, mais la règle s’applique dès sa reconduction. Avant de conclure qu’un bien est hors marché, vérifiez s’il ne change pas de classe avec le nouveau calcul du DPE.
Mon locataire occupe un logement G depuis 2023, que se passe-t-il à l’échéance ?
À la reconduction tacite ou au renouvellement, le logement doit respecter l’exigence en vigueur, soit la classe F au minimum. S’il reste classé G, le locataire peut demander la mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui peut ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer. Le bail n’est pas résilié pour autant : c’est au bailleur d’agir.
Le nouveau calcul du DPE peut-il faire sortir mon logement de la classe G ou F ?
C’est possible pour les logements chauffés, climatisés ou alimentés en eau chaude à l’électricité. Le coefficient de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Le gain est le plus souvent d’une classe, rarement deux. Une attestation gratuite, téléchargeable sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe, met l’étiquette à jour sans nouvelle visite.
Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé F ?
Non. Pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, un logement F ou G ne peut pas voir son loyer révisé selon l’IRL, ni augmenté à la relocation au-delà du dernier loyer du précédent locataire, ni réévalué au renouvellement. Dans les villes qui encadrent le niveau des loyers, le complément de loyer y est aussi interdit.
La location meublée est-elle concernée par l’interdiction des passoires ?
Oui, dès lors que le logement meublé est la résidence principale du locataire ou qu’il est loué en bail mobilité : les critères de décence, y compris la performance énergétique, s’appliquent de la même façon qu’en location vide. Les meublés de tourisme relèvent d’un autre régime, qui n’est pas celui de la loi du 6 juillet 1989.
Que faire si la copropriété refuse de voter l’isolation de l’immeuble ?
Le bailleur doit prouver ses diligences : avoir demandé l’inscription des travaux à l’ordre du jour et réalisé ce qui dépend de lui dans ses parties privatives. Dans ce cas, le juge ne peut pas lui imposer de travaux pour atteindre le seuil énergétique, mais il peut toujours réduire le loyer. Le projet de loi logement en discussion prévoit une dérogation plus large après un refus d’AG.
Le projet de loi logement repousse-t-il l’interdiction de louer les logements F ?
Pas en l’état. Le texte adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et en cours d’examen à l’Assemblée nationale garde le calendrier, mais ajoute des dérogations : contrat de travaux signé avant 2030, refus de l’AG de copropriété, contraintes techniques ou coût disproportionné. Tant que la loi n’est pas promulguée, les règles actuelles s’appliquent sans aménagement.
Comment un gestionnaire repère-t-il les baux concernés dans son portefeuille ?
En croisant, lot par lot, la classe du DPE en vigueur (attestation comprise), sa date de validité et la date de la prochaine reconduction du bail. Les baux G qui se reconduisent dans les mois à venir et les baux F dont l’échéance tombe en 2028 sont prioritaires. Les révisions IRL des logements F et G doivent être bloquées dans le quittancement.
Textes et sources officielles
- Arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l’électricité du DPE (Légifrance)
- Arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l’électricité du DPE (Légifrance)
- Diagnostic de performance énergétique (Service-Public.fr)
- Nouveau calcul du DPE : votre logement est-il concerné ? (Service-Public.fr, 1er septembre 2026)
- Logement à louer décent (Service-Public.fr)
- Performance énergétique et décence (ANIL)
- FAQ DPE sur la modification du facteur de conversion de l’électricité (ministère, portail RT-RE)
- Projet de loi relance et décentralisation du logement, dossier législatif (Sénat)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
