Le bail d’habitation est le contrat écrit par lequel un propriétaire loue un logement qui devient la résidence principale du locataire. Il est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public : durée minimale de trois ans en location vide, contenu imposé par un contrat type, annexes obligatoires, loyer dont l’évolution est encadrée et congé possible seulement dans des cas précis. En septembre 2026, deux sujets pèsent plus que les autres sur la rédaction et la gestion des baux : la performance énergétique du logement et la fin programmée de l’expérimentation de l’encadrement des loyers.
Ce guide suit l’ordre dans lequel un gestionnaire rencontre les questions : choisir le type de contrat, le rédiger, l’annexer, le faire vivre, puis y mettre fin. Chaque point renvoie à l’article de loi et, quand le sujet mérite un développement, au guide dédié.
Qu’est-ce qu’un bail d’habitation au sens de la loi de 1989 ?
Un bail d’habitation, au sens de la loi du 6 juillet 1989, est un contrat de location portant sur un local d’habitation, ou à usage mixte professionnel et d’habitation, qui constitue la résidence principale du locataire. L’article 2 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Le garage, la place de parking ou le jardin loués avec le logement suivent le même régime.
La loi est d’ordre public. Une clause contraire ne s’applique pas, même signée en connaissance de cause par un locataire consentant. C’est pour cela qu’un bail « maison » rédigé par un bailleur particulier, avec une durée de deux ans et une pénalité de retard de 5 %, ne vaut pas ce qu’il dit : la durée est portée au minimum légal et la pénalité est réputée non écrite.
Restent hors de ce régime, notamment, les meublés de tourisme (le locataire n’y fait pas sa résidence principale), les logements de fonction et les locations consenties aux travailleurs saisonniers. Les logements sociaux et les logements conventionnés avec l’Anah obéissent en plus à des règles de loyer qui leur sont propres.
Bail vide, bail meublé, bail mobilité : quel contrat choisir ?
Trois contrats permettent de louer un logement comme résidence principale : le bail de logement vide (titre Ier de la loi), le bail de logement meublé (titre Ier bis) et le bail mobilité, créé par la loi ELAN pour les séjours courts liés à une formation ou à un emploi. Le choix ne se fait pas à la carte : un logement n’est « meublé » que s’il contient au minimum la liste d’équipements du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien…).
| Règle | Bail vide | Bail meublé | Bail mobilité |
|---|---|---|---|
| Durée | 3 ans minimum (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois pour un étudiant) | 1 à 10 mois, sans renouvellement |
| Locataire | Toute personne | Toute personne | Formation, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges au plus | 2 mois au plus | Interdit |
| Charges | Provisions et régularisation annuelle | Provisions ou forfait | Forfait |
| Préavis du locataire | 3 mois, ou 1 mois dans certains cas | 1 mois | 1 mois |
| Congé du bailleur | Pour l’échéance, 6 mois avant, motif limité | Pour l’échéance, 3 mois avant, motif limité | Aucun : le bail s’arrête à son terme |
Le meublé offre plus de souplesse au bailleur, au prix d’un inventaire détaillé du mobilier à l’entrée et à la sortie et d’une fiscalité différente (bénéfices industriels et commerciaux au lieu de revenus fonciers). Le comparatif complet, avec les cas où la requalification en location vide menace, est dans notre guide location meublée ou vide. La suite de cet article traite d’abord du bail vide, en signalant les écarts du meublé quand ils comptent.
Quelles sont les mentions obligatoires d’un bail d’habitation ?
Le bail d’habitation doit être écrit, établi en autant d’exemplaires que de parties, et conforme au contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il peut prendre la forme d’un acte sous signature privée ou d’un acte notarié. L’article 3 de la loi et le contrat type imposent notamment :
- l’identité et le domicile du bailleur, et le nom ou la raison sociale du mandataire s’il y en a un ;
- le nom du ou des locataires, la date de prise d’effet et la durée ;
- la consistance, la destination et la surface habitable du logement, les équipements privatifs et les parties communes à usage commun ;
- l’identifiant fiscal du logement (baux signés depuis 2024, hors départements d’outre-mer) et la classe du DPE (baux signés depuis le 1er janvier 2025, hors outre-mer) ;
- le loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision ;
- le dernier loyer du précédent locataire s’il est parti depuis moins de 18 mois, et la nature et le montant des travaux faits depuis le dernier bail ;
- le montant du dépôt de garantie et le montant des dépenses théoriques de chauffage estimées, avec l’année de référence des prix de l’énergie.
Dans les communes soumises à l’encadrement du niveau des loyers, s’ajoutent le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer. Si un professionnel intervient, le bail reproduit les règles de partage des honoraires et les plafonds applicables.
La surface habitable n’est pas une mention décorative. Si elle manque, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de la préciser dans le mois qui suit la prise d’effet, puis saisir le juge pour obtenir une baisse de loyer. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, il peut demander une diminution proportionnelle (article 3-1). Sur un 48 m² annoncé qui en mesure 44,5, l’écart dépasse 7 % : le loyer baisse d’autant, depuis la signature si la demande arrive dans les six mois.
À retenir. Depuis le 11 avril 2024, refuser d’établir un bail conforme ou de délivrer une quittance, ou dissimuler ces obligations, est un délit : un an d’emprisonnement et 20 000 € d’amende (article 3-4, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024).
Les annexes et diagnostics à joindre au bail
Le bail n’est complet qu’avec ses annexes. La notice d’information de l’arrêté du 29 mai 2015 résume les droits et obligations des deux parties. L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement à la remise des clés selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, sert ensuite de référence pour toute retenue sur le dépôt de garantie ; notre guide sur l’état des lieux d’entrée et de sortie détaille la grille de vétusté et les litiges fréquents.
Le dossier de diagnostic technique (article 3-3) regroupe le diagnostic de performance énergétique en cours de validité, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des installations intérieures d’électricité et de gaz lorsqu’elles ont plus de 15 ans, l’état des risques si la commune est concernée et le diagnostic bruit dans les zones proches des aérodromes. Tenir à disposition le repérage amiante des parties privatives reste recommandé. Le DDT peut être envoyé par courriel, sauf opposition du locataire.
En copropriété, le bailleur joint un extrait du règlement portant sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes, et la quote-part du lot pour chaque catégorie de charges. C’est souvent là que ça coince pour un bailleur qui n’a jamais ouvert son règlement : le syndic peut fournir l’extrait, mais il faut le demander avant la signature, pas le jour de l’entrée dans les lieux.
Complètent le dossier, selon les cas, l’attestation d’assurance du locataire, l’acte de cautionnement, la grille de vétusté convenue, la convention Anah, et l’autorisation préalable de mise en location (ou le récépissé de déclaration) dans les communes qui ont instauré ce « permis de louer ».
Quelle est la durée d’un bail d’habitation ?
Un bail vide dure au moins trois ans quand le bailleur est une personne physique et six ans quand il est une personne morale (article 10). Une durée plus courte, d’un an minimum, n’est admise que si un événement précis d’ordre familial ou professionnel justifie la reprise du logement, par exemple un départ en retraite, et que ce motif figure dans le bail (article 11). Le bailleur confirme l’événement par lettre recommandée au moins deux mois avant le terme ; il peut reporter l’échéance une seule fois. S’il ne confirme pas, le bail est réputé conclu pour trois ans.
À l’échéance, sans congé, le bail est reconduit tacitement pour la même durée. Le bailleur peut aussi proposer un renouvellement, notamment pour réévaluer un loyer manifestement sous-évalué (article 17-2) : la proposition part au moins six mois avant le terme, avec des références de loyers du voisinage, et la hausse s’applique progressivement, par tiers ou par sixièmes annuels selon la durée du bail et l’ampleur de la hausse.
Prenons un bail signé le 1er octobre 2023 à Rennes. Faute de congé, il est reconduit le 1er octobre 2026 pour trois ans. Si le logement était classé G, la reconduction fait tomber le bail sous l’exigence de décence énergétique en vigueur depuis 2025 ; nous y revenons plus bas.
La vente du logement ne met pas fin au bail : l’acquéreur reprend le contrat en cours. S’il veut vendre à son tour et que l’échéance tombe moins de trois ans après l’achat, son congé ne peut viser que la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction ; s’il veut habiter, le congé ne prend effet qu’au moins deux ans après l’achat.
Comment fixer et faire évoluer le loyer ?
Le loyer initial est libre en principe, mais trois mécanismes le limitent dans une grande partie du parc. Le bail d’habitation doit les intégrer dès la rédaction, faute de quoi le locataire peut agir en diminution.
Le premier est l’encadrement de l’évolution des loyers dans les communes en zone tendue (article 18 et décret n° 2017-1198, modifié chaque année). Pour les contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit la règle : à la relocation, le nouveau loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé selon l’IRL s’il ne l’a pas été dans les douze derniers mois. Deux exceptions : un loyer manifestement sous-évalué (hausse limitée à la moitié de l’écart avec le voisinage) et des travaux d’amélioration d’au moins la moitié de la dernière année de loyer (hausse limitée à 15 % de leur coût TTC, rapportée à l’année). Ces règles ne visent ni la première mise en location, ni un logement vacant depuis plus de 18 mois. La liste des communes concernées a été actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Le deuxième est l’encadrement du niveau des loyers, avec loyer de référence majoré et complément de loyer, applicable notamment à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, dans une partie de l’agglomération grenobloise, au Pays basque et dans deux territoires de Seine-Saint-Denis. Son expérimentation doit prendre fin en novembre 2026 ; la liste des territoires et l’état du débat au Parlement sont dans notre guide sur l’encadrement des loyers.
Le troisième est le gel des loyers des logements classés F ou G, issu de la loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 : pour tout bail conclu, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 (1er juillet 2024 dans les départements d’outre-mer), pas de hausse à la relocation, pas de révision annuelle, pas de réévaluation au renouvellement.
La révision annuelle selon l’IRL
La révision n’est possible que si le bail la prévoit (article 17-1). Le nouveau loyer se calcule en multipliant le loyer par l’IRL du trimestre de référence de l’année, divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Exemple : un loyer de 850 € indexé sur le 2e trimestre passe, en juillet 2026, à 850 × 148,37 / 146,68, soit 859,79 € (valeurs publiées par l’Insee, hausse de 1,15 % sur un an).
Le piège classique est la révision oubliée. Elle ne se rattrape pas : le bailleur dispose d’un an pour la demander et elle ne s’applique qu’à compter de la demande. Sur un portefeuille de 200 baux, il suffit de quelques révisions oubliées chaque année pour creuser un manque à gagner que le propriétaire découvre dans son compte rendu de gérance. La méthode détaillée est dans notre guide sur la révision du loyer selon l’IRL, avec un calculateur de révision.
Charges, dépôt de garantie, caution : les sommes à côté du loyer
Seules les charges figurant au décret n° 87-713 du 26 août 1987 peuvent être refacturées au locataire : entretien courant et électricité de l’ascenseur, eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, une partie du salaire du gardien sous conditions. Le contrôle technique quinquennal de l’ascenseur, lui, reste au bailleur. Le détail poste par poste est dans notre guide sur les charges récupérables.
En location vide, les charges sont payées par provisions et régularisées au moins une fois par an (article 23). Un mois avant la régularisation, le bailleur communique le décompte par nature de charges et le mode de répartition ; les justificatifs restent à disposition du locataire pendant six mois. Si la régularisation n’a pas été faite avant la fin de l’année civile qui suit l’exigibilité, le locataire peut exiger un paiement étalé sur douze mois. Les rappels se prescrivent par trois ans. Pour un bailleur en copropriété, tout dépend de la date de l’AG d’approbation des comptes : notre guide sur la régularisation des charges locatives montre comment caler le calendrier.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est la somme versée à la signature pour couvrir les manquements du locataire à la sortie. En location vide, il est plafonné à un mois de loyer hors charges et interdit si le loyer est payable par trimestre d’avance (article 22). Il se restitue dans le mois qui suit la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme, dans les deux mois sinon. En copropriété, le bailleur peut garder une provision de 20 % au plus jusqu’à l’approbation des comptes de l’immeuble.
Le retard coûte cher. Pour un loyer de 780 € hors charges et un dépôt rendu avec trois mois de retard, la majoration atteint 10 % × 780 × 3, soit 234 € dus au locataire en plus du dépôt. Les retenues admises et les justificatifs à fournir sont détaillés dans notre guide sur la restitution du dépôt de garantie.
Caution, justificatifs et honoraires
Un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger de caution, sauf si le locataire est apprenti ou étudiant non boursier (article 22-1). Les pièces demandées au candidat et à sa caution sont limitées à la liste du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : réclamer un relevé bancaire ou une photo d’identité expose à une amende de 3 000 € (15 000 € pour une personne morale).
Les honoraires de visite, de dossier et de rédaction du bail sont partagés entre bailleur et locataire, la part du locataire ne pouvant excéder ni celle du bailleur, ni un plafond au mètre carré fixé par décret et révisé par arrêté (article 5). L’arrêté du 17 juillet 2025 portant révision de ces plafonds les a fixés à 12,10 € TTC par m² en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € ailleurs, plus 3,03 € par m² pour l’état des lieux d’entrée. Pour un 38 m² en zone tendue facturé 900 € par l’agence, le locataire paie au plus 383,42 € pour le dossier et le bail, et 115,14 € pour l’état des lieux ; le reste incombe au bailleur. Vérifiez l’arrêté en vigueur à la date de signature.
Clauses interdites et clause résolutoire
L’article 4 de la loi répute non écrites une longue série de clauses, et le bail d’habitation type ne doit en contenir aucune. Parmi celles qu’on croise encore dans des modèles anciens : imposer le prélèvement automatique, facturer l’envoi de la quittance ou des frais de relance, prévoir des pénalités pour infraction au règlement, imposer l’assureur du bailleur, interdire d’héberger des proches, rendre les locataires collectivement responsables des dégradations des parties communes, ou organiser des visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. Une clause qui empêche le locataire d’être indemnisé pour des travaux de plus de 21 jours est également sans effet.
La clause résolutoire, elle, est obligatoire pour le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie (article 24). Le bail peut aussi la prévoir pour le défaut d’assurance et pour les troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, elle joue six semaines après un commandement de payer resté infructueux (contre deux mois auparavant). Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. La procédure complète, CCAPEX et diagnostic social compris, est dans notre guide sur le loyer impayé.
Autre obligation souvent négligée : la quittance de loyer est remise gratuitement au locataire qui la demande, et un paiement partiel donne lieu à un reçu.
Décence et DPE : ce que le logement loué doit respecter
Le bailleur doit remettre un logement décent (article 6 et décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) : au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond ou 20 m³, clos et couvert, sans risque pour la santé ni nuisibles, avec les équipements de confort minimaux. Depuis 2023, la performance énergétique fait partie des critères, avec un calendrier qui se resserre.
| Bail signé, renouvelé ou reconduit (métropole) | Exigence de performance énergétique |
|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2023 | Consommation inférieure à 450 kWh d’énergie finale par m² et par an |
| Depuis le 1er janvier 2025 | Classes A à F (G exclu) |
| À partir du 1er janvier 2028 | Classes A à E (F exclu) |
| À partir du 1er janvier 2034 | Classes A à D (E exclu) |
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : classes A à F exigées à partir du 1er janvier 2028, A à E à partir du 1er janvier 2031.
Le calcul du DPE a par ailleurs changé : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 et passera à 1,7 au 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Un logement chauffé à l’électricité peut ainsi gagner une classe sans travaux, via une attestation gratuite téléchargeable sur l’observatoire de l’Ademe. Le calendrier, les recours du locataire, les limites en copropriété et le projet de loi en discussion au Parlement sont développés dans notre guide DPE et interdiction de location.
Comment se termine un bail d’habitation ?
Le locataire peut partir à tout moment ; le bailleur, seulement pour l’échéance et pour un motif prévu par la loi. Cette asymétrie structure tout l’article 15.
Le congé du locataire exige un préavis de trois mois, ramené à un mois dans les communes en zone tendue (à condition de le mentionner dans la lettre), en cas de mutation, de perte d’emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, d’état de santé le justifiant, de bénéfice du RSA ou de l’AAH, d’attribution d’un logement social, ou de violences au sein du couple. Il se donne par lettre recommandée avec avis de réception, par remise en main propre contre récépissé, ou par lettre recommandée électronique si le destinataire particulier l’a acceptée au préalable. Un simple courriel ne vaut pas congé, même si l’agence en accuse réception.
Le congé du bailleur doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance. Il est motivé par la reprise pour habiter (le bailleur, son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin), par la vente, ou par un motif légitime et sérieux, typiquement des manquements répétés du locataire. Le congé pour vendre vaut offre de vente : le locataire bénéficie d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. Les congés pour vendre ou pour habiter sont accompagnés de la notice de l’arrêté du 13 décembre 2017.
Un locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes, ou dont le foyer aux revenus modestes a à sa charge une personne de plus de 65 ans, est protégé : le bailleur doit lui proposer un relogement à proximité, sauf s’il a lui-même plus de 65 ans ou des revenus sous les mêmes plafonds. Un congé frauduleux (prix de vente dissuasif, logement jamais occupé par le bénéficiaire de la reprise) expose à 6 000 € d’amende pénale, 30 000 € pour une personne morale. Les délais de calcul et les cas particuliers sont dans notre guide sur le congé du bail d’habitation.
Ce qui change pour les baux en 2025-2026
Les textes ont beaucoup bougé en deux ans. Le tableau suivant rassemble ce qui est en vigueur au 24 septembre 2026 et ce qui ne l’est pas encore.
| Date | Changement | Statut au 24/09/2026 |
|---|---|---|
| 11 avril 2024 | Délit de refus de bail conforme ou de quittance (art. 3-4) | En vigueur |
| 1er janvier 2025 | Logements G exclus de la décence ; classe DPE portée au bail | En vigueur |
| 1er janvier 2026 | Coefficient électricité du DPE à 1,9 | En vigueur |
| 1er août 2026 | Décret n° 2026-644 : encadrement de l’évolution des loyers jusqu’au 31 juillet 2027 | En vigueur |
| Fin novembre 2026 | Fin de l’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers | Prolongation examinée au Sénat à partir du 21 octobre 2026 |
| 1er janvier 2027 | Coefficient électricité à 1,7 (arrêté du 19 août 2026) | Publié, pas encore applicable |
| 1er janvier 2028 | Logements F exclus de la décence | Calendrier inchangé ; dérogations en débat |
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et en cours d’examen à l’Assemblée nationale, prévoit des dérogations à la décence énergétique (contrat de travaux signé, refus de l’AG de copropriété, contraintes techniques). Rien n’est applicable tant que la loi n’est pas promulguée.
Dans Gerelio
Le module de gérance de Gerelio part du bail lui-même : dates de prise d’effet et d’échéance, loyer, provisions, dépôt de garantie, classe DPE. À partir de là, le quittancement mensuel est produit sans ressaisie, et la révision IRL est calculée avec un contrôle automatique du gel : si le logement est classé F ou G, la révision est bloquée au lieu d’être appliquée par erreur.
La régularisation annuelle des charges, la restitution du dépôt de garantie, l’état des lieux et les comptes rendus de gérance avec reversements aux propriétaires s’enchaînent dans le même dossier. Bailleurs et locataires disposent d’un extranet pour consulter leurs documents et signaler un incident. Pour un cabinet qui exerce aussi comme syndic, la gérance et les copropriétés sont tenues dans le même outil, avec une comptabilité séparée par immeuble.
Le tarif est de 0,60 € HT par lot et par mois (minimum 49 € HT), sans frais de mise en service. Vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration, sans inscription.
Les erreurs qu’on retrouve le plus dans les baux
Sur des baux repris lors d’un changement de gestionnaire, ce sont toujours les mêmes défauts qui ressortent. Les voici, dans l’ordre où ils coûtent le plus.
- Pas de clause de révision : le loyer ne peut tout simplement pas être indexé en cours de bail.
- Une classe DPE F ou G ignorée lors de la révision annuelle : la hausse est indue et le locataire peut la contester.
- Un dépôt de garantie supérieur à un mois hors charges, souvent calculé charges comprises.
- Une surface habitable reprise de l’annonce sans mesurage, avec un écart de plus de 5 % qui ouvre droit à une baisse de loyer.
- Des annexes manquantes : extrait du règlement de copropriété, état de l’installation électrique de plus de 15 ans, notice d’information.
- Un congé du bailleur parti trop tard : reçu à cinq mois et vingt jours de l’échéance, il est nul et le bail repart pour trois ans.
Pour la gestion au quotidien de ces baux (mandat, reddition des comptes, indicateurs), voyez notre guide de la gestion locative professionnelle.
Questions fréquentes
Un bail d’habitation doit-il obligatoirement être écrit ?
Oui. Le bail d’une résidence principale est établi par écrit, en autant d’exemplaires que de parties, et suit le contrat type du décret n° 2015-587. Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, le bailleur ou l’intermédiaire qui refuse d’établir un bail conforme ou de délivrer une quittance encourt un an d’emprisonnement et 20 000 € d’amende (article 3-4 de la loi du 6 juillet 1989).
Quelle est la durée minimale d’un bail de location vide ?
Trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, six ans lorsqu’il est une personne morale (société, association). Un bail plus court, d’au moins un an, n’est possible que si un événement familial ou professionnel précis, écrit dans le bail, justifie la reprise du logement par le bailleur. Sans congé, le bail est reconduit tacitement pour la même durée.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer pendant le bail ?
Seulement si le bail contient une clause de révision annuelle, et dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) sur un an. La révision n’est pas rétroactive : le bailleur a un an pour la demander, au-delà elle est perdue. Pour un logement classé F ou G, toute révision est interdite depuis le 24 août 2022 pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis cette date.
Quel dépôt de garantie peut-on demander pour une location vide ?
Un mois de loyer hors charges au maximum, versé à la signature et indiqué dans le bail. Il est interdit si le loyer est payable par trimestre d’avance. En fin de bail, il doit être rendu sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon, sous peine d’une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Quels diagnostics faut-il annexer au bail d’habitation ?
Le dossier de diagnostic technique comprend le DPE en cours de validité, le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles concernés, l’état des installations intérieures d’électricité et de gaz de plus de 15 ans, l’état des risques si le logement est en zone concernée et le diagnostic bruit près des aérodromes. Il peut être transmis par courriel, sauf opposition du locataire.
Quel préavis le locataire doit-il respecter pour quitter un logement vide ?
Trois mois en principe, réduits à un mois en zone tendue (à condition de l’indiquer dans la lettre), en cas de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, de raison de santé, de bénéfice du RSA ou de l’AAH, ou d’attribution d’un logement social. Le congé part de la réception de la lettre recommandée ou de la remise en main propre.
Quand un propriétaire peut-il reprendre son logement loué ?
Uniquement pour l’échéance du bail, avec un congé reçu au moins six mois avant, et pour l’un des trois motifs de l’article 15 : reprise pour habiter (lui ou un proche), vente, ou motif légitime et sérieux comme des impayés répétés. Un congé frauduleux expose à une amende pénale de 6 000 € (30 000 € pour une personne morale).
Peut-on encore louer un logement classé F au DPE en 2026 ?
Oui jusqu’au 31 décembre 2027 en métropole, mais son loyer est gelé : pas de révision annuelle, pas de hausse à la relocation ni au renouvellement. À partir du 1er janvier 2028, un logement classé F n’est plus décent pour tout bail signé, renouvelé ou reconduit. Les logements classés G sont déjà exclus depuis le 1er janvier 2025.
Qui paie les frais d’agence lors de la signature d’un bail ?
Les frais de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail sont partagés : la part du locataire ne peut dépasser ni celle du bailleur, ni un plafond par mètre carré qui dépend de la zone. L’état des lieux d’entrée obéit à un plafond propre. Tous les autres frais de mise en location restent à la charge du bailleur (article 5 de la loi de 1989).
Le bail doit-il être refait quand le logement est vendu avec son locataire ?
Non. Le bail en cours se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui reprend les droits et obligations du bailleur, y compris la restitution du dépôt de garantie en fin de bail. S’il veut revendre et que l’échéance tombe moins de trois ans après l’achat, son congé pour vendre ne peut viser que la fin du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.
Comment un gestionnaire suit-il les échéances de centaines de baux ?
Chaque bail porte au moins quatre dates à surveiller : l’anniversaire de révision IRL, l’échéance triennale (et la limite de congé six mois avant), la régularisation annuelle des charges et la classe DPE face au calendrier de décence. Les tenir dans un tableur fonctionne sur quelques dizaines de lots ; au-delà, un logiciel de gérance qui calcule ces dates depuis le bail évite les révisions oubliées.
Que faire si la surface habitable indiquée dans le bail est fausse ?
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle. Le bailleur a deux mois pour répondre ; à défaut d’accord, le juge doit être saisi dans les quatre mois de la demande. La baisse part de la signature si la demande intervient dans les six mois, sinon de la date de la demande.
Textes et sources officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 : contenu du contrat de location (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-4 créé par la loi n° 2024-322 (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 : clause résolutoire (Légifrance)
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location (Légifrance)
- Rédaction du bail d’habitation (Service-Public.fr)
- Dépôt de garantie dans un bail d’habitation (Service-Public.fr)
- Congé donné par le propriétaire (Service-Public.fr)
- Encadrement de l’évolution des loyers en zones tendues au 1er août 2026 (ANIL)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
