La gestion locative professionnelle est l’administration de logements pour le compte de propriétaires bailleurs, par un professionnel titulaire d’une carte « gestion immobilière » agissant en vertu d’un mandat écrit. Le gestionnaire met le bien en location, encaisse loyers et charges, applique les révisions et les régularisations, traite les impayés et les sorties, puis reverse les fonds et rend compte au propriétaire au moins une fois par an. Deux textes structurent le métier : la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret n° 72-678 du 20 juillet 1972) pour le professionnel, et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour la relation avec le locataire.
Ce guide s’adresse aux cabinets d’administration de biens, aux gestionnaires et aux comptables qui tiennent un service gérance, souvent à côté d’une activité de syndic. Il suit un lot du mandat à la relocation, renvoie aux guides détaillés pour chaque étape, et termine par la comptabilité mandant, les indicateurs et le calendrier d’une année de gestion locative.
Qu’est-ce que la gestion locative professionnelle ?
La gestion locative est l’activité qui consiste à louer et administrer un bien immobilier pour le compte de son propriétaire, contre rémunération, en encaissant pour lui les loyers et les charges. Quand elle est exercée de manière habituelle pour autrui, elle relève de la loi Hoguet et suppose une carte professionnelle.
Le terme d’administrateur de biens désigne le professionnel qui exerce cette activité, et souvent aussi celle de syndic de copropriété. Les deux métiers se ressemblent (comptabilité de tiers, fonds détenus pour autrui, reddition de comptes) mais le client n’est pas le même. Le syndic représente le syndicat des copropriétaires et rend compte à l’assemblée générale ; le gérant représente un propriétaire bailleur et lui rend compte individuellement. Dans un même immeuble, un cabinet peut être syndic de la copropriété et gérant de plusieurs appartements : c’est pratique pour la régularisation des charges, à condition de ne jamais mélanger les deux comptabilités.
Le périmètre le plus courant est le logement loué à titre de résidence principale, vide ou meublé, régi par la loi de 1989. Les cabinets gèrent aussi des parkings, des locaux commerciaux ou professionnels, dont les règles diffèrent ; ce guide se concentre sur l’habitation.
Le cadre de la loi Hoguet : carte, garantie, mandat et reddition
Le gestionnaire locatif doit détenir une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière », justifier d’une garantie financière et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle, agir en vertu d’un mandat écrit, tenir un registre des mandats et rendre compte au moins une fois par an. Le tableau suivant reprend ces obligations avec leur texte.
| Obligation | Texte | Ce que cela implique au quotidien |
|---|---|---|
| Carte « gestion immobilière » | Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; décret n° 72-678, article 1er | Délivrée par la CCI, valable trois ans, à renouveler avant expiration |
| Garantie financière | Article 30 du décret n° 72-678 | Au moins 110 000 €, ou 30 000 € les deux premières années d’activité |
| Assurance de responsabilité civile professionnelle | Loi n° 70-9 | Attestation à jour ; tout avenant est déclaré à l’autorité qui a délivré la carte |
| Mandat écrit autorisant à recevoir des fonds | Article 64 du décret n° 72-678 | Pas de mandat écrit, pas d’encaissement pour le compte du propriétaire |
| Registre des mandats | Article 65 du décret n° 72-678 | Tenu sous la responsabilité du titulaire, possible sous forme électronique |
| Reddition de comptes au moins annuelle | Article 66 du décret n° 72-678 | Conditions précisées dans le mandat |
| Rémunération limitée au mandat | Article 66 du décret n° 72-678 | Aucun honoraire dont le mode de calcul n’est pas prévu au mandat |
| Formation continue | Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 | 14 heures par an ou 42 heures sur trois ans, dont 2 heures de déontologie et 2 heures de non-discrimination |
L’article 64 du décret mérite une lecture attentive. Il autorise le titulaire de la carte à recevoir les loyers, charges, indemnités d’occupation, cautionnements et, plus largement, toutes les sommes liées à l’administration du bien, mais seulement si un mandat écrit précise l’étendue de ses pouvoirs et l’autorise expressément à recevoir des fonds. Le contenu du mandat de gestion locative (durée, missions, seuil d’engagement des travaux, périodicité des reversements, honoraires) conditionne donc tout le reste.
Les fonds encaissés appartiennent aux propriétaires, pas au cabinet. En pratique, ils sont tenus sur un compte bancaire distinct de la trésorerie propre du cabinet, et la garantie financière en assure la représentation en cas de défaillance. Le contrôle qui compte, pour le cabinet comme pour son garant, consiste à pouvoir montrer à une date donnée que la trésorerie mandants couvre exactement ce qui est dû à chaque propriétaire et à chaque locataire.
Le cycle de vie d’un lot en gestion locative
Un lot en gestion passe par une suite d’étapes qui se répètent pendant toute la durée du mandat. Chacune a son texte, ses délais et ses erreurs typiques.
- Signature du mandat de gestion et inscription au registre des mandats.
- Mise en location : diagnostics, contrôle de décence, fixation du loyer, sélection du locataire.
- Signature du bail, état des lieux d’entrée, encaissement du dépôt de garantie.
- Quittancement mensuel, encaissement, relances et traitement des impayés.
- Révision annuelle du loyer selon l’IRL.
- Régularisation annuelle des charges.
- Entretien, travaux et sinistres.
- Comptes rendus de gérance, reversements et aide à la déclaration des revenus fonciers.
- Congé, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, relocation.
Mise en location : diagnostics, décence et honoraires
Avant toute annonce, le gestionnaire réunit le dossier de diagnostic technique, qui sera annexé au bail : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, états des installations intérieures d’électricité et de gaz lorsqu’elles ont plus de quinze ans, état des risques si le logement se trouve dans une zone concernée, et diagnostic bruit à proximité des aéroports. Le dossier est transmis par voie électronique, sauf si l’une des parties s’y oppose.
La classe énergétique conditionne désormais la possibilité même de louer. Les logements classés G ne répondent plus aux critères de décence depuis le 1er janvier 2025, les logements F suivront en 2028 et les logements E en 2034, et les loyers des logements F et G sont gelés depuis le 24 août 2022. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE, ce qui fait changer de classe une partie des logements chauffés à l’électricité ; un arrêté du 19 août 2026 l’abaissera encore à 1,7 au 1er janvier 2027, avec une mise à jour gratuite des DPE existants sur l’observatoire de l’ADEME. Le guide sur l’interdiction de louer selon le DPE détaille ce calendrier, et celui sur l’encadrement des loyers les communes où le loyer de départ est plafonné, avec une expérimentation qui court jusqu’à fin novembre 2026 et dont la prolongation est en discussion.
Les honoraires de mise en location sont partagés entre bailleur et locataire, avec un plafond pour la part du locataire. Un arrêté du 17 juillet 2025 a revalorisé ces plafonds pour la première fois depuis 2014, à compter du 1er janvier 2026 : 12,10 € par m² de surface habitable en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € ailleurs pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, plus 3,03 € par m² pour l’état des lieux d’entrée. La part du locataire ne peut pas dépasser celle du bailleur. Pour un deux-pièces de 45 m² en zone tendue, le locataire paie donc au plus 454,05 € pour la mise en location et 136,35 € pour l’état des lieux ; les honoraires d’entremise restent à la charge du seul propriétaire.
Dernier point de la mise en location : les garanties. Un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger de caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi de 1989). Le choix entre assurance et caution se fait donc avant la sélection du dossier, pas après.
Bail, état des lieux et dépôt de garantie
Le bail d’une résidence principale suit le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 modifié et comporte les mentions et annexes obligatoires que détaille le guide du bail d’habitation, y compris les différences entre location meublée et location vide. L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, est la pièce qui décidera plus tard des retenues : un état des lieux précis vaut mieux que dix photos non datées. Le guide de l’état des lieux en reprend les règles.
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé. Il se restitue dans un délai d’un ou deux mois après la remise des clés selon l’état des lieux de sortie, sous peine d’une majoration de 10 % du loyer par mois de retard commencé : tout est détaillé dans le guide sur la restitution du dépôt de garantie.
Quittancement, encaissement et impayés
Le quittancement est le cycle mensuel qui fait naître la créance (avis d’échéance), l’encaisse et la constate. Le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui la demande, en distinguant loyer et charges ; elle peut être envoyée par voie électronique si le locataire l’accepte, et un paiement partiel donne lieu à un reçu. Aucun frais de retard ne peut être facturé au locataire dans les baux signés depuis le 27 mars 2014. Les détails figurent dans le guide sur la quittance de loyer.
Les impayés se traitent vite ou pas du tout. Depuis la loi du 27 juillet 2023, un bail signé à partir du 29 juillet 2023 contient obligatoirement une clause résolutoire, et le locataire qui reçoit un commandement de payer dispose de six semaines pour régler sa dette. Pour les baux en cours à cette date, la Cour de cassation a indiqué que la loi nouvelle ne modifie pas les délais prévus par leurs clauses, souvent deux mois (avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002) ; le cas des baux reconduits depuis n’est pas tranché, et la prudence consiste à n’assigner qu’après le plus long des deux délais. Le commissaire de justice qui délivre le commandement le signale à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). La procédure complète, avec l’articulation entre assurance, caution et juge, est décrite dans le guide des loyers impayés.
Révision du loyer et régularisation des charges
La révision annuelle du loyer n’est possible que si le bail la prévoit ; elle suit la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE (148,37 au 2e trimestre 2026, en hausse de 1,15 % sur un an), doit être demandée dans l’année qui suit la date de révision et ne rétroagit pas. Elle est interdite dans les logements classés F ou G. Le guide sur la révision de loyer IRL donne la formule, les pièges du trimestre de référence et la méthode pour traiter un portefeuille entier.
Les charges payées par provisions doivent être régularisées au moins une fois par an, avec un décompte envoyé un mois avant et des justificatifs consultables six mois. En copropriété, tout dépend du décompte que le syndic remet après l’assemblée générale. Le guide sur la régularisation des charges locatives déroule un exemple chiffré complet, et celui sur les charges récupérables reprend la liste du décret n° 87-713.
Entretien, travaux et sinistres
Le bailleur doit un logement décent et en bon état d’usage, et prend en charge les réparations autres que locatives (article 6 de la loi de 1989) ; le locataire assure l’entretien courant et les menues réparations, sauf vétusté, malfaçon ou force majeure (article 7 de la loi de 1989). Le mandat fixe en principe le montant au-delà duquel le gestionnaire doit obtenir l’accord du propriétaire avant de commander des travaux, hors urgence. C’est une clause à relire : un seuil trop bas paralyse les petites interventions, un seuil trop haut fait porter au cabinet des décisions qui ne lui appartiennent pas.
Dans un immeuble en copropriété, les sinistres croisent souvent les deux métiers. Un dégât des eaux entre deux appartements gérés par le même cabinet se traite selon les conventions entre assureurs, décrites dans le guide sur le dégât des eaux en copropriété.
Compte rendu de gérance et reversements
Le compte rendu de gérance est le document par lequel le gestionnaire rend compte au propriétaire des sommes encaissées, des dépenses payées, de ses honoraires et du montant reversé sur la période. Le décret impose une reddition au moins annuelle ; la plupart des cabinets l’adressent chaque mois ou chaque trimestre avec le reversement. Le guide du compte rendu de gérance détaille son contenu.
Le récapitulatif annuel sert aussi à la déclaration des revenus fonciers. Au régime réel, les rémunérations des administrateurs de biens et les commissions de location se déclarent parmi les frais d’administration et de gestion (ligne 221 de la déclaration n° 2044), et les charges récupérables non récupérées au départ d’un locataire ont leur propre ligne. Selon la notice 2026 de la déclaration n° 2044, le régime réel s’impose au-delà de 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, ou sur option ; en dessous, le micro-foncier applique un abattement de 30 %.
Sortie du locataire et relocation
La sortie commence au congé, dont la forme et le préavis dépendent de qui le donne et de la zone : le guide sur le congé du bail d’habitation les détaille. Viennent ensuite l’état des lieux de sortie, les devis, la restitution du dépôt de garantie, la régularisation des charges au prorata et, avant de relouer, le contrôle de la classe DPE du logement. Le temps qui s’écoule entre la remise des clés et l’entrée du locataire suivant pèse directement sur la rentabilité du propriétaire, et c’est souvent sur ce délai qu’il juge son gestionnaire.
Honoraires de gestion locative : ce qui est libre, ce qui est plafonné
Les honoraires de gestion sont libres et fixés dans le mandat, alors que les honoraires de mise en location imputables au locataire sont plafonnés. Le décret n° 72-678 interdit seulement au mandataire de percevoir une rémunération dont les conditions de détermination ne sont pas précisées dans le mandat.
| Rémunération | Qui paie | Encadrement |
|---|---|---|
| Honoraires de gestion courante | Propriétaire | Libres, fixés au mandat (souvent un pourcentage des sommes encaissées) |
| Visite, dossier, rédaction du bail | Partagés bailleur et locataire | Part du locataire plafonnée par m² selon la zone, et au plus égale à celle du bailleur |
| État des lieux d’entrée | Partagé | Part du locataire plafonnée à 3,03 € par m² depuis le 1er janvier 2026 |
| Entremise et négociation | Propriétaire seul | Libres, fixés au mandat |
| Prestations à l’acte (suivi de sinistre, gros travaux, contentieux) | Propriétaire | Libres, à condition d’être prévues au mandat |
Exemple. Un appartement loué 780 € hors charges avec 60 € de provisions, en gestion à 7,2 % TTC des sommes encaissées : les honoraires mensuels sont de 60,48 € TTC. Un mois d’impayé, aucun honoraire n’est dû sur ce mois si le mandat les calcule sur l’encaissé, ce qui aligne l’intérêt du cabinet sur celui du propriétaire.
Pour le propriétaire qui compare deux cabinets, la bonne question n’est pas le taux, mais ce qu’il couvre : la déclaration de revenus fonciers est-elle incluse, la régularisation des charges est-elle facturée à part, combien coûte un état des lieux de sortie, qu’est-ce qui déclenche un honoraire de suivi de travaux ?
La comptabilité mandant : séparer, rapprocher, rendre compte
La comptabilité mandant est la comptabilité que le gestionnaire tient pour le compte de chaque propriétaire : elle retrace, bien par bien, les sommes appelées et encaissées auprès des locataires, les dépenses payées, les honoraires prélevés et les reversements. Elle se tient en pratique en partie double, avec un compte par propriétaire et un compte par locataire, et ses soldes cumulés doivent correspondre à la trésorerie détenue pour les mandants.
Trois flux s’y croisent chaque mois. Les encaissements des locataires, qui arrivent par virement, prélèvement ou chèque (le chèque sans référence du locataire qui paie aussi pour son voisin reste un classique). Les dépenses payées pour le propriétaire : syndic, artisans, assurance, taxe foncière si le mandat le prévoit. Les reversements au propriétaire, nets des honoraires. Chaque flux doit être lettré, c’est-à-dire rapproché de la créance ou de la facture qu’il solde.
| Contrôle | Fréquence | Ce qu’il révèle |
|---|---|---|
| Rapprochement bancaire des comptes mandants | Mensuelle | Encaissements non identifiés, prélèvements rejetés, erreurs de saisie |
| Total des soldes mandants et locataires comparé à la banque | Mensuelle | Écart de représentation des fonds, à expliquer immédiatement |
| Soldes créditeurs de locataires sortis | Trimestrielle | Trop-perçus et dépôts à restituer |
| Dépôts de garantie détenus, bail par bail | Trimestrielle | Dépôts reversés par erreur, dépôts non encaissés |
| Propriétaires débiteurs | Mensuelle | Travaux payés sans provision suffisante |
Un propriétaire débiteur est un signal particulier : le cabinet a payé plus qu’il n’a encaissé pour lui, donc avec l’argent d’autres mandants. Le mandat doit prévoir la façon de reconstituer la provision, et la situation doit rester exceptionnelle et courte.
Choisir un logiciel de gestion locative
Un logiciel de gestion locative doit d’abord tenir la comptabilité mandant sans compromis, puis automatiser les opérations répétitives qui font perdre du temps et de l’argent. Les fonctions à vérifier en démonstration sont les suivantes :
- comptabilité en partie double par propriétaire, avec journaux, grand livre et balance ;
- import des relevés bancaires, rapprochement proposé et lettrage des encaissements ;
- quittancement, avis d’échéance, quittances et fichiers de prélèvement SEPA ;
- révision IRL par trimestre de référence, avec blocage des logements classés F ou G ;
- régularisation des charges au prorata, suivi des dépôts de garantie et des états des lieux ;
- comptes rendus de gérance, reversements et récapitulatif annuel pour les revenus fonciers ;
- espace en ligne pour propriétaires et locataires, portefeuilles par gestionnaire ;
- reprise des données de l’ancien outil avec contrôle des soldes.
Pour un cabinet qui exerce aussi comme syndic, un seul outil pour les deux activités évite les ressaisies de charges d’un immeuble à l’autre. Le guide sur le choix d’un logiciel de syndic détaille la méthode de comparaison, et la page logiciel de gestion locative présente ce que couvre Gerelio.
Indicateurs pour piloter un portefeuille de gestion locative
Un portefeuille se pilote avec une poignée d’indicateurs suivis chaque mois, par gestionnaire et pour l’ensemble du cabinet. Ils ne demandent pas d’outil sophistiqué, seulement des données propres.
| Indicateur | Calcul | Ce qu’il signale |
|---|---|---|
| Vacance financière | Loyers non perçus pour vacance ÷ loyers théoriques | Relocations trop lentes, loyers mal positionnés |
| Délai de relocation | Jours entre remise des clés et entrée suivante | Organisation des visites et des travaux de remise en état |
| Taux d’impayés | Sommes échues non réglées à 30 jours ÷ sommes quittancées du mois | Relances tardives, sélection des dossiers |
| Révisions en retard | Baux dont la date de révision date de plus de neuf mois sans demande | Pertes définitives à venir pour les propriétaires |
| Régularisations en attente | Exercices non régularisés après la fin de l’année suivante | Paiement par douzièmes, contestations |
| Dépôts à restituer | Sorties dont l’échéance d’un ou deux mois approche | Pénalités de 10 % par mois de retard |
| Délai de reversement | Jours entre encaissement et reversement | Satisfaction des propriétaires, fonds qui dorment |
Le nombre de lots par gestionnaire n’a pas de norme. Plutôt qu’un ratio emprunté ailleurs, mieux vaut suivre ces indicateurs par portefeuille : un gestionnaire dont les révisions et les dépôts dérivent est un gestionnaire surchargé, quel que soit son nombre de lots.
Le calendrier annuel d’un service gérance
Une année de gestion locative suit quelques rendez-vous fixes, qui s’ajoutent au quittancement mensuel et aux sorties de locataires.
| Période | Tâche |
|---|---|
| Mi-janvier, mi-avril, mi-juillet, mi-octobre | Publication de l’IRL par l’INSEE et campagne de révision des baux du trimestre (prochaine publication le 15 octobre 2026) |
| Printemps et début d’été | Réception des décomptes des syndics après les assemblées générales, puis régularisations des charges |
| Avant la déclaration de revenus | Récapitulatif annuel des revenus fonciers pour chaque propriétaire |
| Au moins une fois par an | Reddition des comptes à chaque mandant, conformément au mandat |
| À chaque relocation | Contrôle de la classe DPE, du gel des loyers F et G et, le cas échéant, de l’encadrement |
| Tous les trois ans | Renouvellement de la carte professionnelle, avec justificatifs de formation continue |
| D’ici 2028 | Plan d’action avec les propriétaires de logements classés F, qui ne seront plus décents |
Ce que Gerelio automatise en gérance
Gerelio couvre la gérance dans le même outil que la copropriété. Les baux et le quittancement génèrent avis d’échéance, quittances et fichiers de prélèvement SEPA ; les relevés bancaires s’importent et le rapprochement est proposé automatiquement, avec lettrage. La révision IRL se calcule pour tous les baux d’un même trimestre, avec contrôle automatique du gel des loyers F et G. La régularisation des charges, le dépôt de garantie et l’état des lieux sont suivis lot par lot, et les comptes rendus de gérance sont produits avec les reversements. Les propriétaires et les locataires disposent d’un extranet, les portefeuilles sont répartis par gestionnaire et un tableau de pilotage suit le cabinet. La reprise depuis l’ancien logiciel se fait avec contrôle des soldes et certificat de reprise. Le tarif est de 0,60 € HT par lot et par mois, avec un minimum de 49 € HT par mois, sans frais de mise en service. Vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Par où commencer pour remettre un service gérance en ordre
Quand un cabinet reprend un portefeuille, ou décide de mettre à plat son service gérance, l’ordre des opérations compte plus que leur nombre :
- Vérifier que chaque lot géré a un mandat écrit, signé, inscrit au registre des mandats et qui autorise l’encaissement des fonds.
- Rapprocher la trésorerie mandants avec le total des soldes des propriétaires et des locataires, et expliquer chaque écart.
- Établir l’état des dépôts de garantie détenus, bail par bail, et le comparer aux baux en cours.
- Renseigner la classe DPE de chaque logement, en tenant compte de la mise à jour de 2026, et repérer les lots F et G.
- Classer les baux par trimestre de référence IRL et lister les révisions encore récupérables dans le délai d’un an.
- Lister les régularisations de charges en retard et les traiter avant la fin de l’année civile suivante.
- Fixer la périodicité des comptes rendus de gérance et des reversements, et l’écrire dans chaque mandat.
Au bout de ces sept étapes, le portefeuille n’est pas seulement conforme : il devient mesurable, ce qui permet enfin de discuter honoraires, effectifs et outils sur des chiffres.
Questions fréquentes
Quelle différence entre gestion locative et administration de biens ?
L’administrateur de biens est le professionnel qui gère des immeubles pour le compte d’autrui ; la gestion locative est l’une de ses activités, celle qui consiste à louer et gérer des logements ou des locaux pour des propriétaires. Beaucoup d’administrateurs de biens exercent aussi comme syndic de copropriété, avec une carte portant les deux mentions. Le syndic représente le syndicat des copropriétaires, le gérant représente le propriétaire bailleur.
Faut-il une carte professionnelle pour faire de la gestion locative pour d’autres propriétaires ?
Oui. Gérer habituellement des biens pour le compte d’autrui suppose une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière », délivrée par la chambre de commerce et d’industrie et valable trois ans. Elle exige une garantie financière, une assurance de responsabilité civile professionnelle et, pour son renouvellement, le respect de l’obligation de formation continue. Exercer sans carte, ou se présenter comme administrateur de biens sans en être titulaire, est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende (article 14 de la loi n° 70-9).
Combien coûte une gestion locative en agence ?
Les honoraires de gestion sont libres : ils sont fixés dans le mandat, le plus souvent sous forme d’un pourcentage des sommes encaissées, auquel peuvent s’ajouter des prestations facturées à l’acte et une éventuelle assurance loyers impayés. Seuls les honoraires de mise en location imputables au locataire sont plafonnés. Pour comparer deux offres, il faut raisonner à périmètre égal : ce que couvre le forfait et ce qui est facturé en plus.
Les honoraires de gestion locative sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Au régime réel des revenus fonciers, les rémunérations des gérants d’immeubles et des administrateurs de biens, ainsi que les commissions versées à une agence de location, figurent parmi les frais d’administration et de gestion déductibles, sur la ligne 221 de la déclaration n° 2044. Au micro-foncier, applicable jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, un abattement de 30 % remplace la déduction des charges réelles : les honoraires ne se déduisent pas en plus.
Quelle garantie financière doit avoir un gestionnaire locatif ?
Le titulaire d’une carte « gestion immobilière » qui détient des fonds pour ses mandants doit justifier d’une garantie financière d’au moins 110 000 €, ramenée à 30 000 € pendant les deux premières années d’activité, selon l’article 30 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. En pratique, le montant souscrit doit couvrir le total des fonds détenus au plus haut de l’année, dépôts de garantie compris.
À quelle fréquence un gestionnaire doit-il rendre des comptes au propriétaire ?
Le décret n° 72-678 impose que le mandat précise les conditions de la reddition de comptes, qui doit intervenir au moins une fois par an. Dans la pratique, la plupart des cabinets adressent un compte rendu de gérance mensuel ou trimestriel, accompagné du reversement, et un récapitulatif annuel utile à la déclaration des revenus fonciers. La périodicité retenue doit figurer dans le mandat.
Combien de lots un gestionnaire locatif peut-il suivre ?
Il n’existe pas de norme réglementaire. Le nombre de lots tenable dépend de la nature du portefeuille (logements étudiants à forte rotation ou baux familiaux stables), du nombre de propriétaires, du taux d’impayés, de la part des tâches confiées à un comptable ou à un assistant et du degré d’automatisation du quittancement, des révisions et des rapprochements bancaires. Mesurer le temps passé par lot reste la seule base fiable.
Un bailleur peut-il demander une caution s’il a une assurance loyers impayés ?
Non, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit, à peine de nullité, de cumuler une assurance ou une autre garantie des obligations locatives avec un cautionnement. L’interdiction ne concerne pas le dépôt de garantie, qui peut toujours être demandé dans la limite d’un mois de loyer hors charges en location vide.
Quels frais d’agence peut-on facturer au locataire en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2026, la part du locataire pour la visite, le dossier et la rédaction du bail est plafonnée à 12,10 € par m² en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € ailleurs, plus 3,03 € par m² pour l’état des lieux d’entrée. Elle ne peut pas dépasser la part payée par le bailleur. Les autres honoraires restent à la charge exclusive du propriétaire.
Que doit contenir un logiciel de gestion locative ?
Au minimum une comptabilité mandant par propriétaire, l’import des relevés bancaires avec rapprochement, le quittancement et les prélèvements SEPA, la révision des loyers selon l’IRL avec contrôle des logements classés F ou G, la régularisation des charges, le suivi des dépôts de garantie, les comptes rendus de gérance avec reversements, et un espace en ligne pour propriétaires et locataires. La reprise des données de l’ancien outil doit être contrôlée.
Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
Un logement classé G ne répond plus aux critères de décence depuis le 1er janvier 2025 : il ne peut pas être proposé à un nouveau locataire, et le locataire en place peut exiger une mise en conformité. Les logements F suivront en 2028 et les logements E en 2034. Le loyer des logements F et G est par ailleurs gelé depuis le 24 août 2022.
Comment reprendre le portefeuille de gestion locative d’un autre cabinet ?
La reprise commence par la vérification des mandats et de leur inscription au registre, puis par le contrôle des fonds transférés : soldes de chaque propriétaire, soldes des locataires et dépôts de garantie détenus, bail par bail. Il faut ensuite contrôler les dates de révision, les régularisations de charges en retard et les classes DPE, informer propriétaires et locataires du changement de coordonnées bancaires, et conserver un état de reprise signé.
Textes et sources officielles
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 64 : mandat de gestion (Légifrance)
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 66 : reddition de comptes (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)
- Service-public.fr, frais d’agence immobilière à la location d’un logement
- Service-public.fr, revalorisation des plafonds de frais d’agence au 1er janvier 2026
- Service-public.fr, diagnostics immobiliers à fournir au locataire
- Service-public.fr, loyers impayés et expulsion du locataire
- Impots.gouv.fr, notice de la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (2026)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
