Le mandat de gestion locative est le contrat écrit par lequel un propriétaire confie à un professionnel titulaire de la carte « Gestion immobilière » l’administration de son bien loué : encaissement des loyers, relation avec le locataire, révisions, régularisations, entretien courant et reddition des comptes. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 imposent qu’il soit écrit, qu’il précise les pouvoirs du mandataire et sa rémunération, qu’il autorise expressément la réception des fonds, qu’il soit limité dans le temps et qu’il soit inscrit au registre des mandats.
Ce guide passe en revue ces exigences une à une, puis les questions qui fâchent : reconduction, résiliation, rétractation, honoraires. Il s’adresse au gestionnaire qui rédige ou relit un mandat, et au propriétaire qui s’apprête à le signer. Pour la vue d’ensemble du métier, voir notre guide de la gestion locative professionnelle.
Mandat de gestion locative : définition et cadre légal
Le mandat de gestion locative est un mandat au sens du code civil : le propriétaire (mandant) donne au professionnel (mandataire) le pouvoir d’accomplir en son nom des actes relatifs à son bien. Ce qui le distingue d’un simple mandat entre particuliers, c’est la loi Hoguet, qui encadre l’activité des professionnels maniant des fonds pour le compte d’autrui.
Pour gérer, le professionnel doit détenir une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière », justifier d’une garantie financière d’au moins 110 000 € (30 000 € pendant les deux premières années d’activité, article 30 du décret n° 72-678) et d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. La mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne suffit pas : l’article 54 du même décret interdit à son titulaire de percevoir les loyers, charges et dépôts de garantie à l’occasion d’une location. C’est pourquoi beaucoup d’administrateurs de biens détiennent les deux mentions. Les conditions d’obtention de la carte sont détaillées dans notre guide sur la carte professionnelle.
Les fonds encaissés pour les propriétaires transitent par un compte spécialement affecté, ouvert au nom du professionnel, dont sont exclus ses honoraires (article 55 du décret n° 72-678). Le mandat doit donc dire, noir sur blanc, ce que le cabinet est autorisé à encaisser et comment il le reverse.
Mandat de gestion et mandat de location sont deux choses différentes, même s’ils figurent souvent dans le même document. Le mandat de location porte sur la recherche d’un locataire et la conclusion du bail ; ses honoraires obéissent à l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le mandat de gestion porte sur l’administration du bien une fois loué, et ses honoraires sont libres. Un document unique qui confie les deux missions doit distinguer les deux rémunérations.
Les mentions obligatoires du mandat de gestion locative
Un mandat de gestion locative doit, au minimum, être écrit, préciser l’étendue des pouvoirs du mandataire, l’autoriser expressément à recevoir des fonds, fixer la rémunération et les modalités de reddition des comptes, comporter une durée limitée et porter son numéro d’inscription au registre. Le tableau rattache chaque exigence à son texte.
| Exigence | Texte | En pratique |
|---|---|---|
| Écrit | Article 6 de la loi n° 70-9 | Un exemplaire pour chaque partie, signé |
| Conditions de réception, de versement et de remise des fonds | Article 6 de la loi n° 70-9 | Loyers, charges, dépôts de garantie, indemnités d’assurance |
| Étendue des pouvoirs et autorisation expresse de recevoir des fonds | Article 64 du décret n° 72-678 | Liste des actes permis, seuil de travaux sans accord préalable |
| Modalités de reddition des comptes, au moins annuelle | Article 6 de la loi ; article 66 du décret | Périodicité des comptes rendus et des reversements |
| Conditions de détermination de la rémunération et partie qui la supporte | Article 6 de la loi ; article 66 du décret | Taux, base de calcul, prestations annexes, TVA |
| Limitation des effets dans le temps | Article 7 de la loi n° 70-9 | Durée initiale, reconduction, durée maximale |
| Modalités de non-reconduction, lisibles et visibles, si le mandant est un particulier | Article 7 de la loi ; articles L215-1 à L215-4 du code de la consommation | Encadré sur la reconduction et la faculté de résiliation |
| Numéro d’inscription au registre des mandats | Article 65 du décret n° 72-678 | Reporté sur l’exemplaire du propriétaire |
| Information sur la rétractation si signé hors agence ou à distance | Article L221-18 du code de la consommation | Délai de quatorze jours et formulaire |
Deux lignes posent régulièrement problème. L’étendue des pouvoirs, d’abord : un mandat qui se contente de « gérer au mieux des intérêts du mandant » ne dit rien de ce que le gestionnaire peut faire seul. La rémunération, ensuite : l’article 66 du décret interdit au mandataire de percevoir toute autre rémunération que celles dont les conditions sont précisées dans le mandat. Des frais de dossier sinistre ou de suivi de travaux absents du mandat ne peuvent pas être facturés, quel que soit leur bien-fondé.
Enfin, un propriétaire particulier a le droit de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en cas de litige (article L612-1 du code de la consommation). Indiquer les coordonnées de ce médiateur dans le mandat est la façon la plus simple de l’en informer.
Le registre des mandats : numérotation et tenue
Le registre des mandats est le registre, tenu sous la responsabilité du titulaire de la carte, sur lequel chaque mandat est inscrit dans l’ordre chronologique. L’article 65 du décret n° 72-678 impose une numérotation continue, sans lacune, et le report du numéro d’inscription sur l’exemplaire du mandat conservé par le propriétaire. Le registre peut être tenu sous forme électronique, dans les conditions des articles 1365 et suivants du code civil.
En pratique, c’est l’ordre des opérations qui crée les erreurs. Le numéro doit être attribué avant la remise de l’exemplaire au propriétaire, et non « régularisé » quelques semaines plus tard. Quand un mandat est envoyé pour signature à distance, réservez le numéro au moment de l’envoi et consignez ce qui se passe ensuite : signature, rétractation ou abandon. Une ligne de registre sans suite documentée est aussi gênante qu’un mandat sans numéro.
Le registre suit le cabinet : en cas de cessation de la garantie financière, il doit être remis au garant ou à l’administrateur désigné, avec les autres documents de la gestion.
Durée, reconduction et résiliation du mandat
Le mandat de gestion locative doit être limité dans le temps : l’article 7 de la loi n° 70-9 frappe de nullité les conventions qui ne comportent pas de limitation de leurs effets dans le temps. La loi ne fixe pas de durée ; la plupart des mandats sont conclus pour un an, renouvelables par tacite reconduction, avec une durée maximale indiquée au contrat.
Quand le propriétaire est un particulier, le code de la consommation s’ajoute. L’article L215-1 impose au professionnel d’informer le consommateur, par écrit, de sa faculté de ne pas reconduire le contrat, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période pendant laquelle il peut refuser la reconduction. À défaut, le propriétaire peut mettre fin gratuitement au mandat à tout moment après la date de reconduction. L’article 7 de la loi Hoguet exige que ces modalités figurent de manière lisible et visible dans le mandat, et l’article L215-4 du code de la consommation qu’elles y soient reproduites.
Le calcul de la fenêtre d’information piège souvent. Prenons un mandat signé le 15 mars 2025 pour un an, reconduit en 2026, avec un préavis de trois mois avant l’échéance du 15 mars 2027. La période pendant laquelle le propriétaire peut refuser la reconduction se termine le 15 décembre 2026. Le courrier d’information doit donc partir entre le 15 septembre et le 15 novembre 2026. Un rappel envoyé le 15 février 2027, un mois avant l’échéance, arrive trop tard.
Sur le fond, l’article 2004 du code civil permet au mandant de révoquer son mandat quand bon lui semble. Mais le contrat organise les modalités de sortie (préavis, date d’effet), et c’est sur ces clauses que se règlent la plupart des désaccords. Un propriétaire qui part fâché le fait rarement sans préavis ; il le fait en exigeant tout, tout de suite.
La fin du mandat déclenche une passation. L’ancien cabinet doit une reddition des comptes finale, le transfert des dépôts de garantie qu’il détient et la remise du dossier locatif : bail, états des lieux, diagnostics, dernières quittances, régularisations en cours, dossier d’impayé. Le locataire doit être informé par écrit de la date à partir de laquelle il paie le nouveau gestionnaire. Le contenu du dernier relevé est détaillé dans notre guide sur le compte rendu de gérance.
Mandat signé chez le propriétaire ou à distance
Quand le mandat est conclu avec un particulier hors des locaux du cabinet (à son domicile, par exemple) ou entièrement à distance, le propriétaire dispose d’un délai de rétractation de quatorze jours à compter de la conclusion du contrat (article L221-18 du code de la consommation). S’il n’a pas été informé de ce droit, le délai est prolongé de douze mois (article L221-20).
Si la gestion doit démarrer avant la fin des quatorze jours, par exemple pour encaisser le loyer du 1er, le cabinet doit recueillir la demande expresse du propriétaire (article L221-25). En cas de rétractation ultérieure, celui-ci ne paie que les prestations fournies jusque-là, au prorata du prix convenu. Une case dédiée dans le mandat, cochée et signée, règle la question.
Honoraires de gestion locative : ce que le mandat doit prévoir
Les honoraires de gestion locative sont libres, mais ils doivent figurer au mandat avec leurs conditions de détermination et l’indication de la partie qui les supporte (article 6 de la loi n° 70-9). Aucune autre rémunération ne peut être perçue (article 66 du décret n° 72-678). Le cabinet doit en outre afficher les prix maximums TTC de ses prestations, y compris de gestion, à l’entrée de ses locaux et sur son site internet (arrêté du 10 janvier 2017).
La formule la plus courante est un pourcentage HT des sommes encaissées. Prenons un appartement loué 850 € charges comprises, avec un taux convenu de 6,5 % HT, taux retenu ici pour l’exemple : les honoraires mensuels sont de 55,25 € HT, soit 66,30 € TTC avec une TVA à 20 %, et 795,60 € TTC sur une année sans impayé. Le mandat doit préciser si la base est l’encaissé ou l’appelé : sur un mois impayé, la différence est de 66,30 € TTC, et c’est une source classique de contestation.
Les prestations annexes (assurance loyers impayés, suivi de gros travaux, gestion d’un sinistre, contentieux, aide à la déclaration des revenus fonciers) ne peuvent être facturées que si le mandat les prévoit, avec leur mode de calcul. Une grille annexée au mandat, reprenant les prix affichés, évite les discussions.
Les honoraires de mise en location suivent un régime à part. L’article 5 de la loi n° 89-462 met la rémunération de l’intermédiaire à la charge exclusive du bailleur, sauf pour la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux, dont le coût est partagé : la part du locataire ne peut excéder celle du bailleur et reste plafonnée par mètre carré de surface habitable. Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 fixe ces plafonds, révisables chaque année par arrêté en fonction de l’IRL : vérifiez le montant applicable à la date de signature du bail.
| Prestation facturable au locataire (article 5 de la loi n° 89-462) | Plafond du décret n° 2014-890, en € TTC par m² |
|---|---|
| Visite, dossier et bail, zone très tendue | 12 € |
| Visite, dossier et bail, zone tendue | 10 € |
| Visite, dossier et bail, reste du territoire | 8 € |
| État des lieux, toutes zones | 3 € |
Pour un logement de 45 m² en zone tendue, la part du locataire est ainsi limitée à 450 € pour la visite, le dossier et le bail, et à 135 € pour l’état des lieux, et elle ne peut dépasser celle du bailleur. Les honoraires liés au bail sont exigibles à sa signature, ceux de l’état des lieux à sa réalisation.
Ce que le gestionnaire peut faire seul, et ce qui exige l’accord du propriétaire
Le gestionnaire ne peut accomplir que les actes que le mandat lui confie : l’article 64 du décret n° 72-678 exige que le mandat précise l’étendue de ses pouvoirs. Tout ce qui n’est pas prévu suppose un accord écrit du propriétaire.
Un mandat bien rédigé distingue trois cercles. Le premier regroupe la gestion courante, que le gestionnaire exerce seul : appeler et encaisser les loyers, délivrer les quittances de loyer, appliquer la révision de loyer IRL prévue au bail, régulariser les charges, payer les charges de copropriété, commander les petites réparations. Le deuxième regroupe les actes permis sous conditions, fixées par le mandat : signer un nouveau bail dans une fourchette de loyer donnée, engager des travaux jusqu’à un seuil chiffré, relancer puis mettre en demeure un locataire en retard. Le troisième regroupe ce qui exige un accord au cas par cas : donner congé, engager une procédure judiciaire, commander des travaux au-delà du seuil, accepter une transaction avec un locataire.
Le seuil de travaux mérite une vraie réflexion. Trop bas (150 €), il oblige à appeler le propriétaire pour chaque chasse d’eau. Trop haut, ou absent, il expose le cabinet à se voir reprocher une dépense que le propriétaire n’aurait jamais validée. La plupart des cabinets retiennent un montant par intervention, avec une exception pour l’urgence (fuite, panne de chauffage en hiver), à justifier après coup. La procédure en cas d’impayé, elle, est décrite dans notre guide sur les loyers impayés.
Dans Gerelio
Gerelio prend en charge ce qui suit la signature du mandat : baux, quittancement, révision IRL avec contrôle automatique du gel des loyers pour les logements classés F et G, régularisation des charges, dépôts de garantie, états des lieux, comptes rendus de gérance et reversements aux propriétaires. La comptabilité est tenue en partie double, avec des écritures scellées : une écriture validée ne se modifie pas, elle se contre-passe, ce qui donne une trace nette le jour où un propriétaire conteste un relevé.
Côté organisation, les mandats se répartissent en portefeuilles par gestionnaire, et la passation d’un portefeuille à un collègue est prévue dans l’outil. Quand un cabinet reprend des mandats gérés auparavant sous un autre logiciel, l’import assisté contrôle les soldes et produit un certificat de reprise. Les bailleurs et les locataires disposent d’un extranet pour leurs demandes et incidents. Le tarif est de 0,60 € HT par lot et par mois, avec un minimum de 49 € HT, sans frais de mise en service ; voir aussi la page logiciel de gestion locative.
Pour vous faire une idée sur des données fictives, vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Relire un mandat avant signature : les points à vérifier
Avant de signer, ou de faire signer, un mandat de gestion locative, une relecture ciblée suffit à éviter l’essentiel des litiges. Voici l’ordre dans lequel un gestionnaire expérimenté la fait.
- Le numéro d’inscription au registre figure sur l’exemplaire du propriétaire.
- Les pouvoirs sont listés, avec le seuil de travaux et le sort de la signature des baux.
- L’autorisation de recevoir des fonds vise loyers, charges, dépôts de garantie et indemnités d’assurance.
- La rémunération précise le taux, la base (encaissé ou appelé), la TVA et chaque prestation annexe.
- La périodicité des comptes rendus et des reversements est indiquée.
- La durée initiale, la reconduction et la durée maximale sont écrites, avec l’encadré sur la non-reconduction si le propriétaire est un particulier.
- Le droit de rétractation et la demande d’exécution anticipée sont prévus si la signature a lieu hors agence ou à distance.
- Les coordonnées du médiateur de la consommation figurent au mandat.
Un mandat qui coche ces huit lignes ne garantit pas une relation sans nuage. Mais quand le désaccord arrive, il se règle en relisant une clause, pas en reconstituant ce qui avait été dit au téléphone deux ans plus tôt.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d’un mandat de gestion locative ?
La loi n’impose pas de durée précise, mais le mandat doit comporter une limitation de ses effets dans le temps, sous peine de nullité (article 7 de la loi n° 70-9). La plupart des mandats sont conclus pour un an, renouvelables par tacite reconduction dans la limite d’une durée totale fixée au contrat. Quand le propriétaire est un particulier, le cabinet doit l’informer de la possibilité de ne pas reconduire, dans les délais du code de la consommation.
Comment résilier un mandat de gestion locative ?
En respectant les conditions du contrat : en général un courrier recommandé envoyé avant l’échéance, avec le préavis prévu. Si le propriétaire est un particulier et que le cabinet ne lui a pas rappelé, entre trois mois et un mois avant la date limite, sa faculté de ne pas reconduire le mandat, il peut le résilier gratuitement à tout moment après la reconduction (article L215-1 du code de la consommation).
Combien coûte un mandat de gestion locative ?
Les honoraires sont libres. Ils sont le plus souvent exprimés en pourcentage HT des sommes encaissées, auquel s’ajoutent éventuellement des prestations prévues au mandat (assurance loyers impayés, suivi de gros travaux, contentieux). Le cabinet doit afficher ses prix maximums TTC dans ses locaux et sur son site (arrêté du 10 janvier 2017), et ne peut percevoir aucune rémunération que le mandat ne prévoit pas (article 66 du décret n° 72-678).
Le gestionnaire peut-il signer le bail à la place du propriétaire ?
Oui, si le mandat lui en donne expressément le pouvoir. L’article 64 du décret n° 72-678 exige que le mandat précise l’étendue des pouvoirs du professionnel. Un mandat qui confie la recherche du locataire et la signature du bail, dans des conditions de loyer définies, permet au gestionnaire de signer. Faute de clause claire, faites signer le propriétaire ou obtenez son accord écrit pour ce bail précis.
Peut-on changer d’agence de gestion en cours de bail ?
Oui. Le bail lie le propriétaire et le locataire, pas l’agence : il continue sans changement. Il faut résilier l’ancien mandat selon ses conditions, en signer un nouveau, obtenir de l’ancien cabinet une reddition des comptes finale et le transfert des dépôts de garantie qu’il détient, puis informer le locataire par écrit du nouveau destinataire des loyers, à partir d’un terme précis.
Le propriétaire peut-il se rétracter après avoir signé un mandat de gestion ?
Oui s’il est un particulier et que le mandat a été signé hors des locaux du cabinet (à son domicile par exemple) ou à distance : il dispose de quatorze jours à compter de la conclusion du contrat (article L221-18 du code de la consommation). Si la gestion doit commencer avant la fin de ce délai, le cabinet doit recueillir sa demande expresse ; en cas de rétractation, seules les prestations déjà fournies sont dues, au prorata.
Pourquoi le mandat de gestion porte-t-il un numéro d’inscription ?
Parce que l’article 65 du décret n° 72-678 impose au professionnel de tenir un registre des mandats, dans l’ordre chronologique et sans lacune de numérotation, et de reporter le numéro d’inscription sur l’exemplaire remis au propriétaire. Ce registre peut être tenu sous forme électronique. Un exemplaire sans numéro est le premier signe d’un mandat établi dans la précipitation.
Faut-il souscrire une assurance loyers impayés avec le mandat de gestion ?
Ce n’est pas obligatoire. Beaucoup de cabinets proposent un contrat groupe en option, dont le coût doit figurer au mandat. Attention au cumul : sauf location à un étudiant ou à un apprenti, le bailleur qui a souscrit une assurance ou une garantie couvrant les obligations locatives ne peut pas exiger de caution (article 22-1 de la loi n° 89-462). Le choix se fait donc avant la mise en location.
Textes et sources officielles
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), article 6 (Légifrance)
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), article 7 (Légifrance)
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 64 (Légifrance)
- Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 65 (Légifrance)
- Code de la consommation, articles L215-1 à L215-4 (Légifrance)
- Code de la consommation, droit de rétractation, articles L221-18 et suivants (Légifrance)
- Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels de l’immobilier (Légifrance)
- Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires (Légifrance)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
