En cas de loyer impayé, la procédure suit un ordre que la loi ne permet pas de bousculer : relance et mise en jeu des garanties, commandement de payer par commissaire de justice qui laisse six semaines au locataire, assignation devant le juge des contentieux de la protection, puis, si la résiliation du bail est constatée, commandement de quitter les lieux et expulsion en dehors de la trêve hivernale. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a raccourci plusieurs délais, mais pas tous, et pas pour tous les baux.
Ce guide suit un dossier du premier retard jusqu’à l’expulsion, avec les délais en vigueur en septembre 2026. Il s’adresse d’abord au gestionnaire locatif qui porte le dossier pour le compte d’un propriétaire ; le cadre général du métier est présenté dans notre guide de la gestion locative professionnelle.
Loyer impayé : que faire dans les premiers jours ?
Dans les premiers jours, l’objectif est de qualifier l’impayé et de préserver les garanties, pas de lancer la procédure. Un virement arrivé le 8 au lieu du 5 n’est pas un impayé ; un loyer partiel sans explication, un prélèvement rejeté ou un silence après relance en sont un.
La première relance part vite, par écrit, avec le décompte. Un appel téléphonique la double utilement : perte d’emploi, séparation, changement de banque, décès d’un proche, l’explication conditionne la suite. Un locataire qui propose spontanément un échéancier réaliste mérite un plan d’apurement écrit, signé, qui précise le loyer courant et la mensualité de remboursement. La règle d’or du plan : le loyer courant d’abord, l’arriéré ensuite.
Trois démarches ont des délais propres, fixés hors de la loi de 1989 :
- Assurance loyers impayés ou Visale : le contrat fixe un délai de déclaration, souvent court, et impose parfois des relances préalables. Un dossier déclaré hors délai peut être refusé.
- Caution : informez-la dès le premier incident sérieux. Le commandement de payer devra de toute façon lui être signifié dans les quinze jours (voir plus bas).
- CAF ou MSA : si le locataire perçoit une aide au logement, l’impayé doit leur être signalé. Selon les CAF, il est constitué quand la dette atteint deux fois le loyer et les charges mensuels, aide déduite, et le bailleur dispose alors de deux mois pour le déclarer.
Orientez aussi le locataire vers l’ADIL, dont la ligne SOS impayés (08 05 16 00 75) renseigne bailleurs et locataires, et vers le fonds de solidarité pour le logement de son département. Ce n’est pas de la complaisance : un locataire qui obtient une aide paie, et un dossier réglé à l’amiable coûte moins cher au propriétaire qu’une expulsion.
À retenir. Aucun texte n’impose un nombre minimal de mois d’impayés avant d’agir. Mais agir trop tard est l’erreur la plus coûteuse : chaque mois perdu s’ajoute à une dette que le locataire aura de moins en moins les moyens de rembourser.
Ce que la loi du 27 juillet 2023 a changé
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, a raccourci les délais de la procédure pour loyer impayé et rendu la clause résolutoire obligatoire dans tout bail d’habitation. Elle a aussi durci l’exécution de l’expulsion. Le tableau résume les points qui changent le travail du gestionnaire.
| Point de procédure | Avant la loi n° 2023-668 | Depuis le 29 juillet 2023 |
|---|---|---|
| Clause résolutoire dans le bail | Facultative | Obligatoire (défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie) |
| Délai laissé par le commandement de payer | Deux mois | Six semaines |
| Notification de l’assignation au préfet | Deux mois avant l’audience | Six semaines avant l’audience |
| Délais de paiement accordés par le juge | Jusqu’à trois ans, sans condition de reprise du loyer | Jusqu’à trois ans, si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience |
| Délais de grâce du juge de l’exécution (L412-4 CPCE) | De trois mois à trois ans | D’un mois à un an |
| Maintien dans les lieux après décision d’expulsion | Pas d’infraction spécifique | Amende de 7 500 € (article 315-2 du code pénal), avec exceptions |
L’article 315-2 du code pénal ne vise que l’occupant qui se maintient plus de deux mois après un commandement de quitter les lieux régulier, en exécution d’une décision définitive. Il ne s’applique pas pendant la trêve hivernale, ni tant qu’un juge de l’exécution saisi d’une demande de délais n’a pas statué, ni aux logements appartenant à un bailleur social.
Le commandement de payer : contenu et délai de six semaines
Le commandement de payer est l’acte, délivré par un commissaire de justice, qui met le locataire en demeure de régler sa dette et fait courir le délai de la clause résolutoire. Depuis la loi de 2023, ce délai est de six semaines. Une lettre recommandée du bailleur ou du cabinet ne produit pas cet effet.
L’article 24 de la loi n° 89-462 impose, à peine de nullité, six mentions dans l’acte :
- le délai de six semaines dont dispose le locataire pour payer ;
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le décompte de la dette ;
- l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s’expose à une procédure de résiliation du bail et d’expulsion ;
- la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, avec son adresse ;
- la possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Le décompte est la partie que le cabinet fournit, et c’est là que ça coince le plus souvent. Il doit distinguer loyers, provisions sur charges et éventuels frais, terme par terme, et partir d’un solde juste. Un décompte qui mélange une régularisation de charges contestée avec les loyers, ou qui oublie un paiement partiel encaissé la veille, fragilise tout l’acte.
Lorsqu’une caution garantit le bail, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, elle ne peut pas être tenue des pénalités ou intérêts de retard. Beaucoup de cabinets demandent au commissaire de justice de signifier les deux actes le même jour, ce qui règle la question.
Baux signés avant le 29 juillet 2023
Pour les baux en cours au 29 juillet 2023, le délai de six semaines ne s’impose pas automatiquement. Dans son avis du 13 juin 2024 (3e chambre civile, n° 24-70.002), la Cour de cassation a jugé que la loi nouvelle ne modifie pas les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux alors en cours. Un bail signé en mars 2023 dont la clause résolutoire prévoit deux mois reste régi, tant qu’il est en cours, par ces deux mois.
L’avis vise les baux en cours. Pour un bail tacitement reconduit ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, de nombreux praticiens considèrent que le délai de six semaines s’applique, mais l’avis ne tranche pas expressément ce cas. Tant que la question n’est pas fixée, la prudence consiste à relire la clause résolutoire du bail concerné, à en parler avec le commissaire de justice et à ne pas assigner avant l’expiration du délai le plus long. Un portefeuille de gérance mélange presque toujours des baux anciens et récents : c’est un contrôle à faire dossier par dossier, pas une règle générale à appliquer.
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a mis à jour les contrats types de location. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, le modèle intègre une clause résolutoire dont les effets se produisent six semaines après un commandement resté infructueux. Si vos modèles de bail ne sont pas encore alignés sur ce nouveau contrat type, c’est le moment de les reprendre, en même temps que le reste du bail d’habitation.
CCAPEX : qui doit la saisir et quand ?
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est l’instance départementale, coprésidée par le préfet et le département, qui coordonne la prévention des expulsions. Qui la saisit, et quand, dépend de la qualité du bailleur.
Pour un bailleur personne physique, ou une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, c’est le commissaire de justice qui signale le commandement de payer à la CCAPEX lorsque le locataire est en impayé depuis deux mois sans interruption, ou lorsque la dette atteint deux fois le loyer mensuel. Le cabinet n’a rien à faire, sinon vérifier que l’acte mentionne bien ce signalement.
Pour un bailleur personne morale (SCI non familiale, société, institutionnel), la règle est plus lourde : l’assignation ne peut être délivrée que deux mois après la saisine de la CCAPEX. C’est ce délai qui, en pratique, neutralise le gain des six semaines. Un gestionnaire qui attend l’expiration du commandement pour saisir la commission perd deux mois ; mieux vaut la saisir dès la délivrance du commandement, voire avant.
De l’assignation à la décision du juge
Si la dette n’est pas réglée à l’expiration du délai, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le plus souvent en référé, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion. L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande. À la suite de cette notification, un organisme désigné réalise un diagnostic social et financier du ménage, au cours duquel locataire et bailleur peuvent présenter leurs observations, puis le transmet au juge avant l’audience ainsi qu’à la CCAPEX.
À l’audience, trois issues sont possibles. Le juge peut constater la résiliation et ordonner l’expulsion. Il peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Il peut enfin rejeter la demande si la procédure est irrégulière (commandement nul, notification au préfet tardive).
Lorsque le juge accorde des délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant leur cours. La suspension prend fin dès le premier impayé : un seul terme manqué, et la résiliation reprend ses effets. À l’inverse, si le locataire respecte l’échéancier jusqu’au bout, la clause est réputée ne jamais avoir joué et le bail continue normalement.
Après la résiliation, l’occupant ne doit plus un loyer mais une indemnité d’occupation, que le juge fixe en général au montant du loyer et des charges. Pour le suivi comptable, cette nuance compte : la ligne change de nature dans le compte du locataire et dans le compte rendu de gérance adressé au propriétaire.
Expulsion : commandement de quitter les lieux, trêve hivernale et force publique
Une décision d’expulsion ne permet pas au bailleur de reprendre le logement lui-même : l’expulsion est exécutée par un commissaire de justice, avec le concours de la force publique si l’occupant ne part pas. Tout autre moyen est interdit, et forcer un occupant à partir par menaces, manœuvres ou voies de fait est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du code pénal).
Après signification de la décision, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution), que le juge peut réduire ou supprimer notamment en cas de mauvaise foi. Le locataire peut encore demander au juge de l’exécution des délais de grâce, désormais compris entre un mois et un an.
Aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement adapté aux besoins de la famille. La trêve hivernale ne suspend pas la procédure judiciaire : on peut assigner, plaider et obtenir une décision pendant l’hiver, seule l’exécution attend le 1er avril.
Si l’occupant reste, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique. Le préfet dispose de deux mois pour répondre ; son silence vaut refus. En cas de refus, le propriétaire peut demander à l’État une indemnisation couvrant notamment la perte de loyers, par une demande préalable puis, le cas échéant, devant le tribunal administratif.
Calendrier type d’un dossier de loyer impayé
Prenons un appartement à Lyon loué 780 € plus 70 € de provisions, soit 850 € par mois payables le 5, par un propriétaire particulier. Le bail a été signé en mars 2025 : la clause résolutoire prévoit six semaines. Le locataire ne paie ni octobre ni novembre 2026. Voici un déroulé réaliste, les dates d’audience dépendant de l’encombrement du tribunal.
| Étape | Délai légal | Dans l’exemple |
|---|---|---|
| Premier impayé, relance écrite et appel | Aucun | 7 octobre 2026 |
| Déclaration à l’assureur ou à Visale | Selon le contrat | Octobre 2026 |
| Dette de 1 700 €, signalement à la CAF si aide au logement | Deux mois pour signaler | Novembre 2026 |
| Commandement de payer signifié, puis à la caution | Caution sous 15 jours | 16 novembre 2026 |
| Fin du délai du commandement | Six semaines | 28 décembre 2026 |
| Assignation, notifiée au préfet | Six semaines avant l’audience | 11 janvier 2027 |
| Audience au plus tôt | Six semaines après la notification | 22 février 2027 |
| Décision, puis signification | Selon le tribunal | Mars à avril 2027 |
| Commandement de quitter les lieux | Deux mois avant expulsion | Avril 2027 |
| Réquisition de la force publique | Deux mois de réponse du préfet | Juin à août 2027 |
Même sans aucun incident, l’addition des délais légaux dépasse cinq mois. Le premier hiver tombe ici pendant la phase judiciaire et ne retarde rien ; un dossier lancé en juin aurait vu son exécution buter sur le 1er novembre. Si le bailleur avait été une SCI non familiale, la saisine préalable de la CCAPEX aurait repoussé l’assignation d’au moins deux mois après cette saisine.
GLI, Visale ou caution : qui paie pendant la procédure ?
La garantie loyers impayés (GLI) est un contrat d’assurance souscrit par le bailleur, souvent par l’intermédiaire du contrat groupe de son administrateur de biens, qui l’indemnise des loyers impayés et prend généralement en charge la procédure. Les assureurs imposent leurs propres critères de solvabilité à l’entrée dans les lieux, et un dossier locataire non conforme à ces critères peut priver le bailleur d’indemnisation. Selon l’ANIL, la prime est déductible des revenus fonciers sous conditions.
La GLI et la caution ne se cumulent pas. L’article 22-1 de la loi n° 89-462 interdit d’exiger une caution lorsque le bailleur a souscrit une assurance ou une autre garantie couvrant les obligations locatives, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Une caution demandée en violation de cette règle est nulle.
La garantie Visale d’Action Logement est gratuite pour le locataire comme pour le bailleur. Ses conditions ont changé au 6 janvier 2026 : elle ne couvre plus que les trois premières années d’occupation, avec des loyers charges comprises plafonnés.
| Zone du logement (hors étudiants) | Loyer charges comprises maximal garanti par Visale en 2026 |
|---|---|
| Île-de-France | 1 940 € par mois |
| Communes de plus de 100 000 habitants, Corse, DROM, Saint-Martin | 1 575 € par mois |
| Autres communes | 1 365 € par mois |
Pour un bail garanti par Visale depuis plus de trois ans, le propriétaire n’est donc plus couvert, et il ne peut pas compléter par une autre garantie pour les mêmes risques pendant la période couverte. Prévenez-le au renouvellement : c’est une question qu’il posera le jour du premier impayé.
Quand un assureur indemnise, la dette du locataire ne disparaît pas : l’assureur exerce ensuite le recours contre lui. Côté comptable, l’indemnité s’enregistre comme un encaissement de l’assureur, pas comme un paiement du locataire, et aucune quittance ne doit être émise pour ces sommes (voir notre guide sur la quittance de loyer).
Le rôle du gestionnaire locatif dans la procédure
Le gestionnaire locatif pilote le dossier mais n’agit que dans les limites de son mandat. Avant de mandater un commissaire de justice, vérifiez que le mandat de gestion locative vous donne pouvoir d’engager les poursuites, et prévenez le propriétaire par écrit : c’est lui qui supportera les frais si l’affaire tourne mal.
Plusieurs règles encadrent ce travail au quotidien. Les relances sont gratuites pour le locataire : l’article 4 de la loi n° 89-462 répute non écrite la clause qui lui fait supporter des frais de relance ou des frais de procédure au-delà des dépens. Le compte locataire doit être juste au centime, parce qu’il deviendra le décompte du commandement puis la pièce centrale devant le juge. Et chaque échange doit être daté et conservé : promesse de paiement, plan d’apurement, courrier de la caution.
Quand le locataire est déjà parti, la logique change. Le dépôt de garantie s’impute sur la dette lors de l’arrêté des comptes, dans les règles décrites dans notre guide sur la restitution du dépôt de garantie. Pour le solde, deux voies rapides existent. La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conduite par un commissaire de justice, permet d’obtenir un titre exécutoire pour une créance jusqu’à 5 000 € si le débiteur accepte le montant et les modalités de paiement dans le mois ; ses frais restent à la charge du créancier. À défaut, l’injonction de payer, dont la Cour de cassation a précisé qu’elle n’est pas soumise à la tentative préalable de conciliation (avis du 25 septembre 2025, n° 25-70.013). Dans tous les cas, l’action se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi n° 89-462).
Les impayés de charges de copropriété suivent une logique voisine mais des textes différents ; si vous gérez aussi des immeubles en syndic, notre guide sur les impayés de charges de copropriété détaille la procédure côté syndicat.
Dans Gerelio
Gerelio ne délivre pas de commandement de payer ni d’assignation : ces actes restent ceux du commissaire de justice et de l’avocat. Le logiciel prépare en revanche ce qui les rend solides. Le quittancement génère avis d’échéance et quittances depuis le bail, et l’import des relevés bancaires propose le rapprochement puis le lettrage de chaque paiement, y compris les paiements partiels. Le compte du locataire est donc à jour le jour où il faut sortir un décompte.
Le module de recouvrement enchaîne des relances graduées jusqu’à la mise en demeure et suit chaque impayé dans le temps, sans frais facturés au locataire. Les prélèvements SEPA réduisent les retards d’inattention. Côté propriétaire, les impayés apparaissent dans les comptes rendus de gérance et sur l’extranet bailleur, ce qui évite les appels du lundi matin. Le tarif est de 0,60 € HT par lot et par mois, avec un minimum de 49 € HT.
Pour voir un dossier d’impayé suivi de bout en bout, vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Les erreurs qui font perdre des mois
Sur un dossier d’impayé, les mois se perdent rarement devant le juge. Ils se perdent avant, sur des erreurs évitables que l’on retrouve d’un cabinet à l’autre.
La première est d’attendre : trois mois de relances aimables avant le commandement, c’est trois mois de dette en plus et un locataire qui s’installe dans l’impayé. La deuxième est de ne pas vérifier le délai de la clause résolutoire d’un bail antérieur à juillet 2023, ni la date de sa dernière reconduction. La troisième est un décompte faux, qui oblige à recommencer l’acte. La quatrième est d’oublier la caution dans les quinze jours, ce qui la libère des pénalités. La cinquième concerne les bailleurs personnes morales : saisir la CCAPEX après l’expiration du commandement au lieu de le faire tout de suite. La dernière est de déclarer le sinistre à l’assureur hors délai, et de découvrir que le propriétaire n’est plus couvert.
Une bonne habitude règle la plupart de ces cas : ouvrir une fiche de procédure dès le premier impayé, avec la date du bail, le délai de la clause résolutoire, la qualité du bailleur, la garantie en place et son délai de déclaration. Cinq minutes au premier jour, et chaque étape suivante se déclenche à la bonne date.
Questions fréquentes
Combien de mois de loyers impayés faut-il avant de pouvoir expulser un locataire ?
Aucun nombre minimal de mois n’est exigé : un seul terme impayé suffit à délivrer un commandement de payer si le bail contient une clause résolutoire. En revanche, l’addition des délais légaux (six semaines après le commandement, six semaines entre la notification au préfet et l’audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux, puis la réponse du préfet) fait qu’une expulsion intervient rarement moins de six mois après le premier impayé, souvent bien plus.
Le délai de six semaines s’applique-t-il à un bail signé avant juillet 2023 ?
Pas forcément. Dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), la Cour de cassation a indiqué que la loi du 27 juillet 2023 ne modifie pas les délais figurant dans les clauses des baux en cours à son entrée en vigueur : une clause prévoyant deux mois continue de s’appliquer. Pour un bail reconduit ou renouvelé depuis, la question n’est pas expressément tranchée par cet avis. Relisez la clause et, dans le doute, n’assignez pas avant le délai le plus long.
Un propriétaire peut-il changer les serrures d’un locataire qui ne paie plus ?
Non. Forcer un occupant à quitter son logement par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, hors procédure d’expulsion avec concours de l’État, est un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du code pénal). Couper l’eau, changer la serrure ou vider le logement expose le bailleur, et le gestionnaire qui l’exécute, à des poursuites pénales, même si la dette est réelle.
Peut-on facturer des frais de relance au locataire en retard de paiement ?
Non. L’article 4 de la loi n° 89-462 répute non écrite la clause qui met à la charge du locataire des frais de relance ou d’envoi de quittance, ainsi que des frais de procédure au-delà des dépens. Les lettres de relance du cabinet restent donc gratuites pour le locataire. Le coût des actes de commissaire de justice relève des dépens, dont le juge décide la charge dans sa décision.
Que faire si le locataire est parti sans payer ses derniers loyers ?
Imputez d’abord la dette sur le dépôt de garantie lors de l’arrêté des comptes de sortie, puis mettez en demeure le locataire et sa caution. Pour une dette jusqu’à 5 000 €, la procédure simplifiée de recouvrement devant commissaire de justice est possible si le débiteur l’accepte. Sinon, l’injonction de payer reste la voie la plus rapide. L’action est prescrite trois ans après les faits (article 7-1 de la loi n° 89-462).
La garantie Visale couvre-t-elle tous les loyers impayés ?
Non. Depuis le 6 janvier 2026, Visale ne couvre plus que les impayés survenus pendant les trois premières années d’occupation du logement, et dans la limite d’un loyer charges comprises plafonné (1 940 € par mois en Île-de-France, 1 575 € dans les communes de plus de 100 000 habitants, la Corse et les DROM, 1 365 € ailleurs, hors étudiants). Elle ne se cumule pas avec une autre garantie couvrant les mêmes risques.
Le bailleur doit-il prévenir la CAF en cas de loyer impayé ?
Oui lorsque le locataire perçoit une aide au logement. Selon les CAF, l’impayé est constitué quand la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges, aide déduite, et le bailleur dispose alors de deux mois pour le signaler. Un signalement tardif peut conduire à rembourser l’aide indûment perçue. Dans un cabinet, ce signalement doit être déclenché par le suivi des impayés, pas par la mémoire du gestionnaire.
Textes et sources officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (Légifrance)
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite (Légifrance)
- Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 (Légifrance)
- Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant les contrats types de location (Légifrance)
- Code des procédures civiles d’exécution, article L412-4 (Légifrance)
- Loyer impayé et expulsion du locataire (Service-Public.fr)
- Garantie Visale : conditions 2026 (Service-Public.fr)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1 (Légifrance)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
