La révision de loyer IRL est l’augmentation annuelle du loyer hors charges, limitée à la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’INSEE. Elle n’est possible que si le bail contient une clause de révision, elle se calcule sur le trimestre de référence prévu au contrat, et le bailleur doit la demander dans l’année qui suit la date de révision, faute de quoi elle est perdue. Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent plus être révisés.
Sur le papier, c’est l’opération la plus simple de la gestion locative professionnelle : une multiplication et une division. Dans un portefeuille réel, c’est aussi l’une de celles qui font perdre le plus d’argent aux bailleurs, par oubli, par erreur de trimestre ou par méconnaissance du gel énergétique. Cet article reprend les règles de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les valeurs d’IRL vérifiées sur insee.fr et des exemples chiffrés. Pour un calcul immédiat, le calculateur gratuit de révision de loyer IRL applique la même formule avec le contrôle DPE.
Qu’est-ce que l’IRL et comment l’INSEE le calcule-t-il ?
L’indice de référence des loyers (IRL) est l’indice trimestriel publié par l’INSEE qui plafonne la révision annuelle des loyers d’habitation : il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. C’est l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui en fait la référence obligatoire.
Un détail de construction explique beaucoup d’erreurs : l’IRL est un indice chaîné en glissement annuel. Chaque valeur se déduit de celle du même trimestre de l’année précédente. Il ne faut donc jamais comparer deux trimestres différents, et il n’est pas anormal qu’un indice de 3e trimestre soit inférieur à celui du 2e trimestre de la même année. Le tableau ci-dessous reprend les dernières valeurs publiées pour la France hexagonale.
| Trimestre | IRL | Variation sur un an |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2025 | 145,47 | + 1,40 % |
| 2e trimestre 2025 | 146,68 | + 1,04 % |
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | + 0,87 % |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | + 0,79 % |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | + 0,78 % |
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | + 1,15 % |
Source : INSEE, valeurs consultées le 24 septembre 2026. L’indice du 1er trimestre 2026 a été publié le 15 avril 2026, celui du 2e trimestre le 10 juillet 2026. L’INSEE annonce la publication du 3e trimestre 2026 pour le 15 octobre 2026.
Deux séries dérogatoires existent. Pour le 2e trimestre 2026, l’IRL s’établit à 146,94 dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) et à 146,22 en Corse. Un bail situé en Corse ou dans un département d’outre-mer se révise avec la série qui lui correspond, jamais avec la valeur hexagonale.
Pour mémoire, l’évolution de l’IRL a été plafonnée à titre exceptionnel entre 2022 et le 1er trimestre 2024 (3,5 % dans l’Hexagone, avec des plafonds plus bas en Corse et outre-mer). Ce plafonnement est terminé : les indices de cette période restent ceux publiés, et le calcul d’aujourd’hui se fait simplement avec les valeurs officielles.
Les conditions pour réviser un loyer
La révision n’existe que si le bail la prévoit. Sans clause de révision, le loyer reste figé pendant toute la durée du contrat, quelle que soit l’évolution de l’indice. Cette règle surprend encore des bailleurs qui ont signé seuls, avec un modèle incomplet, avant de confier leur bien à un cabinet : la reprise d’un mandat commence donc par la lecture de la clause.
Quand la clause existe, la révision intervient une fois par an, à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat. Elle porte sur le loyer principal hors charges. Les mêmes règles valent pour le bail d’un logement meublé loué à titre de résidence principale.
La révision ne doit pas être confondue avec la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué au moment du renouvellement, qui suit une procédure propre (proposition au moins six mois avant le terme, hausse étalée) et que le guide du bail d’habitation détaille.
Quel trimestre de référence retenir pour la révision ?
Le trimestre de référence est celui que le bail désigne ; si le bail n’en désigne aucun, c’est celui du dernier indice publié à la date de signature du contrat. Ce trimestre reste le même pendant toute la vie du bail.
Prenons un bail signé le 3 septembre 2025, sans mention de trimestre. À cette date, le dernier IRL publié était celui du 2e trimestre 2025 (146,68), puisque celui du 3e trimestre n’est paru qu’en octobre. Le trimestre de référence de ce bail est donc le 2e trimestre, pour toujours. En septembre 2026, on rapporte l’IRL du 2e trimestre 2026 à celui du 2e trimestre 2025.
C’est là que ça coince le plus souvent. Trois erreurs reviennent dans les portefeuilles repris d’un autre cabinet ou d’un bailleur en direct :
- prendre le dernier indice paru au jour de la révision au lieu de l’indice du trimestre prévu au bail ;
- comparer l’indice de l’année avec celui utilisé lors d’une révision plus ancienne, quand une année a été sautée ;
- appliquer la série hexagonale à un logement situé à La Réunion ou en Corse.
Calcul de la révision de loyer IRL : la formule et deux exemples
Le nouveau loyer hors charges est égal au loyer actuel multiplié par l’IRL du trimestre de référence de l’année, divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Le résultat s’arrondit au centime.
- Relevez le loyer hors charges actuellement appliqué, révisions précédentes comprises.
- Identifiez le trimestre de référence dans le bail (ou, à défaut, le dernier indice publié à la signature).
- Prenez l’IRL de ce trimestre pour l’année en cours et celui du même trimestre un an plus tôt, dans la bonne série géographique.
- Vérifiez la classe DPE du logement : F ou G, la révision s’arrête là.
- Calculez, arrondissez au centime, puis notifiez la révision au locataire avec le détail du calcul.
Exemple. Un deux-pièces à Angers est loué 742 € hors charges. Le bail retient le 2e trimestre et une révision au 1er septembre. Le DPE classe le logement en D. Calcul de 2026 : 742 × 148,37 ÷ 146,68 = 750,55 €, soit 8,55 € de plus par mois et 102,60 € sur un an.
Second cas, avec un trimestre différent : un appartement lyonnais loué 1 050 € hors charges, bail avec référence au 1er trimestre et révision au 15 mai. En mai 2026, le calcul est 1 050 × 146,60 ÷ 145,47 = 1 058,16 €. La hausse est plus faible que dans l’exemple précédent parce que la variation annuelle du 1er trimestre (0,78 %) était inférieure à celle du 2e trimestre (1,15 %).
Les provisions sur charges ne se révisent pas avec l’IRL. Elles s’ajustent sur les dépenses réelles, au moment de la régularisation des charges locatives. Seul le forfait de charges d’un meublé, quand le bail en prévoit un, évolue chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.
Le délai d’un an et l’absence de rétroactivité
Le bailleur dispose d’un an à compter de la date de révision pour manifester sa volonté de réviser ; s’il agit dans ce délai, la révision prend effet à la date de sa demande, et non à la date prévue au bail. Passé l’année, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée. L’article 7-1 de la loi de 1989 fixe d’ailleurs à un an la prescription de l’action en révision du bailleur, alors que les autres actions nées du bail se prescrivent par trois ans.
Concrètement, une demande tardive coûte les mois perdus. Le tableau ci-dessous reprend l’exemple d’Angers (révision prévue au 1er septembre 2026).
| Date de la demande du bailleur | Loyer applicable | Conséquence |
|---|---|---|
| 25 août 2026 (demande anticipée) | 750,55 € à partir du 1er septembre 2026 | Aucune perte |
| 10 décembre 2026 | 750,55 € à partir du 10 décembre 2026 | Trois mois et neuf jours de hausse perdus, sans rappel possible |
| 5 septembre 2027 | 742 € jusqu’à la révision de 2027 | Révision de 2026 perdue |
La loi n’impose pas de forme. En pratique, la demande doit être datée, écrite et explicite : loyer actuel, trimestre, indices utilisés, nouveau loyer, date d’effet. Une lettre recommandée ou un courriel conservé font l’affaire. Un nouveau montant glissé sur l’avis d’échéance, sans explication, est la preuve la plus fragile en cas de contestation.
Reste le cas du bailleur qui a laissé passer une ou plusieurs années. Le texte ne règle pas expressément la manière de calculer la révision suivante. La lecture la plus sûre consiste à n’appliquer que la variation annuelle de l’indice (l’IRL de l’année rapporté à celui de l’année précédente), sans cumuler les hausses des années perdues : c’est la solution qui respecte la renonciation posée par la loi et qui expose le moins à une demande de remboursement.
Logements classés F ou G : la révision est interdite
Depuis la loi Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159), le III de l’article 17-1 interdit toute révision et toute majoration de loyer dans les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. L’interdiction s’applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2022 dans l’Hexagone, et à partir du 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
La mention « tacitement reconduits » est souvent lue trop vite. Un bail signé en 2021 pour trois ans et reconduit tacitement en 2024 entre dans le champ du gel à partir de sa reconduction, même si le contrat d’origine est antérieur à la loi. Un gestionnaire qui ne regarde que la date de signature continue à réviser des loyers qu’il n’a plus le droit de toucher.
La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 ajoute un contrôle. L’arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire de 2,3 à 1,9, ce qui améliore l’étiquette de nombreux logements chauffés à l’électricité. Les DPE établis entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 n’ont pas à être refaits : une attestation téléchargeable sur l’observatoire des DPE permet de les mettre à jour. Pour un lot électrique classé F avant 2026, il faut donc vérifier sa classe actuelle avant de refuser, ou d’appliquer, la révision.
Une seconde baisse est déjà programmée. Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août, ramène ce coefficient à 1,7 à compter du 1er janvier 2027. Les DPE réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 resteront valables et pourront, à partir de cette date, être mis à jour gratuitement sur l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite. Un logement électrique encore classé F à l’automne 2026 peut donc changer de classe au 1er janvier 2027 : les révisions de janvier 2027 devront partir des classes mises à jour, pas de celles du dossier de location.
À retenir. Un logement sorti de la classe F grâce à la mise à jour de son DPE peut à nouveau être révisé aux échéances suivantes, mais les années gelées ne se rattrapent pas : on repart du loyer tel qu’il était resté.
Le gel des loyers n’est qu’une partie du sujet. Les logements classés G ne répondent plus aux critères de décence depuis le 1er janvier 2025, les logements F suivront en 2028 et les logements E en 2034. Le guide sur l’interdiction de louer selon le DPE détaille ce calendrier et ses conséquences pour le bailleur.
Encadrement des loyers et autres cas particuliers
Dans les communes qui appliquent l’encadrement des loyers, il faut aussi respecter les règles propres à ce dispositif. Son expérimentation court jusqu’à fin novembre 2026 et une proposition de loi de prolongation est examinée au Parlement à l’automne 2026 : le guide sur l’encadrement des loyers fait le point sur les communes concernées et sur l’état du texte.
Quelques situations demandent une attention particulière. Un bail qui fixe la révision au 1er octobre avec le 3e trimestre comme référence place la date de révision avant la parution de l’indice, vers la mi-octobre : la demande chiffrée ne peut partir qu’après la date prévue, et la hausse ne s’applique qu’à compter de cette demande. À la rédaction d’un nouveau bail, mieux vaut choisir un trimestre dont l’indice est déjà publié à la date de révision. Un logement conventionné avec l’Anah ou soumis à la loi du 1er septembre 1948 obéit à des règles distinctes. Enfin, la révision du loyer doit apparaître sur les avis d’échéance et sur la quittance de loyer dès le mois de prise d’effet, pour que loyer et charges restent distingués.
Organiser les révisions d’un portefeuille de gérance
Dans un cabinet, la révision de loyer IRL n’est pas un calcul isolé : c’est une campagne qui revient quatre fois par an, au rythme des publications de l’INSEE (mi-janvier, mi-avril, mi-juillet, mi-octobre). La méthode la plus sûre consiste à regrouper les baux par trimestre de référence et à traiter chaque groupe dès la parution de l’indice, plutôt que de réviser bail par bail à la date anniversaire.
Prenons un portefeuille de 420 baux d’habitation dans une ville moyenne. À la parution de l’indice du 2e trimestre 2026, le gestionnaire filtre les baux dont la référence est le 2e trimestre et dont la date de révision tombe dans les douze mois qui suivent. Il écarte ceux dont la classe DPE est F ou G, contrôle les baux sans clause, puis prépare les courriers et met à jour le quittancement à la bonne date d’effet. Il reste à informer chaque propriétaire : la hausse figure sur le compte rendu de gérance suivant, avec le détail du calcul.
Le point de contrôle qui évite les pertes définitives est simple : chaque mois, la liste des révisions dont la date prévue remonte à plus de neuf mois sans demande envoyée. Au-delà de douze mois, il n’y a plus rien à sauver.
Ce que Gerelio automatise sur ce point
Dans Gerelio, l’IRL est saisi une fois, à sa publication par l’INSEE, puis la révision est calculée pour tous les baux qui retiennent ce trimestre de référence. Chaque lot porte sa classe DPE : le gel des loyers des logements classés F ou G est contrôlé automatiquement, et leur loyer reste inchangé. Le nouveau loyer alimente ensuite le quittancement, puis le compte rendu de gérance du propriétaire et les reversements. Les portefeuilles sont répartis par gestionnaire, et le tableau de pilotage donne une vue d’ensemble du cabinet. Pour un portefeuille repris d’un autre logiciel, l’import assisté contrôle les soldes et produit un certificat de reprise ; il reste à vérifier, bail par bail, le trimestre de référence et la date de la dernière révision. Pour un calcul ponctuel, le calculateur public reste gratuit et sans inscription. Vous pouvez aussi essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Les erreurs de révision de loyer IRL qu’on voit le plus
La première est l’oubli pur et simple : le propriétaire qui gérait seul n’a jamais révisé, le cabinet reprend le mandat et découvre que la dernière révision date de 2021. Rien ne se rattrape, mais la révision de l’année en cours reste possible si l’échéance date de moins d’un an.
La deuxième est le mauvais indice : dernier indice paru au lieu du trimestre du bail, série hexagonale appliquée en outre-mer, ou comparaison avec un indice de plus de douze mois.
La troisième est la révision d’un logement gelé. Un loyer révisé à tort dans un logement F ou G expose le bailleur à restituer le trop-perçu, et le locataire dispose pour cela du délai de droit commun de trois ans. Vérifier la classe DPE avant chaque campagne, en tenant compte des mises à jour de 2026, prend quelques minutes par lot et évite ce risque.
Questions fréquentes
Quel IRL utiliser pour réviser un loyer en septembre 2026 ?
On utilise le trimestre de référence inscrit au bail, jamais simplement le dernier indice paru. Pour un bail qui retient le 2e trimestre, le calcul de 2026 rapporte l’IRL du 2e trimestre 2026 (148,37, publié le 10 juillet 2026) à celui du 2e trimestre 2025 (146,68). Si le bail ne mentionne aucun trimestre, la référence est le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Le propriétaire peut-il réviser le loyer de façon rétroactive ?
Non. Le bailleur dispose d’un an à compter de la date de révision prévue au bail pour manifester sa volonté de réviser, et la hausse ne s’applique qu’à partir de sa demande. Les mois écoulés entre la date prévue et la demande ne peuvent pas être rappelés au locataire. Passé le délai d’un an, la révision de l’année concernée est perdue.
Peut-on augmenter le loyer en cours de bail sans clause de révision ?
Non. Sans clause de révision dans le bail, le loyer reste fixe pendant toute la durée du contrat, même si l’IRL progresse. Le bailleur ne peut pas imposer d’indexation en cours de bail. Il pourra seulement, au renouvellement et sous conditions strictes, proposer une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué, qui obéit à des règles différentes de la révision annuelle.
Le bailleur a oublié de réviser le loyer depuis trois ans : que peut-il récupérer ?
Rien pour les années dont le délai d’un an est expiré : la loi considère qu’il a renoncé à la révision pour chacune de ces années. Il peut encore réviser au titre de l’année en cours si la date de révision date de moins d’un an. La prudence consiste alors à n’appliquer que la variation annuelle du dernier indice, sans chercher à rattraper les années perdues.
Un logement classé F peut-il voir son loyer révisé après la réforme du DPE de 2026 ?
Tant que le logement reste classé F ou G, la révision est interdite. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore l’étiquette de nombreux logements chauffés à l’électricité, et il passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Si le DPE mis à jour classe désormais le logement en E ou mieux, la révision redevient possible pour les échéances suivantes, sans rattrapage des années gelées.
La révision IRL s’applique-t-elle aussi aux provisions sur charges ?
Non. L’IRL s’applique au loyer principal hors charges. Les provisions sur charges se fixent d’après les dépenses réelles de l’année précédente et, en copropriété, le budget prévisionnel ; elles sont ajustées lors de la régularisation annuelle. Seul le forfait de charges d’une location meublée peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.
Faut-il envoyer une lettre recommandée pour réviser le loyer ?
La loi n’impose aucune forme particulière : elle exige seulement que le bailleur manifeste sa volonté de réviser dans l’année. En pratique, un écrit daté qui mentionne le loyer actuel, les deux indices, le calcul et la date d’effet est indispensable pour prouver la demande. Une lettre recommandée ou un courriel dont on conserve la trace suffisent ; un simple montant modifié sur l’avis d’échéance est plus fragile.
Comment ne manquer aucune révision dans un portefeuille de plusieurs centaines de baux ?
Il faut classer les baux par trimestre de référence et déclencher les révisions à chaque publication de l’INSEE, à la mi-janvier, mi-avril, mi-juillet et mi-octobre. Chaque lot doit porter sa classe DPE à jour pour bloquer automatiquement les logements F et G. Un contrôle mensuel des révisions dont l’échéance approche du délai d’un an évite les pertes définitives.
Textes et sources officielles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1 : révision du loyer (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 : prescription (Légifrance)
- INSEE, indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 (Informations rapides n° 167)
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159 : gel des loyers F et G (Légifrance)
- Service-public.fr, révision du loyer en cours de bail
- Institut national de la consommation, abaissement du coefficient électricité des DPE au 1er janvier 2026
- ANIL, plafonnement de l’évolution de l’IRL (2022-2024)
- Ministère de la Transition écologique, arrêté abaissant le facteur de conversion de l’électricité à 1,7 au 1er janvier 2027
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
