La majorité de l’article 24 se calcule sur les seules voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, abstentions exclues. L’article 25 exige plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, absents compris, et l’article 26 une double majorité : plus de la moitié des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix. Deux passerelles, aux articles 25-1 et 26-1, permettent un second vote immédiat quand le premier a échoué de peu.
Le principe tient en trois lignes ; l’application, beaucoup moins. Entre les abstentions qui changent de poids d’un article à l’autre, les défaillants, les votes par correspondance requalifiés et les seuils du tiers, la plupart des erreurs de procès-verbal viennent d’un calcul fait trop vite en fin de séance. Ce guide complète le guide de l’assemblée générale de copropriété et suit un fil unique : la résidence des Tilleuls, 24 copropriétaires, 1 000 tantièmes.
Majorité article 24, 25, 26 : le tableau de synthèse
Chaque majorité se distingue par sa base de calcul, et c’est la base qui fait la différence, bien plus que le seuil. Le tableau résume les règles au 24 septembre 2026 pour les Tilleuls.
| Majorité | Base de calcul | Seuil aux Tilleuls | Passerelle | Exemples |
|---|---|---|---|---|
| Article 24 | Voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance | Plus de voix pour que de voix contre | Aucune | Travaux de conservation, accessibilité, bornes de recharge, adaptations légales du règlement |
| Article 25 | Voix de tous les copropriétaires | 501 voix | Second vote à l’article 24 si au moins 334 voix (art. 25-1) | Syndic, conseil syndical, économies d’énergie, amélioration, délégations |
| Article 26 | Membres du syndicat et voix de tous les copropriétaires | 13 copropriétaires et 667 voix | Second vote à l’article 25 si la moitié des votants et 334 voix (art. 26-1) | Actes de disposition, usage des parties communes, gardien, meublés de tourisme |
| Unanimité | Toutes les voix | 1 000 voix | Aucune | Aliénation de parties communes nécessaires à la destination, répartition des charges |
Ce que l’on compte : voix, tantièmes et membres du syndicat
Les voix d’un copropriétaire correspondent à sa quote-part des parties communes (article 22 de la loi du 10 juillet 1965), c’est-à-dire le plus souvent aux tantièmes généraux fixés par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ce ne sont pas les tantièmes de charges spéciales d’ascenseur ou de chauffage, qui servent à répartir des dépenses, pas à voter.
La notion de membre, elle, ne sert qu’à l’article 26. On compte par tête : un copropriétaire qui détient trois lots reste un seul membre, avec la somme des voix de ses lots. Une indivision ou un lot démembré vote par un mandataire commun (article 23) et, en pratique, compte pour un membre.
Trois correctifs modifient le décompte. D’abord, un copropriétaire qui possède plus de la moitié des quotes-parts voit ses voix réduites à la somme des voix des autres (article 22). Ensuite, lorsque le règlement de copropriété met certaines dépenses à la charge de quelques copropriétaires seulement, il peut réserver à eux seuls le vote sur ces dépenses, chacun votant en proportion de sa participation (article 24, III). Enfin, les syndicats dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires relèvent de règles spécifiques (articles 41-13 et suivants), qui sortent du cadre de ce guide.
L’article 24 : la majorité des voix exprimées
L’article 24 est la majorité de droit commun : toute décision que la loi ne réserve pas à une autre majorité s’y rattache. Elle se calcule sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; les abstentions et les absents ne comptent pas.
Le II de l’article 24 en donne une liste non limitative : les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la santé et la sécurité des occupants (stabilité, clos, couvert, réseaux), les modalités de travaux rendus obligatoires par la loi ou par un arrêté de police, les travaux d’accessibilité qui n’affectent ni la structure ni les éléments d’équipement essentiels, la suppression des vide-ordures pour raisons d’hygiène, les adaptations du règlement rendues nécessaires par l’évolution des textes, la décision d’engager le diagnostic de l’article L731-1 du code de la construction et de l’habitation, l’équipement des places de stationnement en bornes de recharge, l’installation d’ouvrages de production d’énergie solaire photovoltaïque ou thermique sur les toits, façades et garde-corps. Dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025 (loi n° 2025-541 du 16 juin 2025), il vise aussi la modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement de destination de parties privatives, dans les cas prévus à l’article 9.
Exemple. Aux Tilleuls, 18 copropriétaires totalisant 650 voix participent au vote sur le remplacement à l’identique de la porte du parking. Résultat : 320 voix pour, 250 contre, 80 abstentions. Voix exprimées : 570. La résolution est adoptée, puisque 320 dépasse la moitié de 570 (285). Si le vote avait donné 285 pour et 285 contre, elle aurait été rejetée : l’égalité n’est pas une majorité.
Le piège le plus courant consiste à faire basculer à l’article 24 ce qui relève de l’article 25, parce que la salle est peu remplie. Les travaux de conservation se votent à l’article 24 ; une amélioration ou une isolation, non, même si elle est réalisée en même temps que la réparation.
L’article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires
L’article 25 exige plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés, votants par correspondance ou absents. Aux Tilleuls, le seuil est de 501 voix pour, que la salle réunisse 300 ou 900 tantièmes.
Les décisions concernées sont listées de a à o : toute délégation de pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à un tiers pour prendre une décision de l’article 24 (l’assemblée fixant alors le montant maximum des dépenses), l’autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (f), les modalités d’ouverture des portes d’accès, l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ou de répartiteurs de frais de chauffage, l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration (n), ou encore l’individualisation des contrats de fourniture d’eau.
Conséquence mécanique : à l’article 25, l’absent, l’abstentionniste et l’opposant pèsent exactement le même poids, puisqu’aucun n’apporte de voix pour. Une résolution peut échouer sans un seul vote contre.
La passerelle de l’article 25-1 : le second vote immédiat
Quand une résolution de l’article 25 n’atteint pas la majorité des voix de tous les copropriétaires mais recueille au moins le tiers de ces voix, la même assemblée vote une seconde fois, immédiatement, à la majorité de l’article 24. Il ne s’agit pas d’une faculté laissée au président de séance : le texte dit que l’assemblée « se prononce », et le second vote doit être organisé dès que la condition est remplie.
- Constater le résultat du premier vote et le comparer au seuil de l’article 25 (501 voix aux Tilleuls).
- Si le seuil n’est pas atteint, vérifier que les voix pour atteignent le tiers des voix de tous les copropriétaires (334 voix).
- Annoncer le second vote, sans modifier la résolution, et recompter les voix pour, contre et abstentions des participants.
- Appliquer la majorité de l’article 24 aux voix exprimées de ce second vote.
- Consigner au procès-verbal les deux votes et leurs résultats.
Exemple. Les Tilleuls votent une isolation thermique par l’extérieur de 420 000 € (article 25 f). Premier vote : 430 voix pour, 150 contre, 70 abstentions, 350 voix absentes. 430 est inférieur à 501 : la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte. Mais 430 dépasse 334 : second vote immédiat. Si chacun maintient sa position, 430 voix pour contre 150 : la résolution est adoptée à l’article 24.
En dessous du tiers, la résolution est rejetée. Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 (article 25-1 dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024), une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24, mais seulement pour les travaux du f de l’article 25. Pour une désignation de syndic ou une amélioration relevant du n, il faut reprendre la procédure normale lors d’une assemblée ultérieure.
Lorsque plusieurs contrats, devis ou marchés sont en concurrence, l’article 19 du décret du 17 mars 1967 impose de voter sur chacune des candidatures à la majorité du premier vote avant tout second vote. Supposons que deux cabinets briguent le mandat de syndic des Tilleuls : le cabinet A obtient 380 voix, le cabinet B 190. Aucun n’atteint 501 ; seul A dépasse le tiers et peut faire l’objet du second vote à l’article 24. Si les voix s’étaient réparties 300 et 270, aucun n’aurait franchi 334 et l’assemblée serait repartie sans syndic désigné, ce qui devient critique à l’approche de la fin du contrat en cours. Le guide sur le changement de syndic revient sur ce scénario.
Reste le cas des votes par correspondance, qui portent sur la résolution telle qu’elle figure au formulaire. Leur prise en compte au second vote fait débat en pratique ; le guide sur le vote par correspondance en copropriété explique comment rédiger le formulaire pour éviter la difficulté.
L’article 26 : la double majorité
L’article 26 exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Les deux conditions sont cumulatives et se calculent sur l’ensemble du syndicat : aux Tilleuls, au moins 13 copropriétaires sur 24, totalisant au moins 667 voix.
Relèvent de l’article 26 les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux de l’article 25 d, la modification ou l’établissement du règlement de copropriété pour ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, et la suppression du poste de concierge ou de gardien avec l’aliénation du logement affecté au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Si le règlement prévoit que cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, l’unanimité est requise. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l’article 26 vise aussi la modification du règlement pour interdire la location en meublé de tourisme des lots d’habitation qui ne sont pas des résidences principales, uniquement dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
L’article 26-1 prévoit un second vote. Si la double majorité n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli l’approbation de la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce immédiatement à la majorité de l’article 25.
Exemple. Les Tilleuls votent la vente de l’ancienne loge du gardien. 18 copropriétaires participent. 14 votent pour, totalisant 610 voix. Première condition remplie (14 sur 24, au-delà de 13), seconde non (610 est inférieur à 667) : la double majorité échoue. Passerelle : 14 votants pour, soit plus de la moitié des 18 participants, et 610 voix, au-delà de 334. Second vote immédiat à l’article 25 : si les votes se maintiennent, 610 dépasse 501 et la vente est décidée.
Les décisions qui exigent l’unanimité
L’unanimité s’entend de toutes les voix du syndicat, pas seulement de celles des présents. Elle reste rare, mais trois cas reviennent.
Le premier concerne la destination de l’immeuble : l’assemblée ne peut aliéner les parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de cette destination, ni modifier les stipulations du règlement qui s’y rapportent, qu’à l’unanimité (article 26). À aucune majorité, elle ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance.
Le deuxième concerne la répartition des charges, qui ne peut être modifiée qu’à l’unanimité (article 11). Les exceptions sont importantes : lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont votés à la majorité requise, la modification de répartition qu’ils rendent nécessaire se vote à la même majorité ; le changement d’usage d’une partie privative relève de l’article 25 e et certains changements de destination de l’article 24 l. Le guide sur la répartition des charges de copropriété détaille ces mécanismes.
Le troisième cas a été assoupli. Souscrire un emprunt au nom du syndicat exigeait classiquement l’unanimité ; depuis la loi n° 2024-322, l’article 26-4 permet, pour financer certains travaux, de voter l’emprunt collectif à la même majorité que les travaux eux-mêmes, chaque copropriétaire pouvant refuser d’y participer dans les deux mois de la notification du procès-verbal et payant alors sa quote-part dans les six mois. Les conditions exactes se vérifient dans le texte avant de rédiger la résolution.
Abstentions, défaillants et votes par correspondance : leur poids selon la majorité
Une même abstention ne produit pas le même effet selon l’article en jeu, et c’est là que les procès-verbaux se trompent le plus. Le défaillant est le copropriétaire qui n’a été ni présent, ni représenté, ni votant par correspondance ; le votant par correspondance qui avait voté pour une résolution amendée en séance lui est assimilé pour cette résolution (article 17-1 A).
| Situation | Article 24 | Articles 25 et 26 |
|---|---|---|
| Vote pour | Compte pour | Compte pour |
| Vote contre | Compte contre | Aucune voix pour, même effet qu’une absence |
| Abstention | Exclue des voix exprimées | Aucune voix pour |
| Défaillant (absent non représenté) | Non compté | Aucune voix pour, mais compté dans le total |
| Vote pour par correspondance sur résolution amendée | Devient défaillant | Devient défaillant |
| Formulaire reçu alors que le copropriétaire est présent | Ignoré, seul le vote en séance compte | Ignoré, seul le vote en séance compte |
Le statut compte aussi après la séance. Seuls les opposants et les défaillants peuvent contester une décision, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi). Le procès-verbal doit donc nommer, résolution par résolution, les opposants, les abstentionnistes et les votants assimilés à des défaillants, avec leurs voix. Le guide sur le procès-verbal d’assemblée générale montre comment les présenter.
Dans Gerelio
Le calcul des majorités fait partie du module AG de Gerelio. Les tantièmes viennent de la fiche de l’immeuble, la feuille de présence et les pouvoirs sont enregistrés dans l’AG, et chaque vote est décompté selon l’article choisi : voix exprimées pour l’article 24, total du syndicat pour l’article 25, double condition par tête et par voix pour l’article 26. La passerelle de l’article 25-1 fait partie du calcul : le seuil du tiers des voix est vérifié sur le premier vote avant le second. Les votes par correspondance « pour » sur une résolution amendée sont requalifiés en défaillants, comme le prévoit l’article 17-1 A. Le procès-verbal reprend ensuite les noms et voix des opposants, abstentionnistes et défaillants, sans ressaisie. Vous pouvez essayer Gerelio sur un cabinet de démonstration.
Les cinq erreurs de calcul qu’on voit le plus
Ces erreurs reviennent d’une AG à l’autre, dans des cabinets de toutes tailles, parce que le calcul se fait debout, en fin de soirée, sur une feuille de présence raturée.
- Calculer l’article 25 sur les présents. Le seuil est fixe : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires.
- Oublier le second vote de l’article 25-1 alors que le tiers est atteint, ce qui prive l’assemblée d’une décision qu’elle aurait probablement prise.
- Compter les abstentions dans les voix exprimées de l’article 24, ce qui fait échouer à tort des résolutions adoptées.
- Compter les membres de l’article 26 parmi les seuls présents, alors que la majorité se calcule sur tout le syndicat.
- Laisser les votes « pour » par correspondance dans le décompte d’une résolution amendée en séance.
Avant de lever la séance, un contrôle simple rattrape la plupart de ces erreurs : pour chaque résolution, la somme des voix pour, contre, abstentions et défaillants doit retomber exactement sur le total des voix du syndicat, soit 1 000 aux Tilleuls.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre la majorité de l’article 24 et celle de l’article 25 ?
L’article 24 compte uniquement les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance : une résolution passe dès qu’elle recueille plus de voix pour que de voix contre. L’article 25 compte sur la totalité des voix du syndicat, absents compris : dans une copropriété de 1 000 tantièmes, il faut 501 voix pour, quel que soit le nombre de personnes dans la salle.
Une abstention compte-t-elle comme un vote contre en AG de copropriété ?
Pas à l’article 24 : les abstentions sont exclues des voix exprimées et ne pèsent ni pour ni contre. Aux articles 25 et 26, en revanche, le seuil se calcule sur toutes les voix du syndicat ; une abstention n’apporte donc aucune voix pour et produit le même effet qu’un vote contre ou qu’une absence. C’est pourquoi une résolution de l’article 25 peut échouer avec très peu d’opposants déclarés.
Comment fonctionne la passerelle de l’article 25-1 ?
Si une résolution relevant de l’article 25 n’obtient pas la majorité des voix de tous les copropriétaires mais recueille au moins le tiers de ces voix, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. Sur 1 000 tantièmes, le premier vote doit donc réunir au moins 334 voix pour. En dessous, la résolution est rejetée et doit être soumise à nouveau lors d’une autre assemblée, avec une exception pour les travaux d’économies d’énergie.
Quelle majorité faut-il pour élire ou changer de syndic ?
La désignation et la révocation du syndic relèvent de l’article 25 : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires. Si ce seuil n’est pas atteint mais qu’un candidat obtient au moins le tiers des voix, un second vote à la majorité de l’article 24 est possible. Lorsque plusieurs contrats sont en concurrence, l’assemblée vote d’abord sur chaque candidature à la majorité de l’article 25 avant tout second vote.
Quelle majorité pour des travaux de rénovation énergétique en copropriété ?
Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre relèvent de l’article 25 f, avec la passerelle de l’article 25-1. Particularité depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 : si le projet n’a pas atteint le tiers des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24. Cette seconde chance est réservée à ces travaux.
Comment calculer la double majorité de l’article 26 ?
Il faut réunir deux conditions à la fois : plus de la moitié des membres du syndicat, comptés par tête sur l’ensemble des copropriétaires, et au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Dans une copropriété de 24 copropriétaires et 1 000 tantièmes, cela représente au moins 13 copropriétaires totalisant au moins 667 voix. À défaut, l’article 26-1 peut ouvrir un second vote à la majorité de l’article 25.
Quelles décisions exigent l’unanimité en copropriété ?
L’unanimité des voix est exigée pour aliéner des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, pour modifier les stipulations du règlement relatives à cette destination et, en principe, pour modifier la répartition des charges (article 11), sauf lorsque cette modification découle de travaux ou d’actes votés à leur propre majorité ou d’un changement d’usage ou de destination prévu par la loi.
Un copropriétaire qui détient plus de la moitié des tantièmes décide-t-il seul ?
Non. Lorsqu’un copropriétaire possède plus de la moitié des quotes-parts de parties communes, ses voix sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 de la loi de 1965). Avec 600 tantièmes sur 1 000, il vote avec 400 voix et ne peut pas l’emporter seul contre l’ensemble des autres. Les syndicats composés de deux copropriétaires obéissent à des règles propres.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 24 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25-1, version issue de la loi n° 2024-322 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26-1 (Légifrance)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 22 (Légifrance)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 19 : candidatures concurrentes (Légifrance)
- Quelles sont les règles de vote en assemblée générale de copropriété ? (Service-Public.gouv.fr)
Information générale à jour au 24 septembre 2026, rédigée et vérifiée sur les textes officiels par la rédaction Gerelio. Elle ne remplace pas une consultation juridique adaptée à votre situation.
